EVALUACIÓN DE LOS CRÉDITOS UVA EN ARGENTINA. PROYECCIONES Y RIESGOS

EVALUACIÓN DE LOS CRÉDITOS UVA EN ARGENTINA.

PROYECCIONES Y RIESGOS.

METELLI, María Alejandra y PIZARRO, Luciano

ametelli@gmail.com ; luciano.pizarro1188@gmail.com

RESUMEN

El acceso al crédito hipotecario es y ha sido una problemática en los países emergentes. El problema surge a partir de grandes desequilibrios macroeconómicos que impiden la canalización de los ahorros a los individuos para acceder a una vivienda. Una de las principales causas que causan esta problemática es la inflación.

Por este motivo, en los últimos tres años surgió una nueva línea de créditos que está atado al precio de la unidad de valor adquisitivo, o más conocido como UVA. El valor del UVA se encuentra supeditado al movimiento general de los precios. Si el nivel general de precios aumenta, entonces aumentará el valor de la cuota del préstamo, mientras que, si los precios caen, entonces se reduce el valor de la cuota.

Es menester analizar el desempeño de estos tipos de créditos y observar si los salarios aumentan en la misma forma que lo hace la cuota. En el caso que los salarios aumenten en una menor cuantía, entonces la relación cuota e ingreso aumentará haciendo que cada mes sea más difícil la devolución del capital por parte del deudor.

Palabras clave: créditos hipotecarios, inflación, tasas, UVA

ABSTRACT

Access to mortgage credit is and has been a BIG problem in developing countries. The problem arises from large macroeconomic difficulties that prevent the channeling of savings to individuals to access a home. One of the main causes that cause this problem is inflation.

For this reason, in the last three years, a new credit line has arisen. This new type of credit is subject to the price of the purchasing value unit, or better known as UVA. The value of the UVA is subject to the general movement of prices. In periods when there is inflation, the value of the loan installment increase, meanwhile, if the prices go lower, then the value of the fee is reduced.

It is necessary to analyze the performance of these types of credits and observe if wages increase in the same way as the quota does. In the event that wages increase in a smaller amount, then the relation of quota and income increased, making it more difficult for the debtor to repay the capital each month.

Palabras clave: mortgage, loan, inflation, rates, UVA

INTRODUCCIÓN

        El problema del acceso a los créditos hipotecarios es y ha sido un problema muy profundo en todos los países emergentes, y la República Argentina no es una excepción. Según la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación el déficit habitacional en Argentina es mayor a 3,5 millones de viviendas. Por este motivo, en el año 2015 se lanzaron nuevas líneas de créditos hipotecarios accesibles para personas con ingresos medios, e incluso se ha extendido para personas con trabajos informales.

        Estos nuevos créditos tienen cuotas mensuales variables ajustados por UVA, que refiere a la unidad de valor adquisitivo. Esta nueva modalidad surge a partir de un escenario macroeconómico de los países emergentes con inflación elevada. Por un lado, los créditos a tasa fija suelen contemplar plazos de devolución más cortos debido a la volatilidad propia de las economías en vías de desarrollo, lo que genera cuotas altas y, en consecuencia, arduas barreras de entrada para el común de la sociedad. Por el otro lado, los créditos a tasa variable o indexados pueden representar grandes riesgos para el deudor, debido a las variaciones automáticas de las cuotas no correspondientes con los aumentos salariales.

        El objetivo del presente trabajo es presentar y realizar un análisis exhaustivo de los créditos UVA, mostrando las ventajas, desventajas y riesgos que implica tomar un crédito de estas características. Asimismo, realizar proyecciones de variables macroeconómicas y cómo afectan ellas a las cuotas de los créditos. Se utilizará como caso ejemplificador la línea de crédito de la principal entidad bancaria de Argentina, el Banco de la Nación Argentina.

        Los créditos UVA lanzados en los últimos dos años tienen un mecanismo de ajuste mensual correspondiente al valor UVA publicado diariamente por el Banco Central de la República Argentina^[1]. El capital o monto del préstamo otorgado por la entidad bancaria no se establece en pesos argentinos, sino en un UVAs. Esta unidad de valor se actualiza diariamente según el movimiento de precios o el índice de precios al consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, lo que permite a las autoridades bancarias otorgar créditos a plazos más largos y no perder poder adquisitivo al momento de los retornos de capital. En consecuencia, el beneficio para el tomador del préstamo es que las cuotas son más bajas, aunque estas van creciendo acorde a la inflación. De esta forma, el principal riesgo que se enfrenta el tomador del préstamo es la evolución del nivel generalizado de los precios y el crecimiento de sus ingresos. Con este sistema, las cuotas mantienen siempre su valor real. Si el salario real de los trabajadores cae, entonces las cuotas ganan mayor peso específico sobre el salario. Si el salario real crece, entonces la cuota del préstamo pierde peso real sobre el ingreso, beneficiando a los deudores.

