Dictamen de balistica

Concepto de Valor Comercial 2023-15

Carretera vía a San Sebastián

Sector Rural, San Sebastián, Magdalena

DICTAMEN PERICIAL DE AVALUO COMERCIAL DE UN INMUEBLE RURAL

1. Área rural del corregimiento Palomar, jurisdicción de San Zenón, Magdalena
2. Fecha: 14-08-2023
3. SOLICITANTE: PATRICIA DI FILIPPO ECHEVERRI

3.1 CEDULA: 41.614.598

3.2 DIRECCIÓN: CARRERA 1A #18-14, CENTRO HISTÓRICO MOMPOS.

3.3 CELULAR: 310356475

3.4 E-MAIL: PDIFILIPPO@GMAIL.COM 

1. PERITO: OSWALDO COCK ECHAVEZ

1. CEDULA: 9.269.279
2. DIRECCIÓN: CALLE 22 O CALLEJÓN JAÉN # 1-04, MOMPOS
3. CELULAR: 3002652324
4.  E-MAIL: ARCOCK72@GMAIL.COM
5. PROFESIÓN: ARQUITECTO
6. OFICIO:  - COMERCIANTE

• AGENTE INMOBILIARIO, SEGÚN REGISTRO ABIERTO DE AVALUADORES Y DE LA CORPORACIÓN LONJA DE COLOMBIA, CON NIT.901536768-7, No. 04052302, CON VIGENCIA, SEGÚN CERTIFICACIÓN DE LA CORPORACIÓN LONJA DE COLOMBIA, DE FECHA 04-05-2023, HASTA 30-05-2024.

1. OBJETO: Determinar el valor comercial de un inmueble rural.
2. CONCEPTO DE VALOR COMERCIAL: Es el precio más probable en que se podría comercializar un bien, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avaluó, en un plazo razonable de exposición, en una transacción, llevada a cabo entre un oferente y un demandante libre de presiones, bien informados.

Para emitir el concepto de valor comercial del inmueble denominado Finca Los Colchones, localizado en cercanía del Corregimiento de Palomar, en la vía principal que comunica con el municipio de San Sebastián, se estudiaron aspectos intrínsecos y extrínsecos de la propiedad como los relacionados a continuación.

Sector y ubicación en suelo rural del municipio, sector de uso agropecuario con la presencia de finca de pequeños y gran extensión, con uso agrícola y pecuarios de doble propósito,

Las condiciones de acceso y desplazamiento hacia el sector por la vía terciaria que conduce del municipio de San Sebastián, al centro del poblado del corregimiento de Palomar, cuenta con el servicio de transporte particular de motos y carros dentro del municipio. Es importante recalcar que las vías de acceso e interiores del sector se encuentran en regular estado ya que son vías sin pavimentar.

El sector dispone de servicios públicos con redes energía eléctrica, pozos profundos y jagüey.

1. CARACTERIZACION DE LOS SUELOS:

Limitante: Muy superficiales, drenajes, muy pobres, con inundación prolongada o presencia de sales y sodio.

Uso Recomendado: Pastoreo extensivo durante el verano, Protección de zonas contiguas a las Ciénegas.

Fuente: Estudio de Suelos-Departamento de Bolívar-IGAC

   -El uso actual del predio es de producción pecuaria y es permitido de

    Acuerdo a la normatividad vigente.

   -El estrato socio económico para el sector el rural

1. Método Usado: El de Comparación o de Mercado, que a juicio de este servidor refleja realmente el precio de compraventa del inmueble con relación al modo, al tiempo y el espacio, en el evento de que la negociación se hiciera en vigencia del presente avaluó.
2. Información general sobre el inmueble:

1.  Nombre: Los Colchones.

1.  Ubicación: Área rural del corregimiento Palomar, jurisdicción del municipio de San Zenón, Magdalena.

1. Matricula Inmobiliaria: 224-1442 de la Orip del Banco
2.  Código Catastral: 00 001 0001 001 00 001
3.  Área del Terreno: 84 ha + 1.150 m2
4.  Propietarios proindiviso

• Di Filippo Echeverri Benjamín
• Di Filippo Echeverri Patricia
• Di Filippo Echeverri María Esperanza
• Di Filippo Echeverri Giovanny
• Di Filippo Echeverri Claudia María
• Di Filippo Echeverri Leonardo
• Di Filippo Echeverri Beatriz Elena
• Di Filippo Echeverri Margarita Luz

1. Escritura Pública: No. 480, del 6 de noviembre de 2014, de la notaría única de Mompos.

1.  Afectación a la Propiedad: El predio presenta dos gravámenes, hipoteca a favor de Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero, según escrituras publicas 205, del 14 de julio de 1980, de la notaría única de Mompos y la 444, de fecha 22 de octubre de 1993, de la notaría única de Mompos, todas debidamente registradas en la Orip de Mompos.

De igual forma, presenta registro de demanda de proceso divisorio, según oficio 411, del 18-12-2017, emanado del juzgado promiscuo municipal de San Zenón.

