Administracion de contratos y marco legal

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CURSO: ADMINISTRACIÓN DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL

TRABAJO FINAL – SEMANA 06

Docente: JAIME CRUZ SARAVIA

Equipo de Trabajo

ADMINISTRACION DE CONTRATOS Y MARCO LEGAL

Trabajo Final

1er Tema (8 puntos)

El señor Jaime Cruz Saravia suscribió un contrato de compraventa de bien futuro con la Constructora América SAC., por la adquisición  de un Departamento, dos estacionamientos y un Deposito por el precio de S/. 800,000.00, incluido IGV., el 15 de enero de 2016, el cual debía ser entregado el 15 de enero de 2017, sin embargo la Constructora no ha podido cumplir con su entrega, la cual recién se efectuara el 15 de julio del presente año,  el propietario vive en un departamento alquilado  y está pagando las cuotas de su crédito hipotecario.

Analice y justifique su respuesta en los siguientes casos:

1. Que asesoraría al Sr, Cruz, respecto a la situación indicada que alternativas le plantea, que cláusula de salvaguarda podría redactar que garantice la entrega de las unidades inmobiliarias,  y el perjuicio que está ocasionando esta demora, como le podría pagar esta indemnización la Constructora.

Ante la situación descrita, asesoraría al Sr. Cruz que tome las siguientes alternativas:

1. Negociar con la Constructora: Dado que la entrega se ha retrasado, es recomendable que el Sr. Cruz se comunique con la Constructora para expresar su preocupación y solicitar una compensación por los perjuicios ocasionados. Puede negociar una reducción en el precio de venta o la inclusión de cláusulas que beneficien al comprador en caso de incumplimiento. Hay que enviarle a la empresa constructora o inmobiliaria una carta notarial haciéndole conocer que se esta incumpliendo la obligación de entregar el bien en el plazo previsto y los daños y perjuicios ocasionados por este retraso.

"Si el incumplimiento ha determinado que yo tenga que alquilar un departamento porque precisamente como no me entregan el departamento a tiempo tengo que realizar estos gastos para tener un lugar donde vivir. Ese monto adicional, sí representa un daño para el comprador que puede derivar en una indemnización que tenga que pagar el vendedor"

b) Cláusula de salvaguarda: Para garantizar la entrega de las unidades inmobiliarias y proteger los intereses del Sr. Cruz, se puede redactar una cláusula de salvaguarda en el contrato. Esta cláusula debe establecer plazos adicionales para la entrega y estipular las consecuencias en caso de incumplimiento, como penalizaciones económicas o incluso la resolución del contrato. La devolución del dinero dado en adelanto. Es mejor ser muy explicito en el contrato por si surgieran estas complicaciones y poder resolverlas en otras instancias.

c) Indemnización por demora: Dado que la Constructora ha incumplido con la entrega en el plazo acordado, el Sr. Cruz tiene derecho a una indemnización por los perjuicios sufridos. Esta indemnización puede cubrir los gastos adicionales en los que ha incurrido el Sr. Cruz, como el pago del alquiler de su departamento actual y las cuotas del crédito hipotecario. La forma de pago de esta indemnización dependerá de lo acordado entre ambas partes, pudiendo ser un pago único, un descuento en el precio de venta o un reembolso mensual.

1. Es posible resolver el contrato de compraventa en forma unilateral, justifique su respuesta.

No es posible resolver el contrato de compraventa en forma unilateral sin justificación legal o contractual. Sin embargo, en el caso descrito, la demora en la entrega por parte de la Constructora podría ser considerada un incumplimiento de contrato. En este sentido, el Sr. Cruz podría solicitar la resolución del contrato ante un juez o a través de un proceso de conciliación, buscando una solución amigable o una indemnización por los perjuicios ocasionados.

Para ello como explicábamos líneas arriba es necesario notificar el incumplimiento notarialmente así mismo dejar descrito los daños y perjuicios, para que estos se vean en una conciliación o ante un juez.

En el diario Gestión del 02/03/2018 señala que: “…. no son poco frecuentes los casos en que estas empresas incumplen con lo prometido a sus clientes. Solo en el 2017, Indecopi interpuso 502 sanciones a 137 empresas constructoras e inmobiliarias con multas mayores a las 1,671 UIT.”

