Aportes A La Humanidad

Objetivos de aprendizaje

• Asimila r el concepto y características del contrato de arrendamiento y sus elementos de valides y esenciales

• Identificar las obligaciones del arrendatario, así como los casos de prórroga del contrato

• Conocer las causas de terminación del contrato y la transmisión de la propiedad durante su vigencia. Asimismo, explicar el concepto de táctica reconducción

El arrendamiento, de acuerdo con el maestro Rafael de Pina, es el mas importante de los contratos llamados de uso y disfrute

El derecho romano y en algunas legislaciones actuales, el objeto del contrato de arrendamiento no comprende solo cosas, si no también obras y servicios, los cuales se designaban en el derecho romano.

“Hay arrendamiento-según nuestra legislación civil- cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto”

El arrendamiento es un contrato mediante el cual parte, llamada arrendador, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto o determinado.

El código civil para el distrito federal, en la primera parte del articulo 2398, da la siguiente definición: “El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. De las definiciones anteriores, se desprende que el arrendamiento es un contrato:

• Traslativo de uso

• Bilateral

• Oneroso

La concesión de uso o goce es temporal, y en la segunda parte del mismo articulo preceptúa: “El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año mas, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas salvo convenio en contrario. El arrendamiento de inmueble destinado al comercio o a la industria no podrá ser mayor de veinte años.

Características

Traslativo de uso

En virtud de que el objetivo principal es, como lo dice el articulo que lo define transferir de manera temporal el uso o goce de una cosa

Principal

El arrendamiento es un contrato principal porque no depende de ningún otro contrato

La cosa

En cuanto a la cosa el articulo 2400 señala que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, excepto las consumibles, aquellas cuyo arrendamiento se encuentra expresamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales

Los derechos de uso y habitación, así como los que se derivan del comodato, no pueden darse en arrendamiento

Las tierras ejidales podrán ser objeto de cualquier contrato de aprovechamiento celebrado por el núcleo de población ejidal o por los ejidatarios titulares, según se trate de tierras de uso común o parcelas, respectivamente. Los contratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros tendrán una duración acorde al proyecto al proyecto productivo, correspondiente, no mayor a treinta años, prorrogables.

Por otra parte, se establecen prohibiciones respecto a ciertas personas, como lo señala en artículo 569 del código civil, que prohíbe al tutor arrendar los bienes de su pupilo, así como celebrar contrato alguno respecto de dichos bienes con su mujer, hijos o hermanos por consanguinidad o afinidad. Si lo hace, además de la nulidad del contrato, el acto será suficiente para removerlo del cargo. Los magistrados, los jueces y cualesquiera otros empleados públicos no pueden tomar el arrendamiento, ni por si ni por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan. el numeral 2405 también prohíbe expresamente a los encargados de establecimientos públicos y a los empleados y funcionarios públicos tomar en arrendamiento los bienes, con los expresados caracteres, administren. Además la cosa objeto de arrendamientos debe reunir los requisitos que señala el artículo 1825 del código civil: que exista en la naturaleza, que sea determinado o determinable en cuanto su especie y que esté en el comercio. Las cosas futuras si pueden darse en arrendamiento.

El precio

Respecto al precio, el código civil establece una regla, la cual se encuentra en el articulo 2399, que dice: “ La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivale, con tal de que sea cierta y determinada”. A diferencia de la compraventa, el precio en el arrendamiento no solo puede consistir en dinero si no también en cosas, con tal de que sean ciertas, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 2398 del código civil.

En los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a la habitación, la renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá aumentarse anualmente.

Elementos de validez

Son los mismos de todo contrato: ausencia de vicios de la voluntad, capacidad, forma y licitud en el objeto, motivo, fin o condición. En este apartado solo estudiaremos la capacidad y la forma, por considerar los que presentan mayor interés; los demás siguen las reglas generales de los contratos

Capacidad

Respecto a este elemento de validez, podemos decir que basta la capacidad general para celebrar este contrato; pero no solo los propietarios lo pueden celebrar, si no también todas aquellas persona que sin serlo pero que teniendo el uso o goce, estén facultadas para hacerlo.

En primer lugar vamos a referirnos a los arrendatarios quienes de conformidad con lo previsto en el artículo 2480 del código civil, no pueden sub arrendar la cosa arrendada, en todo ni en parte, ni ceder sus derechos sin el consentimiento del arrendador. Si el arrendatario subarrendamiento sin permiso del arrendador, este podrá pedir la rescisión, y el arrendatario y el subarrendatario responderán solidariamente de los daños y perjuicios.

Por lo que respecta al comodatario, de acuerdo con el artículo 2501del código civil no puede, sin permiso del comodante, conceder el uso de la cosa dada en comodato; por lo que su derecho no lo faculta para celebrar arrendamiento. Por otra parte, el contrato de comodato termina de conformidad el numeral 2512, cuando el comodatario ha autorizado un tercero a servirse de la cosa, sin consentimiento del comodante. En cuanto al aparcero, dada la naturaleza del contrato de aparcería agrícola, no esta facultado para dar el precio rustico, objeto del contrato de aparcería, en arrendamiento porque se supone que él debe personalmente cultivar la finca.

El usuario y el habitante, en virtud de que tienen derechos personalísimos, no pueden celebrar contratos de arrendamientos con los bienes objeto de sus derechos.

Los consortes ya no requieren de la autorización judicial para celebrar entre si el contrato de arrendamiento, en virtud de que fue derogado el articulo 174 del código civil para el distrito federal

Ningún copropietario debe arrendar la cosa indivisa sin el consentimiento de los otros copropietarios.

Por lo que representa a las personas que ejerce la patria potestad, la segunda parte del articulo 436 del código civil establece que no pueden celebrar contratos de arrendamiento por mas de cinco años, ni recibir renta anticipada por mas de los dos.

El tutor no pueden dar en arrendamiento los bienes del incapacitado, por mas de cinco años, si no en caso de necesidad o utilidad, previos el acontecimiento del curador y la autorización judicial.

En arrendamiento, hecho de conformidad con la ley, subsistirá por el tiempo convenido aun cuando se acabe la tutela; pero es nula esta anticipación de renta o alquiler por más de dos años.

El albacea solo puede dar en arrendamiento, hasta por un año, los bienes de la herencia. Para arrendarlo por mayor tiempo necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso. También los mandatarios pueden dar en arrendamiento, de acuerdo con las facultades que le confieran los poderes que se les hubieran otorgado. Es lógico pensar que dichos arrendamientos necesariamente se tendrán que ajustar a los limites de los mandatos, en los casos de mandatos especial, porque tratándose de mandatos generales para ejecutar actos de administración, los mandatarios están facultados para realizar cualquier clase de arrendamientos.

Prohibiciones para recibir en arrendamiento. El código civil prohíbe que los tutores puedan arrendar para si los bienes del incapacitado, sus ascendientes, su mujer, hijos o hermanos, por consanguinidad o afinidad. Si lo hicieren, además de la nulidad del contrato, el acto será suficiente para que se les remueva.

No debe darse en arrendamiento la misma cosa, en el mismo tiempo a otra persona, si se ase, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha; si no fuere posible verificar la propiedad de esté valdrá el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.

Forma

En este contrato es formal , en razón de que para su validez requiere que se otorgue por escrito. La falta de dicha formalidad se le imputara al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause daño o perjuicio, siempre que este sea consecuencia directa de la referida omisión.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación deberán contener, las siguientes estipulaciones señaladas en el precepto:

• Nombres del arrendador y arrendatario

• La ubicación del

...