Primer parcial técnicas de tasación

Parcial 2 TECNICAS DE TASACION

Actividad 1 (25 puntos)

A Ud. lo llaman para tasar un departamento de un dormitorio sito en el quinto piso de un edificio ubicado en calle Chile Nº 28 de un Barrio Nueva Córdoba. El departamento tiene una superficie de 40 mts. cdos. El  edificio es de muy buena categoría con una antigüedad  de 30 años, con ascensor con servicios centrales. El departamento tiene vista al fte. con balcón de 4m2 y se encuentra en regular estado de conservación. En la búsqueda de antecedentes  logramos recoger los siguientes:

• Departamento de un dormitorio, ubicado en calle Bolivia al 300 de barrio Nueva Córdoba, cuya superficie es de 53 mts. cdos. Se encuentra situado en el sexto piso de un edificio con ascensor. Se trata de un edificio de buena categoría, con una antigüedad de 5 años sin servicios centrales. El departamento se encuentra en excelente estado de conservación y se vende en pesos cien mil ($100.000).
• Departamento sito en calle Crisol 228 del mismo barrio que tiene una superficie de 45 mts. cdos. El edificio es de buena categoría con servicios centrales y ascensor. El departamento mira al contra frente y se encuentra en el tercer piso. Su estado de conservación es bueno y su antigüedad es de 10 años, precio de venta pesos noventa mil ($90.000) 

Consigna:

Con los antecedentes recogidos calcule el valor del departamento a tasar aplicando las tablas que corresponda. 

ANTECEDENTES 1

$100.000/53= 1886

Coef. Ubicación ascensor 6º piso: 1.06

Coef. Ubicación del edificio: 1

Coef. Ubicación dto. En planta: 1

Coef. Caracteristicas constructivas: 1.10

Coef. Depreciaron por edad:

5*100/60= 8.33

Coef. Tabla ross heidecke: 6.73 %

Coef. De deprec. Dto.: 1-(6.73%/2) = 3.37                  

1-3.37%=   0.9663 ósea 0.96                                                                  

Sup. Propia homogeneizada: 1.20

Calculo coef. Homogenización: 1*1*1*1.10*1.20*0.96=1.26

Valor unitario homogeneizado: 1886/1.26= 1497.45

ANTECEDENTES 2

$90.000/45= 2.000

Coef. Ubicación ascensor 3º piso: 1

Coef. Ubicación dto. En planta: 0.90

Coef. Ubicación del edificio: 1

Coef. Características constructivas: 1.20

Coef. Depreciación por antigüedad: 16. 67

10*100/60= 16.67

Coef. Tabla ross heidecke: 12.22%

Coef. De deprec. Dto.: 1-(12.22%/2)=

1-6.11%=0.9389 ósea 0.94

Calculo coef. Homogeneizacion: 1*0.90*1*1.20*0.94=1.01

Valor unitario homogeneizado: 2000/1.01= 1980.19

Promedio: 1497.45+ 1980.19/2=1738.82

DATOS DEL DTO. A TASAR

Valor m2:  1738.82

Coef. 5º piso con ascensor: 1.04

Coef. Ubicación del edificio: 1

Coef. Ubicación dto. En planta: 1

Coef. Características constructivas: 1.20

Coef. Depreciaron por edad: 30*100/60 =50.00

Coef. Tabla ross heidecke: 48.81%

Coef. De deprec. Dto.: 1-(48.81%/2)

1-24.40%= 0.756 ósea 0.76

 Sup cub. Propia 40 m2 + balcón 4 m2 = 40+4*0.30=41.20

Sup. Propia homogeneizada: 1.30

Calculo homogenización: 1.04*1*1*1.20*0.76*1.30=1.23

1738.82/1.23=1413.67

1413.67*41.20*1.27= 73.968,86 valor del dto. A tasar

Actividad 2: (25 puntos)

