EJEMPLO FINANZAS DE LA EMPRESA - INMOBILIARIA

Trabajo Individual –

Introducción

Inmobiliaria  Ltda. es una empresa familiar inmobiliaria que se dedica hace 15 años al arrendamiento de propiedades adquiridas con financiamiento bancario. Las propiedades se encuentran en la zona céntrica de una ciudad del norte de Chile, por lo que el mercado de arrendamiento es bastante seguro.

El mercado de arrendamiento son pymes en diferentes áreas del comercio, como Farmacias, Tiendas de Deporte y Comercio en general.

Hemos detectado que en la ciudad y principalmente en el sector céntrico, no existe un área estilo “Bussines Center”, por lo que, en este análisis, buscamos tomar las decisiones de construcción de este, en una de las propiedades de la empresa, la cual hoy se encuentra sin uso, dado que correspondía a una casa habitación previamente.

La propiedad se encuentra en el centro histórico de la ciudad, cercano a las distintas oficinas municipales, gubernamentales y también el comercio, banca, sucursales y otros locales de los distintos rubros.

El desarrollo de Bussines Center, en las principales ciudades del mundo, es un campo que está siendo muy requerido, ya que, permite a las empresas medianas o del resto del país no invertir grandes valores para desarrollarse o atender sus actividades comerciales sin la necesidad de gastos fijos relevantes para su instalación.

La evaluación de este proyecto considera la remodelación de un activo fijo de la empresa y su financiamiento se evaluará realizarlo capitalizando ganancias obtenidas, financiamiento bancario o una mezcla de ambos.

Los flujos son variables y consideran los riesgos de una baja en la actividad de los diferentes clientes y la variación en la actividad económica de la zona, que por ser una zona de actividad agrícola y minera depende mucho de los cambios climáticos, el entorno macroeconómico y las políticas ambientales del país.

Inversión: remodelación propiedad de 800 m2 de superficie y 600 m2 construidos. Actualmente la propiedad cuenta de una casa con 4 piezas, cuarto de estar, sala de estar, comedor, cocina, pieza de servicio, logia, 2 bodegas y un segundo piso con una oficina de arquitectura y la zona sobre la casa habitación habilitada para construir, pero sin haber comenzado. Las cuales se restructurarán de la siguiente forma.

Planta baja:

• Se transforma la casa habitación en un complejo de 6 oficinas cerradas, sala común, baño hombre, baño mujer y cafetería.
•  En las bodegas actuales, se transforma el espacio en un Co-Work para un total de 12 personas, una sala de reuniones para 10 personas y baños de hombre y mujer.

Planta Alta:

• Se transforma la oficina de arquitectura en una sala de esparcimiento laboral con cafetería, sillones, distracciones (de acuerdo con el cliente) y baño de hombre y mujer.
• Se construyen 2 salas de conferencia/capacitación con aislación acústica.

1. Proyección de Flujos de Caja

Se consideran 10 años en la realización del proyecto dado que la sociedad esta conformada por un núcleo familiar que busca opciones de inversión de largo plazo, continuando con las propiedades constituidas por herencias y perpetuando el crecimiento de los dividendos futuros que esta pueda generar a las futuras generaciones de la familia.

Tabla 1: Flujos   sin considerar el proyecto a 10 años

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Tabla 2: Flujos   considerando la realización del proyecto

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1. Tasa de descuento

La tasa de descuento en este caso responde a la necesidad de dar valor al capital de la sociedad Inmobiliaria   limitada. Debido a esto, se selecciona una tasa de un 12% de retorno esperado. Esta es comparativamente alta comparable al mercado inmobiliario, el cual fluctúa en tasas de un 8% a 10% según el riesgo asumido, variabilidad del mercado y condiciones económicas a nivel macro que afectan su regulación.

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