1.  Medidas y Linderos:

1. Norte: Ciénaga de la micaela y parte del predio las flores de José Martínez Macea.
2. Este: Con los mencionados predios las flores y Cataca de José Martínez Macea y Mejía de Rodríguez.
3. Sur: Con predio llamado Cataca de Eduardo Mejía de Rodríguez y ciénaga los Colchones.
4. Oeste: Con porción de los Naranjos, anexidad del predio Berlín, de Aníbal Di Filippo Peña y predio de Julio R. Villanueva, llamado el éxtasis, que fue de Juana Cabeza viuda de Baza.
5. Área del terreno: 84 hectáreas +1.150 m2.
6. Área Construida:  170 m2

1. Clasificación: Rural
2. Uso vocacional de la tierra: Agropecuario.
3. Clima: tropical cálido
4. Temperatura promedio anual: 32°C
5. Servicios públicos: Energía eléctrica.
6. Servicios Privados: Comunicaciones celular, aguas posos profundos o artesanal y el servicio de trasporte es a través del mototaxismo.
7. Vías de Acceso: La principal vía de acceso al predio objeto de avalúo es a través de vía terciaria destapada que de San Zenón conduce al corregimiento de Palomar.
8. Obras de Urbanismo: La principal concentración humana en el sector lo constituye el corregimiento del Palomar, jurisdicción del municipio de San Zenón, Magdalena del cual dista unos 1.000 metros lineales, aproximadamente y la cabecera municipal San Zenón, del cual dista unos 9 Km, aproximadamente.
9. Servicios Públicos: Como se dijo antes, el único que se prestan en la zona concreta donde se ubica el inmueble, además, desde luego, del servicio público de educación, aunque en la población vecina del Palomar, del cual dista unos 1.000 metros lineales.
10. Uso del Suelo: Según el Pot (Plan de Ordenamiento Territorial) el sector del municipio donde se ubica el predio objeto de avalúo se clasifica como rural y residencial, con vocación para la práctica de ganadería, agrícola e industria natural, con presencia de humedales cuyo dominio se reserva la nación.
11. Mejoras: Según se pudo constatar, en el predio se encuentran:

1. Casa de habitación, con cubierta en teja de zinc, piso en cemento afinado y paredes estructura en muro portante, distribuida en una alcoba, una cocina, un comedor y baños rústicos, con accesorios en línea económica en regular estado de conservación, con un área de 80 m2.
2. Almacén, con cubierta en tejas de zinc, piso en cemento afinado, es un espacio abierto de 40 m2 en regular estado de conservación, estructura en muro portante
3. Vaqueras o Establos, con techo en teja de zinc, madera maciza y en mal estado de conservación.
4. Cercas, en alambre de púas, de una longitud aproximada de 2.200 metros, en regular estado de conservación.
5. Estancos, son en numero de 3.
6. El predio presenta división en potrero, la mayoría de ellos en cerca eléctrica

1. Valor de la Construcción: Cálculo de Depreciación:

[pic 1]

1. Determinación del Avalúo: Para la determinación del avalúo comercial de este inmueble se usó el método de mercado, mediante el cual, el suscrito, a través de trabajo de campo, investigo la realidad del mercado inmobiliario local para la zona donde se ubica el predio objeto de avalúo, el precio por hectárea en toda el área homogéneamente considerada.

• Valor del Terreno: Cuadro de Mercado Inmobiliario:

[pic 2]

No se presenta cuadro estadístico debido a la escasa oferta de mercado económico inmobiliario, el análisis comparativo contempla las tres ofertas del cuadro teniendo en cuenta ubicación, áreas, dinámica comercial y usos actuales.

1. CONSIDERACIONES

• Se analizó el mercado sobre inmuebles en el sector y en otros sectores comparables, el cual ha sido base para este concepto de valor comercial.

• El predio cuenta con una forma y área que proporciona un buen potencial de desarrollo y explotación.

• Las condiciones de comercialización se consideran como normales (seis a diez meses) y la valorización que se estima es normal (cercana al índice de inflación) en el momento y no se prevé cambie en forma sustancial en el corto plazo.

• Para este concepto de valor comercial no se consideran aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas y en general aspectos de tipo legal.

• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto, no hay responsabilidad sobre situaciones que no pudieren ser verificables por la firma en su debido momento.

• Este concepto de valor comercial tiene vigencia de doce (12) meses en las condiciones actuales del mercado inmobiliario y del inmueble en particular.

• Para este concepto de valor comercial se consultó Folio de Matricula Inmobiliaria N°224-1442 y documento escaneado de la Escritura Pública No 480 del 6 de noviembre del 2014 otorgada en la Notaria de Santa Cruz de Mompós, Bolívar.

1. INTERPRETACION Y RESULTADOS

De acuerdo a las condiciones del inmueble en estudio, destacando la característica de ubicarse como predio medianero, con acabados sencillos y en regular estado de conservación, se determina que el valor para el terreno se encuentra próximo al valor de la oferta número tres.

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