Procedimiento Registral Peruano

El procedimiento registral en el sistema peruano

I. INTRODUCCIÓN

El día primero de octubre del corriente según prescribe su Primera Disposición Final entra en vigencia el nuevo Reglamento Central de los Registros públicos, en sustitución del que fuera aprobado en los años sesenta y ocho del siglo pasado. Razones obvias sobre todo de índole temporal indican que éste es un Reglamento más pensado para nuestros días, sea en el orden tecnológico, sea en el orden jurídico.

Con las líneas buscamos hacer reflexión sobre algunas de las principales innovaciones que hoy nos propone el nuevo Reglamento y discernir sobre cuál pudiera ser el tratamiento a dispensarles, sobre todo en lo atinente al desenvolvimiento del procedimiento registral, su inicio mediante la aportación del título al Registro y la correlativa respuesta de este último que extiende, a su vez, un asiento de presentación, asiento que ostenta un contenido, y que por lo demás siempre dentro del procedimiento está sujeto a vicisitudes distintas cual la prórroga de su vigencia, cual la suspensión de la misma1. Lo que en buena cuenta perseguimos mediante el presente opúsculo, es contrastar las posibilidades que poseen los principales involucrados en el procedimiento registral tanto el registrador público, como el interesado en la registración para aplicar los artículos de este nuevo cuerpo legal que se somete a la crítica.

La aplicación del articulado presupone, sin embargo, un estadio previo de interpretación en busca de lo que el legislador nos quiso proponer, o de lo que finalmente nos propone la norma, aun a pesar del legislador. No existe cuerpo legal alguno componente de un ordenamiento jurídico que escape a este proceso interpretativo, así tampoco el nuevo Reglamento2. De lo que se trata entonces es de dotar de significado al enunciado normativo para que su aplicación llegue a buen puerto, es decir, para que se logre la finalidad del procedimiento registral que según el artículo 1 consiste en la inscripción de un título.

Aun cuando pueda sonar a mera perogrullada, el consignar en el artículo primero del Reglamento que la finalidad del procedimiento es la consecución de la inscripción registral, no lo es. Resulta más bien importante ahora sí decirlo, pues la mirada del registrador público al momento de despegar su función calificadora sobre un título, pues éste aunque sea consecuencia de la calificación no es el fin del procedimiento instaurado. Cuando el registrador califique el título, deberá hacerlo como se lo mandan sus Reglamentos, y dentro de la calificación deberá interpretar las normas vinculadas al título materia de estudio con el objetivo predeterminado que es inscribir ese título, cuidando claro está de no vulnerar normas imperativas o de observancia obligatoria3.

II. LA PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS

El artículo 12 del Reglamento señala expresamente que el procedimiento registral nace en el momento en que se presenta el título en diario. Es decir, que solo a partir de la presentación del título en el diario. Es decir, que solo a partir de la presentación del título en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de naturaleza especial no contenciosa conforme reza el artículo 1 no deja al arbitrio de los involucrados, sino que más bien las ha reglamentado.

Como punto de partida cabe preguntarse quién esta facultado, según el nuevo Reglamento, para solicitar la inscripción. Destaca el mismo artículo 12 que los facultados para solicitar la inscripción son los señalados en el artículo III del Titulo Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registración, los terceros interesados(lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda interés no haya otorgado el título) entro los cuales se incluye al notario como persona con interés propio en la inscripción de los títulos que él o sus dependientes tramiten.

Para amenguar costos de transacción se presume jure el de jure que el presentante del título actúa en representación de los legitimados para solicitar la registración (artículo III Titulo Preliminar); sin embargo en virtud al artículo 23 inc. b deberá necesariamente dejarse constancia en el asiento de presentación en representación de quien o quienes se solicita la inscripción cuando así fuere el caso, lo que redunda a su vez en la posibilidad de recurrir en apelación o en desistirse del recurso, conforme a lo señalado por el artículo 143 del Reglamento.