Por lo que es recomendable poner estas cláusulas de salvaguarda.

1. El Sr. Cruz ha decidido vender su Departamento, estacionamientos y deposito por el precio de S/. 1’000,000.00, establezca y liquide los impuestos que gravan esta operación, que corresponden al comprador y al vendedor.

El Sr. Cruz si vende todo en conjunto y no por separado el departamento, estacionamientos y deposito, es un solo inmueble que debemos actualizar su valor actual es decir Junio 2,023. para ello debemos actualizar el valor de la compra con el índice de corrección monetaria para el mes de enero del 2016 que según la tabla para Junio de 2023 es 1.29

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Entonces 800,000 x 1.29 = 1,008,000.00 que la diferencia de la venta actual 1,000,000.00 -1,008,000.00 = -8,000 por lo que en la venta estaría perdiendo y no debería cancelar renta.

Si suponemos que la venta se realizó en Julio del 2017 el IDC de esa fecha será el siguiente:

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Por lo que el ICM (Índice de corrección Monetaria), para Enero del 2016 será: 1.01

Es decir 800,000 x 1.01= 808,000 por lo que la utilidad será 1,000,000 – 808,000= 192,000

El 5% de este monto será 192,000 x 5% = 9,600

Por lo que se deberá pagar 9,600 soles de renta.

Para el calculo de Alcabala será de la siguiente manera:

Valor de venta= 1,000,000.00

Se deduce de el 10UIT la UIT esta en S/ 4,950.00

Por lo que 10 UIT = 49,500 soles

Si deducimos ese de 1,000,000 -49,500 = 940,900.00

Este monto calculamos el 3% es decir 940,900 x 3% = 28,227.00

En el año 2017 la UIT era 4,050 por lo que 10 UIT eran: 10 x 4,050= 40,500

Entonces 1,000,000 – 40,500= 959,500

Por lo que la alcabala será 959,500 x 3% = S/. 28,785.00

1.  El Sr, Cruz ha adquirido el departamento con financiamiento bancario, quienes intervendrían en la compraventa y que alternativa puede plantear para facilitar este tipo de operación.

Si se ha adquirido con financiamiento bancario pesa sobre el inmueble una hipoteca por el monto del préstamo. Para que el Banco autorice la venta tiene que habérsele pagado el crédito hipotecario al Banco, es decir hay que cancelarle el monto que le corresponde. Por ello al momento de vender tendrá que intervenir el banco con su representante legal, el Sr Cruz en calidad de propietario y el comprador.

Una de las propuestas seria que el comprador adquiriese la deuda que se tiene con el Banco y claro esta que el Banco después de una evaluación acepte. La otra es que el comprador le cancele al Banco lo que se adeuda y de esta manera el saldo lo recibiría el Sr Cruz.

2do Tema (6 puntos)

Considerando que se trata de un Contrato de Obra Pública sobre la base de Precios Unitarios

Responda las siguientes interrogantes:

1. Cuál es su apreciación sí ocurriesen circunstancias de orden económico no previstas en el contrato que determinen un aumento de los costos de los trabajos aún no ejecutados, sustente su posición.

La contratacion para la ejecución de obras públicas con el estado esta regido por la Ley de Contrataciones con el Estado (LCE en adelante) y su Reglamento (RLCE en adelante) vigentes al momento de la firma del contrato y demás normativa complementaria, emitida por el Organismo Supervisor de las Contrataciones con el Estados (OSCE en adelante).

También, en el caso de obras, el postor formula su oferta proponiendo precios unitarios considerando las partidas contenidas en los documentos del procedimiento, las condiciones previstas en los planos y especificaciones técnicas y las cantidades referenciales, que se valorizan en relación con su ejecución real y por un determinado plazo de ejecución.

En los sistemas a costos unitarios el postor ofrece un costo unitario por cada partida. Ese costo solo es actualizado por los índices de reajustes de precios que se dan mes por mes. Y es por medio de la formula polinómica que se actualizan. De acuerdo con el Reglamento de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del Estado.

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