Un amigo suyo lo llama porque decidió cambiar de oficina y ha visto una que es de su agrado pero quiere que Ud. se la tase para saber hasta cuanto puede pagar por ella. La oficina propiamente dicha tiene una superficie de 80 mts. cdos. y se encuentra situada en planta baja de un edificio de muy buena categoría, y su estado de conservación es regular y mira a la Plaza del Barrio, antigüedad 7 años. El edificio tiene servicios centrales. Luego de una exhaustiva búsqueda UD logra juntar algunos antecedentes para calcular el valor de la oficina a tasar  que se describen de la siguiente manera:

• Oficina ubicada en el tercer piso de un edifico de buena categoría de construcción, con ascensor, sin servicios centrales. La oficina es externa (vista a la Calle) su estado de conservación es muy bueno, antigüedad 11 años y su superficie es de 100 mts. cdos. Su valor de Venta fue de setenta mil pesos ($70.000).
• Otro antecedente es el de una oficina sito en un edificio de muy buena categoría. La misma se encuentra situada en la quinto piso del edificio, su estado de conservación es regular, antigüedad 15 años, tiene una superficie de 90 mts. cdos. El valor de esta es de setenta mil pesos ($70.000).

Consigna:
Calcule el valor de la oficina a tasar para lo cual aplique las tablas que correspondan.

ANTECEDENTES 1

Coef. Ubicación 3º piso: 1

Coef. Ubicación del edificio: 0.90

Coef. Ubicación en planta: 1

Coef. Carac. Constr.: 1.05

Coef. Depreciación por edad:

11*100/60=18.33

Tabla ross heidecke: 12.87%

1-(12.87%/3)   4.29

1-4.29%= 0.9571 ósea 0.96   

Sup. Propia homogeneizada: 1.02   

Calculo homogeneización: 1*0.90*1*1.05*096*1.20=1.08

70.000/100=700

700/1.08=648.14

ANTECEDENTES 2

Coef. Ubicación 5º piso: 1.05

Coef. Ubicación del edificio:1

Coef. Ubicación en planta: 0.85

Coef. Carac. Constr.: 1.40

Coef. Depreciación por edad:

15*100/60= 25.00

Tabla ross heidecke: 30.89%

1-(30.89%/3)

1-10.29%=0.8971 ósea 0.90

Sup. Propia homogeneizada: 1.05

Calculo homogeneización: 1.05*1*0.85*1.40*0.90*1.05=1.18

70.000/90=777.77

777.77/1.18=659.12

Promedio : 648.14+659.12/2=653.63

OFICINA A TASAR

Coef. Ubicación PB: 0.90

Coef. Ubicación del edificio:1.05

Coef. Ubicación en planta: 1

Coef. Carac. Constr.: 1.40

Coef. Depreciación por edad:

7*100/60=11.66

Tabla ross heidecke: 23.61%

1-(23.61%/3)

1-7.87%=

1-7.87%=0.9213 ósea 0.92

Sup. Propia homogeneizada: 1.08

Calculo homogeneización: 0.90*1.05*1*1.40*0.92*1.08=1.31

653.63*80*1.31=68.500,42 valor de la oficina a tasar

Actividad 3: (25 puntos)

Un cliente viene a consultarle sobre el precio de un local comercial que se encuentra situado en el centro de la ciudad. El mismo mide: 10 mts de fte. por 7 mts de fdo. lo que hace una superficie de 70 mts. cdos. de local propiamente dicho, mas 20 mts de sótano. El edificio es de una categoría muy buena y el estado de conservación del local es bueno.  La antigüedad del local es de 20 años.
Los antecedentes recogidos son:

• Local comercial sito en calle galería Pasaje Central (calle 9 de Julio 53), cuyas medidas son: 6 mts de fte. por 10 mts. de fdo. Superficie:60 mts cdos. Con un  Sótano de: 60 mts cdos. Categoría de tipo: Standart, Estado de conservación: muy bueno, edad:12 años valor: doscientos cincuenta mil pesos ($250.000)
• Local comercial sito en calle 9 de Julio Nº 30, medidas: 5 mts de fte. por    9 mts. de fdo. Superficie: 45 mts cdos. Sótano de: 30 mts cdos. Categoría de tipo: standart, Estado de conservación: bueno, edad:15 años Valor doscientos mil pesos ($ 200.000).