Entre los datos que debe contener la solicitud de inscripción imperiosamente con excepción del caso en que la registración deba practicarse de oficio, obviamente, se han propuesto algunos puntos que forman parte a su vez del contenido del asiento de presentación, entre los cuales cabe destacar como uno de los más trascendentes la necesaria indicación de la partida registral, lo que sólo “podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del funcionamiento encargado de Diario”4(véase artículo 12,3.er párrafo ). Esto permite publicar mediante el asiento de presentación qué partidas cuentan con título pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad registral pues ante la celebración de dos o más títulos se debe establecer indubitablemente qué partidas son bloqueadas por unos y cuáles por otros. Por lo demás, este requerimiento obedece a la exactitud y vera.

Sin embargo, es menester señalar que este apartado del artículo 12 que hemos comentado que exige válida y saludablemente la indicación de la partida registral en la solicitud de inscripción (por temas de prioridad, publicidad y oponibilidad) , puede verse burlado el usuario que no consigue injustificadamente la partida registral en su solicitud se niegue , además a pedir autorización al funcionario del diario y exija que se admita su solicitud pues la inobservancia del precepto no permite rechazar del plano la solicitud.(véase articulo 17)

Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atención al articulo III del titulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los títulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la indicación de una de las partidas sobre las cuales se busca la inscripción se deberá observar el título para que se señale el numero de partida sobre el cual va a recaer la registración.

Empero, para que el usuario pueda subsanar eficaz y válidamente la omisión de la indicación de la partida registral entra también aquí el supuesto del número de partida mal consignado en el título, y por ende en el asiento de presentación se requiere la previa rectificación del asiento de presentación5, pues el articulo 24 garantiza la inalterabilidad del diario, los cual no obsta sino que más bien impone todo lo contrario para que pueda hacerse la correspondiente rectificación del asiento de presentación. La jefatura de cada oficina si no es la SUNARP acaso la más indicada deberá reglar este procedimiento rectificatorio del diario. Debe quedar claro que la inalterabilidad del diario no importa la negación a las rectificaciones que pudieren eventualmente solicitar los usuarios, pues el citado artículo 23 refiere a la manipulación indebida de los datos del diario.

El articulo 12 señala que la solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el artículo 23 en sus incisos b, c, d, e y f así como la indicación del Registro ante el cual se solicita la inscripción, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben consignar en la solicitud inexorablemente, pues según el artículo 19 del Reglamento, el asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción, y de manera complementaria en base a la información contenida en el título.

En lo que se refiere a la formalidad de la solicitud de inscripción la misma responde a la presentación al diario de los formatos aprobados por la SUNARP, debiendo consignar los datos el mismo usuario, salvo que este no sepa o no pueda firmar o escribir a ruego, imprimiendo la huella digital y adjuntando copia simple del documento de identidad.

Esta solicitud para ser valida de lo contrario será pasible de nulidad, como rezaba taxativamente el artículo 134 del anterior Reglamento General debe presentarse dentro del horario establecido por el jefe de la oficina registral.

Llama la atención por lo novedoso, el que para efectos de la presentación de títulos, esta pueda efectuarse a través de medios informáticos que garanticen la inalterabilidad e integridad de los títulos y su incorporación a archivos magnéticos. Hay que decir sin embargo, que el artículo 16 es una norma que requiere una correlativa premisa y de desarrollo, pues como señala el mismo “la SUNARP podrá autorizar a las Oficinas Regístrales (...) la presentación de títulos (...)”, vale decir que mediante Resolución, la Superintendencia regulará las bases de lo que puede ser la presentación de títulos por medios magnéticos.

Paralelo a la posibilidad de lo glosado en el párrafo anterior, resulta novedoso también el articulo 22 que instaura “en el nuevo Reglamento General”7 la factibilidad de presentar un título en una oficina que hará las veces de receptora únicamente por no ser competente, y que deberá remitir a otra oficina llamada de destino la solicitud de inscripción luego de recibida esta8 vía fax, e mail u otro idóneo junto con el proyecto del asiento de presentación, para que a su vez la oficina de destino en el término de 24 horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentación;

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