EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Procedimiento registral: es el conjunto de actos, formas y formalidades de necesaria observancia para que determinados actos jurídicos, previstos por la le, alcancen la plenitud de sus efectos, a través de la publicidad registral, dichos anteriormente su fuente inmediata en el código civil y la mediata el reglamento correspondiente.

Objeto: es aquella cuestión sobre la cual va a versar el procedimiento; es decir, el acto jurídico que ha adquirido forma notarial y sin la cual no sería posible concebir su existencia para efectos registrales.

Fin principal:

• Fin principal inmediato: es la publicidad del acto jurídico, la cual se logra con la inscripción en el libro o folio correspondiente.
• Fin principal mediato: es la seguridad jurídica que la anotación o inscripción del acto reporta, mediante su legitimación por virtud de la fe pública registral.

Fin accesorio: son los asientos correspondientes, constituyen un medio de prueba singular y privilegiado, todo documento que ha sido objeto de inscripción, ya que por sí solo, a través de la formula correspondiente produce los efectos plenos que le otorga la ley.

Caracteres:

Publico: lo regula normas públicas, al manifestarse los presupuestos que dan lugar al procedimiento, se entabla una relación jurídica entre el Estado y el particular que solicita el servicio.

Integrante del derecho civil: porque es la disciplina que lo instituye, conformado dentro de un cuerpo ordenado y sistematizado.

Adjetivo: implica un procedimiento tendiente a resolver la relación jurídica registral, a lo cual se supedita la estructura orgánica de la institución.

Sustantivo: por los efectos que produce todo acto jurídico registrado, ya se otorgando o privando de algunos derechos a los particulares.

Principios que gobiernan al procedimiento

Legalidad: es la ley la que norma todos sus aspectos de los actos singulares que la naturaleza del procedimiento demanda.

Publicidad: impedir actos jurídicos objetos de inscripción permanezcan ocultos, evitando de esta manera que el contratante de buena fe adquiera sin conocimiento, cargas que pudieran soportar por la propiedad.

Inscripción: se traduce en la materialización del acto de registro en los libros o folios correspondientes para que de este modo, produzca efectos jurídicos.

Especialidad: consiste en que el derecho registral precisa, determina o individualiza el bien objeto de los derechos del titular.

Consentimiento: para registrar debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente y el adquiriente, y como solo puede consentir el que puede disponer, solo puede consentir el verdadero titular.

Tracto sucesivo y continuo: la protección en cuanto a cualquier cambio del estado jurídico del derecho o derechos inscritos, los cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular.

Prioridad: sustenta el apotegma clásico “el primero en tiempo es el primero en derecho”

LOS ACTOS PROCEDIMENTALES

Presupuestos

• Existencia del acto jurídico es presupuesto para el procedimiento, ya que posee existencia y validez
• Notario da fe pública por la envestidura que se le otorga, hace constar hechos o actos dando autenticidad conforme a derecho, solemnidad y forma jurídica.
• Plenitud legal alcanzada en cuanto se satisfacen las exigencias de la norma jurídica, en este medio es potestativo y no afecta la esencia del acto.

Competencia

Todo acto registral únicamente puede ser llevando a cabo por el director o titular del registro público, de no ser así estaríamos frente a un acto inexistente, registralmente hablando. En razón de la materia sin inscribibles o anotables aquellos actos civiles o mercantiles.

Se inscribirán en el registro público de la propiedad del lugar donde se haya efectuado u otorgado la operación o bien donde se haya dictado la orden judicial.

• Artículo 2310 CCCM criterios para registro de muebles por mutuo acuerdo
• Articulo  45 a 50 LREM competencia para inscripción de bienes en el Estado de México.

Forma y formalidades

Todo acto jurídico tiene una forma y además formalidad, es decir, requisitos que deben darse para que la forma opere en el orden deseado, en este caso la formalidad se determina por la ley, y por lo tanto, es indispensable seguir el orden establecido por la ley según el artículo 8.29  y 8.32 del  CCEM.

Términos registrales

Son los lapsos establecidos por la ley, dentro de los cuales debe llevarse el registro de los documentos o el despacho de las solicitudes presentadas al Registro Público de la Propiedad.

10 días para inscripción (art. 34 LREM)

30 días para retirar documento (art. 37 LREM)

5 días hábiles para subsanar la los asuntos registrales (art. 50 LREM)

Efectos de los actos registrales

Declarativo: consiste en que registrado el acto jurídico de inmediato surte efectos contra terceros, el negocio jurídico puede ser plenamente valido, independiente de que no sea sometido al procedimiento registral con ello a su registro; en el caso de ser inscrito, el registrador se limita a proveer lo concerniente a su publicidad, en los términos de ley, para la producción de los efectos indicados.

