Sistema Ministerial Francés y el Sistema Torrens

Tema: Sistema Ministerial Francés y el Sistema Torrens

Delimitación del tema: Los Sistemas de Registro de Tierras Ministerial Francés y Torrens en la República Dominicana.

Problemática: Cuál es el papel de los Sistemas Ministerial y Torrens en la vitalidad de las leyes de Registro de Tierras?

CAPÍTULO I: Antecedentes de los  sistemas de Registros de Tierras.

• Razón A: Antecedentes del Sistema Ministerial Francés.

• Razón B: Antecedentes del Sistema Torrens.

CAPÍTULO II: Análisis Comparativo del Sistema Ministerial Francés y el Sistema Torrens en la República Dominicana.

• Razón A: Aplicación de los Registros de Tierras en nuestro país.

• Razón B: Cumplimiento de las Leyes de Registro de Tierras.

CAPÍTULO I: Antecedentes de los sistemas de Registros de Tierras.

En la República Dominicana siempre han existido problemas en cuanto al registro de tierras, pues el ciudadano se siente responsable de las tierras que cuida sin un papel que avale que es el propietario real de dicha propiedad. Según datos de la Jurisdicción Inmobiliaria (2014), cuando en el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana y según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes (JI, 2014).

Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía cómo comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.

El Sistema Ministerial es el sistema que ha garantizado que muchos propietarios les sea posible declarar su propiedad de tierras. Este se aplicó a partir del 1890 basado en el sistema de registro Francés de aquel entonces, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro (JI, 2014).

Es por esto que el Sistema Torrens ha dominado las tendencias, pues con el paso del tiempo se ha hecho cada vez más difícil el reconocimiento pleno del propietario de una tierra. Hoy en día, no todos poseen registro ministerial y existen miles de hectáreas a nivel nacional sin propietario.

Tanto la Suprema Corte de Justicia que sustenta el poder judicial, como los demás poderes del Estado han continuado la lucha por la modernización, y actualización del sistema nacional de administración de la jurisdicción inmobiliaria, trabajando arduamente en la automatización y fidelidad de las informaciones en el registro (Marte Guzmán, 2015).

Esto lo podemos presenciar en las instalaciones de la Jurisdicción Inmobiliaria, una inversión del Estado para organizar nuestro sistema de registro de tierras la cual ha impactado muy positivamente el proceso de registrar.

Antecedentes del Sistema Ministerial Francés.

En nuestro ordenamiento jurídico compartimos una dualidad entre Sistema Ministerial y el Torrens, siendo el primero una reminiscencia del pasado, considerando la herencia jurídica que preservamos de las figuras del Derecho francés en las distintas materias, incluida la materia inmobiliaria.

Aquí fue instituido por medio de la ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas en 1890, que fue luego derogada por la Ley 314 del 1940, para finalmente en 1941 y hasta estos días contar con la ley 637, que sigue vigente hasta nuestros días, a pesar de que contamos con una ley especial de registro inmobiliario que instituye el Sistema  Torrens.

Esto quiere decir que el sistema ministerial no ofrece una garantía que legalmente defienda o ampare al que utilice este mecanismo. Asimismo, este sistema no se hace en favor del inmueble, sino de una persona. Estas y otras razones son las que han provocado el desuso de este sistema. Razones por las cuales el sistema ministerial puede considerarse débil.

La ausencia de una delimitación real de los inmuebles era uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no estaban mesurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos (JI, 2014).

Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces.

Este sistema ministerial posee principios que son los que le hacen hábil en una sociedad para ser aplicado. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana Primero en el tiempo mejor en el derecho (JI, 2014).

Como la trascripción es facultativa y ni el sujeto ni el objeto estaban bien determinados, siempre han habido frecuentes conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles. Esta situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indican sus límites (JI, 2014). Con esta ley se pretendía determinar e individualizar los predios, estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizará el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.

El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para la el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecen, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaron de sus derechos a los legítimos propietarios.

Es por eso que en 1920 este fue apoyado por el Sistema Torrens el cual tenía mejores términos que el Sistema Ministerial impuesto en 1890.

Antecedentes del Sistema Torrens.

El Sistema Torrens, deriva su nombre de su autor, Sir Robert Torrens, oriundo de Australia del Sur; siendo un Proyecto de Ley denominado Real Property Act, que Robert Torrens preparó en Inglaterra, de sus ideas, logró que se implantara en Australia a partir del 21 de julio de 1859, luego de una serie de luchas, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año (Del Rosario, 2009).

Este sistema estableció el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. El Sistema Torrens se implantó en la República Dominicana no solo con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de tierras, sino con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que era un caos para la economía nacional, a la estabilidad social y al crédito de la nación, ya que algunas personas habían fabricado títulos o acciones de pesos falsos sobre todo en la Región Este del país, por lo que la ley es declarada de Orden Público. (Del Rosario, 2009). 

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta con una variante. Es compulsivo, porque deviene en obligatorio, cuando el Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras, declara de interés público el saneamiento de una parcela, llevando el tribunal el procedimiento de saneamiento hasta que los respectivos derechos queden depurados y registrados. Mientras que es Facultativo cuando es obligatorio, o sea cuando son las partes interesadas de los terrenos los que deciden realizar el procedimiento antes que el Abogado del Estado, tal (Ley 108-05, Art. 1).

El Sistema Torrens es la actual base y pilar del derecho de registro inmobiliario en la República Dominicana, se basa en 4 principios fundamentales, publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad, principios que están incorporados en las leyes y normas que regulan la materia (Marte Guzmán, 2015). Dichas regulaciones establecen el rol primordial del Estado en la garantía del derecho de propiedad y el organigrama administrativo-judicial que ampara de forma general el registro de la propiedad inmobiliaria.

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