LA COPROPIEDAD

De la Copropiedad

Concepto de copropiedad

Es cuando un bien pertenece pro-indiviso a dos o más personas.

Derecho a concluir la copropiedad

Los copropietarios de un bien no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo en los casos en que la ley así lo determine.

Venta del bien que no admite cómoda división

Si el dominio no es divisible, o el bien no admite cómoda división, se procederá a su venta respetando el derecho del tanto, repartiendo el precio entre los interesados.

Normas que rigen la copropiedad

A falta de contrato, la copropiedad se regirá por las normas de este capítulo y las disposiciones administrativas de la materia.

Beneficios y cargas de los copropietarios

Los beneficios y las cargas serán proporcionales a las partes de cada copropietario, las que se presumirán iguales, salvo prueba o pacto en contrario.

Uso del bien motivo de la copropiedad

Los copropietarios podrán servirse de los bienes comunes, siempre que dispongan de ellos conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás a usarlos según su derecho.

Gastos de conservación del bien de la copropiedad

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación del bien común.

Consentimiento para hacer alteraciones al bien

Ninguno de los copropietarios podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Acuerdos mayoritarios para administrar la copropiedad

Los acuerdos de la mayoría de los copropietarios serán obligatorios para la administración del bien común.

Número de copropietarios y porciones para la mayoría

Para que haya mayoría se tomará en cuenta el número de copropietarios y de sus porciones.

Sin mayoría, el Juez decide

Si no hubiere mayoría, el Juez resolverá tomando en cuenta lo propuesto por los copropietarios.

Propiedad plena de la parte alícuota y derecho del tanto

Todo copropietario tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo subsistir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal.

Los copropietarios gozan del derecho del tanto.

Propiedad exclusiva de propiedad divisoria

Quien haya construido la pared que divide los inmuebles, es propietario exclusivo de ella; en caso contrario es de propiedad común.

Presunción de copropiedad

La copropiedad se presume, salvo prueba en contrario, en los siguientes casos:

I. En la pared divisoria de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;

II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo;

III. En las cercas, vallados y arbustos que dividan los predios rústicos;

IV. En las zanjas o acequias abiertas entre los inmuebles.

Prueba en contrario a la copropiedad

Hay prueba en contrario a la copropiedad cuando:

I. Existan ventanas o huecos en la pared divisoria de los inmuebles;

II. Toda la pared, vallado, cerca o arbusto están construidos o plantados sobre el terreno de un inmueble y no por mitad entre uno y otro de los dos contiguos;

III. La pared soporte las cargas de una de las posesiones y no de la contigua;

IV. La pared divisoria entre patios, jardines y otros inmuebles esté constituida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V. La pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen de la superficie solo por un lado de la pared, y no por el otro;

VI. La pared fuere divisoria, entre un edificio del cual forma parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificación;

VII. Un inmueble se halle cerrado o defendido por vallados, cercas o setos vivos y los contiguos no lo estén;

VIII. La cerca que encierra completamente un inmueble es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera;

IX. La tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halle sólo de un lado.

Derecho de alzar pared en copropiedad

Todo propietario puede elevar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Conservación de la pared elevada

Serán de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado, y las que en la parte común sean necesarias, si el deterioro proviene de la mayor altura.

Consentimiento para abrir ventana en pared común

Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni claro alguno en pared común, si lo hiciere está obligado a su cancelación y al pago de indemnización.

Notificación del derecho del tanto

No pueden los copropietarios, sin respetar el derecho del tanto enajenar a terceros su parte alícuota, a ese efecto, notificarán a los demás, por medio de Fedatario Público o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho. Transcurrido ese plazo se pierde el mismo.

Acción de retracto

El copropietario preferido puede ejercitar la acción de retracto, cuando se haya consumado la venta, para subrogarse en los derechos y obligaciones del tercero comprador.

Preferencia en el derecho del tanto

Si varios copropietarios hicieren uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el colindante del predio que se pretenda enajenar, a falta de interés de éste o siendo iguales, el designado por sorteo, salvo convenio en contrario.

Derechos de terceros por división de la copropiedad

La división de un bien común no perjudica los derechos de terceros.

Causas de terminación de copropiedad

La copropiedad cesa por: I. La división del bien común; II. La destrucción o pérdida de éste; III. La enajenación;

IV. La consolidación o reunión de todas las partes en un solo copropietario.

No cesará la copropiedad cuando el bien común se divida en contravención a las disposiciones que prevé la ley administrativa de la materia y sus reglamentos.

De la Propiedad en Condominio

Concepto de propiedad en condominio

Hay propiedad en condominio, cuando las diferentes unidades habitacionales, comerciales, industriales o de servicios de que consta un inmueble, que pertenecen o se destinen a pertenecer a distintos propietarios, puedan ser aprovechados en áreas privativas y comunes que deban permanecer indivisas.

Para que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, deben tener salida propia a la vía pública o a un elemento común que a su vez tengan salida a la vía pública.

Características de la copropiedad sobre elementos comunes

La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. La parte alícuota de los condueños sobre los elementos comunes es inseparable del derecho de propiedad exclusivo que les corresponde respecto de las unidades privativas. Sólo se podrá enajenar, gravar o embargar la parte alícuota cuando se haga conjuntamente con la propiedad privativa.

Reglamentación de la copropiedad en condominio

Los derechos y obligaciones de los condóminos a que se refiere este capítulo, se regirán por las escrituras en que se hubiere constituido el régimen de propiedad en condominio, por este Código y por la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.

La servidumbre

La servidumbre de predio dominante y sirviente es un gravamen real impuesto sobre un bien inmueble de distinto propietario en su beneficio.

El inmueble a cuyo favor esta la servidumbre se llama predio dominante y el que soporta predio sirviente.

La obligación del propietario del predio sirviente es de no hacer o tolerar y para que pueda exigir la ejecución de un hecho tiene que estar expresado por la ley.

Las clases de servidumbre son, continuas, discontinuas, aparentes y no aparentes.

Las continúas, su uso es o puede ser incesante sin intervención del hombre. Las discontinuas, necesita de algún hecho del hombre. Las aparentes, se anuncian por obras o signos exteriores para su uso. Y las no aparentes, no presentan signo exterior de su existencia.

La naturaleza de las servidumbres es inseparable e indivisible, es inseparable del inmueble al que pertenecen, si los muebles cambian de propietario, la servidumbre continúa.

Y es indivisible, si el inmueble sirviente se divide en varios predios, la servidumbre no se modificara y si el predio dominante se divide en varios predios, el propietario de cada parte puede usar por entrego la servidumbre.

Las dos formas de constituir la servidumbre son voluntarias y legales.

La servidumbre legal toma en cuenta la situación de los predios y utilidad publica y privada conjuntamente y es aplicable a las servidumbres legales lo dispuesto para la servidumbre voluntaria.

Servidumbre legal de desagüe

Los predios inferiores deben recibir aguas que naturalmente caigan de los superiores, cuando los inferiores reciban aguas de los superiores a consecuencia de las mejoras hechas, los propietarios sirvientes tienen derecho a indemnización. Si un predio se encuentra enclavado entre otros, los propietarios circunvecinos deben permitir el desagüe

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