Constitutivo: el acto jurídico solo se perfecciona en cuanto es inscrito en el RPP, lo cual significa que solo alcanza la plenitud de sus efectos legales a partir de su inscripción, el registro interviene como un factor básico para que lo consignado en el titulo produzca el efecto deseado de lo contrario el acto adolece de nulidad.

LOS ACTOS PROCEDIMENETALES DESDE EL PUNTO DE VISTA FORMAL

Inscripción: es el acto procedimental a través del cual, el registrador, observado las formalidades legales, materializa en el libro o folio correspondiente al acto jurídico, utilizando la forma escrita. Con ello deja constancia fehaciente de la legitimidad del acto de que se trata y facilita la publicidad del ismo; es una fórmula jurídica que ampara los derechos reales y el dominio legalmente adquiridos, produciendo efectos contra terceros. (Artículo 8.53 CCEM)

• Títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles
• Constitución del patrimonio familiar
• Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor de 6 años y aquellos que haya anticipos de rentas por más de tres años
• Los demás títulos que la ley exprese que sean registrados.

Anotaciones: son actos del procedimiento, a cargo del director o registrador para patentizar situaciones que sin modificar la esencia de la inscripción, a la cual están referidas, de algún modo afectan el contenido de la misma; se realiza al margen de la inscripción principal.

La anotación protege derechos reales en los que existe controversia; o bien, situaciones derivadas del ejercicio de acciones personales transcendentales en el orden inmobiliario como una situación jurídica inmobiliaria, un litigio, una garantía, una caución, etc. (artículo 8.54 CCEM)

Cancelaciones: las cancelaciones de los actos registrados o anotados, es una forma por medio de la cual, dejan de tener vigencia y de sustituir sus naturales efectos (artículo 8. 46 y 8.47 CCEM)

• Acto procedimental por el cual se anula o se deja sin efecto parcial o totalmente una anotación o inscripción por haberse transmitido o extinguido un derecho.
• Son objeto de cancelación las inscripciones, anotaciones, incluso propias cancelaciones y ya que unos y otras constituyen los medios establecidos por la ley para que adquiera objetividad la ley registral.
• En cuanto se deja sin efecto una inscripción o anotación se supone la extinción del derecho, sin que forzosamente exista, al propio tiempo, adquisición de tal derecho por otro titular, aun cuando puede haberse beneficiado con dicha cancelación.
• Las cancelaciones, según sea el caso podrán practicarse: de oficio por el registrador, a petición de parte, por consentimiento de los interesados  y por resolución judicial.

Materialización de las inscripciones, anotaciones y cancelación: se hacen a través del folio real, los libros en los cuales se asentaban las distintas operaciones y actos registrables.

En folio real es una técnica que se ha implementado para que funcione el registro público de la propiedad.

CERTIFICACIONES

La publicidad registral y las certificaciones: la publicidad registral se manifiesta también por medo de las certificaciones expedidas por el titular de las oficinas del registro público de la propiedad; es lo que se conoce como publicidad formal, en oposición a la publicidad material que es el hecho de manifestar al público los contenidos registrales.

• La certificación, es el acto a tres del cual el registrador DA FE de los actos o constancias inscritos en el folio o en el libro correspondiente, o de que no existe, así como también del contenido de los documentos de los archivos de la institución.
• La certificación no es propiamente un acto procesal con los caracteres que hemos singularizan a estos.
• Las certificaciones pueden ser literales, con respecto a los asientos en los libros y los documentos que obren en los archivos de las oficinas.
• Clasificación de certificaciones: certificaciones de gravámenes; certificación de libertad de gravámenes; certificación de inscripción; certificación de no inscripción; certificación de planos o documentos de archivos.

Certificación de gravámenes: es el acto por medio del cual el registrador de la propiedad da fe sobre el estado registral que guarda una finca, en relación con los gravámenes (embargo, hipoteca, etc.¨) o limitaciones de dominio. Constituye una garantía de seguridad para quien lleva acabo alguna operación referente a la propiedad inmueble; en cuanto a su estado para sí verificar si existen gravámenes y aceptar, o no, la realización del acto. (No es un requisito que altere o afecte el acto) es solo el cumplimiento de una disposición reglamentaria; dar seguridad en el negocio económico jurídico que se ventila.

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