DEBIDO PROCESO

III. DEL PROCEDIMIENTO ADMINITRATIVO INQUILINARIO, SEGÚN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS de fecha 15 de Noviembre de 2007, actual y vigente.

El procedimiento Administrativo Inquilinario como señalamos en la introducción del presente trabajo viene regulado por la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por tal motivo que hemos tomado para su explicación las normas contenidas expresamente en el testo legal, a continuación:

TÍTULO IX

Del Procedimiento Administrativo Inquilinario.

Artículo 65. El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al procedimiento contemplado en el presente Título.

Solicitud de regulación:

Artículo 66. El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud.

Recurso contra la Denegación:

La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Notificación de la Solicitud:

Artículo 67. Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Presentación de Alegatos por las Partes:

Articulo 68. En la oportunidad señalada los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

Promoción y evacuación de Pruebas:

Artículo 69. En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Pena! o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente.

Lapso para el avaluó del Inmueble:

Artículo 70. A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior El organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

Fijación del Monto del Alquiler de una porción del inmueble:

Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.

Decisión Final:

Artículo 71. El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.

Notificación de la Decisión:

Artículo 72. Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Notificación por Carteles:

Artículo 73. Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble. La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.

Notificaciones en lugares distantes:

Artículo 74. A los fines de las notificaciones que con ocasión de este procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de ley. Cumplida como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al organismo de origen.

Fin de la Vía Administrativa:

Artículo 75. Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa.

Normas Supletorias:

Artículo 76. En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien creeos necesario hacer algunos comentarios hacer de este procedimiento regulado por la ley especias de Arrendamientos inmobiliarios, y para ello, vamos a tomar referencia de las explicaciones dadas por el Doctor JUAN GARAY.

ACERCA DE LOS ARTICULOS 65 aL 76. La ley DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS; la actual ley ha dejado a la potestad administrativa lo relativo a la regulación del alquiler y la determinación del valor de una vivienda que se pretenda excluir de la regulación por valer supuestamente más de 12.500 unidades tributarias (artículo 4.). Propiamente hablando, lo que hace la Dirección de Inquilinato (o las alcaldías en el caso del Interior) es determinar el monto del avalúo siguiendo los parámetros establecidos en el artículo 30 y, de acuerdo con ese valor, la ley establece por sí misma el porcentaje aplicable al monto del alquiler (art 29).

Comienza el artículo 66 indicando que el procedimiento se iniciará mediante escrito que deberá cumplir los requisitos establecidos en el reglamento de la ley el cual, al momento de esta edición, aún no se ha publicado por lo que habrá que acudir a la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), como ley subsidiaria según el artículo 76. Aunque la LOPA es una ley orgánica, en materia de procedimientos administrativos da preferencia a la ley especial, como es en este caso la Ley de Arrendamientos. Así lo señala el artículo 47 de la L.O.P.A.

Creemos que el procedimiento pautado en este Título vale en cuanto sea aplicable, para cualquier decisión que el organismo regulador tenga que tomar.

En cuanto a la fijación del alquiler de una parte del inmueble (artículo 70) vemos que se aplicará una proporción respecto al valor total del mismo determinado en la última evaluación. Si interpretamos bien este artículo, pues la redacción no la vemos muy clara, creemos quiere decir por ejemplo, que si el inmueble total tenía debido a su valor un alquiler fijado del 7% (véase artículo 29 para entender esto) también a la porción del inmueble se le aplicará el 7%. Todo ello siempre y cuando se den los demás requisitos que marca el artículo 70.

El artículo 71: Nos dice que la decisión del órgano regulador deberá dictarse dentro de los diez días hábiles administrativos contados a partir de la fecha de determinación del avalúo. No obstante la ley calla respecto a la fecha de decisión en situaciones distintas a la regulación del inmueble completo como sería la comentada anteriormente (regulación de parte del inmueble). Pensamos que si en el procedimiento no hay que hacer avalúo, los diez días para sentencia correrán a partir del vencimiento del lapso probatorio establecido en el artículo 69. Si no hubiere lugar a pruebas, los diez días correrían a partir del día en que deban comparecer de los interesados (artículo 67).

Por último tenemos que las decisiones tomadas por el órgano

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