El Sistema Torrens Y El Sistema Ministerial.

ÍNDICE GENERAL

I. Introducción

II. Sistema Ministerial

III. Sistema Torrens

IV. Antecedente del sistema torrens

V. Diferentes sistemas Torrens

VI. Principios del sistema torrens

VII. La publicidad

VIII. La legalidad

IX. Autenticidad

X. La especialidad

XI. Elementos esenciales del sistema torrens

XII. Individualización de la tierra

XIII. Prueba del derecho de propiedad frente al Estado

XIV. Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado)

XV. Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado

XVI. Consagración de las anotaciones preventivas

XVII. Creación de un fondo de indemnización

XVIII. Caracteres generales en los Sistemas de registro

XIX. El sistema torrens adaptado en la república dominicana

XX. Características del Sistema Torrens dominicano

XXI. Conclusión

XXII. Bibliografía

Introducción

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino.

En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratantes y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.

I. Sistema Ministerial

De origen francés. Es el sistema utilizado en los países que adoptaron el código civil napoleónico. En R.D. este sistema se aplica todavía, tenemos el código civil napoleónico y es este sistema el que se usa para los terrenos no registrados. Está a cargo de un oficial que en Francia se llama ministerial. En R.D. la persona a cargo de ese sistema es el Conservador de Hipoteca.

Este sistema ministerial hasta es usado por algunos estados de USA.

Este sistema tiene los 4 elementos necesarios para ser un buen sistema? Veamos

Tiene publicidad? SI, hay una fuente de información para los terceros, la conservaduría de hipotecas. En R.D. ya hemos visto cómo y cuando se usa esta oficina que se encuentra en el Ayuntamiento.

En R.D. se usan dos sistemas. El sistema Torrens para terrenos registrados y el sistema ministerial para terrenos no registrados.

El sistema ministerial, tiene legalidad? NO. Ningún tribunal pronuncia sentencia sobre esto.

Tiene autenticidad? No. No hay un certificado de título (acto ejecutorio imprescriptible, inatacable, con garantía del estado). El sistema ministerial no tiene autenticidad.

Tampoco tiene especialidad, porque el conservador de hipoteca no da ninguna designación catastral ni nada por el estilo.

Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

II. Sistema Torrens

Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

III. Antecedente del sistema torrens

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia del Sur, a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgían en Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliaria, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la propiedad inmobiliaria y de las grandes exigencias requeridas para la realización de cualquier operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de que adolecía también el Sistema francés vigente en nuestro país.

Pensó que podía establecerse un procedimiento o sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y venta, lo que se hacia con relativa facilidad y seguridad, pues bastaban, en caso de una operación de esa naturaleza, con examinar los registros públicos para saber quien era el dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior, conservándose así una fuente permanente de donde todo el mundo pudiera cerciorarse de quien era el propietario actual de la nave y el origen de ese derecho.

Sir Robert Torrens preparó un proyecto de Ley contentivo de su idea y después de una serie de luchas y de gran oposición logró al fin que su proyecto se convirtiera en realidad y fuera implantado en Australia en el año de 1858, con tan buen éxito que poco a poco ese sistema ha sido adoptado por muchos países, entre ellos la República Dominicana.

1. Diferentes sistemas Torrens

Son muchos los países que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre ellos, está Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra y Canadá; a algunos estados de los Estados Unidos de América y algunas colonias francesas; Argelia, Madagascar, Túnez, entre otros. Se aplicó por primera vez en Australia del Sur a partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año, la cual fue denominada “Real Property Act”.

IV. Principios del sistema torrens

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

1. La publicidad

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.

2. La legalidad

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley “SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos”, frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: “todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal”, convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones

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