El Contrato De Arrendamiento

INTRODUCCIÓN

Se ha considerado que la vivienda constituye el principal refugio y habitación del ser humano, protegiéndolo de inclemencias tanto climáticas como de otra naturaleza, situación que en los últimos años dicha prioridad se ha visto afectada debido a la dificultad de poseer pocos recursos con que cuenta el hombre para la adquisición de una vivienda, motivo por la cual se ve en la necesidad de acudir al arrendamiento de un inmueble.

Siendo susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Es por ello que la investigación cobra importancia ya que es un tema que afecta a toda la colectividad en general, especialmente por las circunstancias del entorno social, la crisis económica del país y el déficit de viviendas existentes actualmente aunado a una población de bajos recursos con necesidad de poseer un inmueble y no lo tienen.

En este sentido, se inicia una relación entre el arrendador y el arrendatario que genera derechos y obligaciones para ambas partes contractuales, es decir, se inicia una relación de reciprocidad donde la obligación del arrendador será el derecho del arrendatario, y a la inversa.

Desde esta perspectiva de obligación mutua, para el caso de este estudio se plantea dentro de la relación de arrendamiento de un inmueble los derechos que poseen los arrendatarios con obligaciones contractuales y legales que han de cumplirse responsablemente.

Respecto a ello, el presente trabajo constituye una investigación que tiene como propósito principal analizar el Código Civil Venezolano referente a la materia de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con la finalidad de que las mismas puedan llegar a constituir y generar un producto que permita determinar beneficios para el arrendatario y arrendador.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio) por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

En relación a este aspecto, se puede señalar para entender más el tema ciertos conceptos a través de los cuales se comprenderá mejor el mismo, uno de ellos es el concepto que le instituye Palacios (2005) al arrendamiento:

“Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.”

Para Moreno (2006), el contrato de arrendamiento es:

“El contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere.”

Por su parte, Emilio Calvo Baca señala el contrato de arrendamiento de la siguiente manera:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta obligada a pagar a aquella.”

CÓDIGO CIVIL DE VENEZUELA Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982.

Según el Código Civil Venezolano el contrato de arrendamiento se define como:

“Un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.” (Art. 1579)

En el artículo indica que el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

De conformidad con lo citado, los elementos esenciales del tipo con¬tractual son:

1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y

3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

El Código Civil Venezolano, a su vez, descompuso el arrendamiento del Código Napoleónico en dos tipos contractuales: el arrendamiento, limi¬tado a las cosas, y la prestación de servicios, subdividida encontratos de obras (la “locatio-conductio operis faciendi”) y contrato de trabajo (la “locatio-conductio operarium”).

Características del Contrato de Arrendamiento:

• Bilateral

• Oneroso

• Consensual

• Origina obligaciones principales

• De tracto sucesivo

• Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propie¬dad u otro derecho real.

Duración del Arrendamiento:

Dependiendo de la situación que se presente se va a establecer la duración del arrendamiento, dichas situaciones son las siguientes:

• Limite temporal: Los inmuebles no pueden arrendarse por mas de 15 años, de ser celebrados por mayor tiempo se reducen a 15 años y toda estipulación contraria carece de efecto. (Art. 1580)

• Casas: Si se trata de arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que su duración sea por toda la vida del arrendatario. (Art. 1580)

• Predios: Cuando se trata de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta 50 años. (Art. 1580)

• Inmueble hipotecado: El propietario de un inmueble hipotecado puede arrendar a termino fijo pero con el consentimiento del acreedor, de no hacerlo con dicho consentimiento el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca, a no ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección. (Art. 1581)

• Administrador: Quien posea la simple administración no puede arrendar por más de dos años. (Art. 1582)

Partes en el contrato de arrendamiento

Tanto el arrendador como el arrendatario tienen derechos, deberes y obligaciones por lo tanto una vez que se celebre un contrato de arrendamiento éstas pautas deben ser obligatorios para así evitar cualquier malentendido entre ambos.

El arrendador

Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece. Persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda.

Palacios (2005), lo define: “Es la persona que cede a otra el uso de una cosa vivienda, finca, inmueble por tiempo determinado y precio cierto.”

Obligaciones del arrendador

• Procurar al arrendatario el uso pacífico del bien locado, durante el tiempo de arrendamiento. (Art. 1585)

• Entregar al arrendatario la cosa arrendada. (Art. 1585)

• Conservar la cosa en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. (Art. 1585)

• Entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. (Art. 1586)

• Sanear todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responder por la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que demuestre los ignoraba. (Art. 1587)

El arrendatario

El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un activo a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona física o jurídica que alquila un bien.

Acosta (2002), define arrendatario a “quien adquiere el uso de una cosa por un periodo de tiempo determinado, a cambio del abono de un precio cierto. Cuando lo que se arrienda es una vivienda también se le denomina inquilino.”

Obligaciones del arrendatario

• Cuidar la cosa arrendada como propia. (Art. 1592)

• Debe servirse de la cosa arrendada para el uso determinado en el contrato. (Art. 1592)

• Pagar la merced conductiva en los plazos convenidos. (Art.

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