Consigna:

Calcule el valor de la local a tasar para lo cual aplique las tablas que correspondan.

ANTECEDENTE 1

Medidas 6m de frente x 10m de fondo

Superficie 60 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1

Coefi edad y estado:

12*100/60= 20.00

Tabla ross heidecke: 12.028%

1-(12.028%/4)

1-3%=0.97

coefi sup. Homog:1.08

choefi relación frente- fondo : 60/36=1.66         1.12

calculo homogenización: 1*1*0.97*1.08*1.12= 1.17

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique el 50%

 60 m2 + 30 m2 = 90 m2

250.000/90= 2777.77

2777.77/1.17= 2374.16

ANTECEDENTES 2

Medidas 5m de frente por 9m de fondo

Superficie 45 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1

Coefi edad y estado:

15*100/60= 25.00

Tabla ross heidecke: 17.75%

1-(17.75%/4)

1-4.43%= 0.9557 o sea 0.96

coefi sup. Homog: 1.09

choefi relación frente- fondo : 45/25=1.80         1.05

calculo homogenización: 1*1*0.96*1.09*1.05= 1.09

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique el 60%

 45 m2 + 18 m2 = 63 m2

200.000/67.50= 2962.96

2962.96/1.09= 2718.31

2374.16+ 2718.31/2=2546.23

LOCAL A TASAR

Medidas 10m de frente por 7m de fondo

Suprficie 70 m2

Coefi ubi Edif.: 1

Caract. Constructivas: 1.20

Coefi edad y estado :

20*100/60= 33.33

Tabla ross heidecke: 21.53

1-(21.53%/4)

1-5.38%=0.9462 ósea 0.95

coefi sup. Homog:1.06

choefi relación frente- fondo : 70/100=0.70         1.20

calculo homogenización: 1*1.20*0.95*1.06*1.20= 1.45

Sup. Con dependencias a distinto nivel que el local 40 a 60 %:

En este caso aplique 50%

 70 m2 + 10 m2 = 80 m2

2546.23*80*1.45= 295362.68 este seria el valor del local

Actividad 4: (25 puntos)

A Ud le vienen a consultar sobre el valor de un campo en la zona de San Francisco, provincia de Córdoba. Este tiene mil quinientas hectáreas. Es un campo netamente agrícola.
De los antecedentes encontrados surge que a la venta existe un campo de mil hectáreas en la misma zona del campo a tasar con características de suelo idénticas al campo a tasar. Por este antecedente se pide veinticinco millones de pesos ($25.000.000). También existe otro campo de dos mil hectáreas en la misma zona del campo a tasar donde las características de suelo son idénticas al campo a tasar que se vendio en la suma de pesos veintiocho millones de pesos ($28.000.000). Además del valor de la tierra este campo tiene mejoras cuyo valor a nuevo es de cincuenta mil pesos ($50.000), pero tienes una antigüedad de 5 años. La persona que vende el campo quiere vender junto con este su pickup, vehículo que le sirvió durante 3 años para trabajar en el campo. Se trata de una Ford Ranger xlt modelo 2002 cuyo valor origen fue de cien mil pesos  ($100.000)

Consigna:
¿Cuál es el valor total del campo a tasar? ¿Que método aplica para calcular el valor del Campo? ¿Por qué?

 ANTECEDENTES 1

1) 1000 HS. $ 25.000.000

25.000.000/1000=25.000

2) 2000 HS. $ 28.000.000

28.000.000/2000= 14.000

Promedio 25.000+14.000/2=19.500

CAMPO A TASAR

Valor de la hectárea 19.500 1500 hs*19500= 29.250.000

Mejoras $50.000 antigüedad 5 años

5*100/20 =25%

50.000*25%/100=12.500

Valor de las mejoras 12.500

Vehiculo 100.000 antigüedad 3 años

3*100/5=60%

100.000*60%/100= 60.000

29.250.000+12500+60000= 29.322.500

Valor total del campo 29.322.500

Aplique para tasar el campo el método directo comparativo, por que el método sumario se utiliza para tasar campos ganaderos.