Sistema Torrens

Sistema Torrens

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda laseguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratantes y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.

El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, existían dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía directamente de la Corona tenían una propiedad de especial solidez. No así aquellos que habían obtenido la propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc), quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no propietarios, evicciones y demás.

La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero más tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendería a otros países, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus servicios

El cuarto período comienza con la Ley de División de Tierras Comuneras del 21 de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, éste fue el primer intento serio del legislador para organizar de manera definitiva y realizar el procedimiento de división de dichos terrenos. Algunas de las disposiciones contenidas en la mencionada Ley fueron transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artículo No. 89 al 117).

El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana, que introduce el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Ese sólo hecho representa un acontecimiento legal de trascendental importancia, que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la propiedad inmobiliaria en este país.

El sexto período nace con la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947, legislación netamente dominicana, que representa un acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.

Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliar

Un sistema de registro es un conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus características que les son propias. Ellas lo distancian y lo diferencian de otros sistemas. Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada Nación, cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad.

Los sistemas de registro derecho de propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el torrens.

• El Sistema Informal: este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario ingles, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

• El Sistema Judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un origen inglés remoto. Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

• Sistema Ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo.

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