        Profundizando sobre los riesgos de los créditos UVA podemos destacar dos puntos principales. Por un lado, dado que los préstamos están nominados en UVAs, el valor de la cuota dependerá del precio de cada unidad de valor adquisitivo. Producto de la inflación y la evolución de índice de precios al consumidor, el valor UVA aumentará y en consecuencia la cuota. Luego de un más de dos años de implementación de este nuevo sistema de préstamos, resaltamos que la evolución del precio del UVA aumentó más que los salarios promedios, según el coeficiente de variación salarial que publica el INDEC mensualmente^[2]. De esta forma, como producto de la pérdida de poder adquisitivo de los trabajadores, la cuota pasó a representar una porción mayor sobre los ingresos de las familias tomadoras de crédito. El otro problema para los tomadores de créditos surge sobre la atemporalidad que existe entre los aumentos de la cuota y los aumentos de los salarios. El valor de la cuota se ajusta mensualmente mientras que, usualmente los trabajadores ajustan sus salarios anualmente. Por lo tanto, habrá varios meses en que los deudores tendrán que pagar cuotas actualizadas con salarios no ajustados. En resumen, los tomadores de créditos bajo este sistema pagarán relativamente más por el simple hecho de que sus salarios no ajustan a la misma velocidad que las cuotas de los créditos.  

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

        Para entender la dinámica de estos préstamos, fijaremos un caso real con datos del Banco Nación. El préstamo tiene un valor nominal de $2.000.000 y es otorgado el día 31 de marzo del 2016 en el que el precio de la unidad de valor adquisitivo es $14,05^[3]. De esta forma, el monto del préstamo es 142.348,75 UVAs. El Banco Nación ofrece un plazo de 20 o 30 años. Como ejemplo, utilizaremos un horizonte temporal de 240 meses. La tasa de interés nominal anual cobrada por el Banco Nación para estos préstamos por sobre el ajuste de las UVAS es del 4,5% para el segmento no clientes^[4]. La tasa de interés del Banco Nación es la menor del mercado, seguido por el Banco de la Provincia de Buenos Aires y el Banco Galicia^[5]. A pesar de que existen gastos adicionales, como por ejemplo seguro de incendio, tasaciones, honorarios por servicios de escribanía, entre otros, no los consideraremos en este caso.

        El Banco Nación exige que la relación de cuota e ingreso no supere el 25%. En función de los datos planteados anteriormente, la cuota mensual será de 900,57 UVA durante los 20 años. La cuota en pesos argentinos estará atada al valor UVA, el cual está atado al movimiento de precios. El salario o el ingreso familiar del tomador del préstamo es, como mínimo, $50.666,35.

        Se realizarán algunos supuestos importantes para simplificar el análisis, pero que no afectarán de ningún modo las conclusiones. En primer lugar, suponemos que la inflación anual creció de forma simétrica durante cada uno de los meses del respectivo año. En segundo lugar, suponemos que los salarios de la familia tomada como ejemplo creció de acuerdo con el Índice de Salarios, que intentar representar el movimiento de los salarios de los trabajadores formales del sector público y privado. En tercer lugar, suponemos que los aumentos salariales se realizan con periodicidad anual. Por último, suponemos un esquema inflacionario de acuerdo a las metas de inflación planteadas por el BCRA.

        Los parámetros planteados están sujetos a la realidad de mercado al momento de la escritura de este artículo. A partir de estos datos abordaremos el análisis sobre tres enfoques: cómo fue el desempeño de estas líneas de crédito desde la otorgación desde marzo de 2016 hasta julio de 2017, cuál fue el aumento de la cuota y su relación con el aumento en el ingreso promedio de los trabajadores.

DESEMPEÑO DEL CRÉDITOS UVA

        Los créditos UVA fueron lanzados por los bancos comerciales a principios del año 2016, en un contexto plenamente recesivo de la economía argentina, inflacionario y con negociaciones tirantes de paritarias. El coeficiente de estabilización de referencia o más conocido como CER, es el índice que elabora diariamente el BCRA y es el valor que se utiliza para ajustar los precios de cada unidad de valor adquisitivo. La evolución de este índice ha superado la evolución del coeficiente de salarios. Por un lado, según los datos del INDEC, los salarios del sector registrado, tanto público como privado, en desde el 31 de marzo del 2016 hasta el 31 de diciembre de 2016 aumentaron, en promedio un, 22,16%^[6] y al mismo tiempo el valor del UVA pasó de cotizar $14,05 a $17,26, sufriendo un aumento del 22,85%. De este modo, el valor de la cuota del crédito ha aumentado en menor medida que los salarios promedio del sector registrado, generando un beneficio relativo para el tomador del crédito.

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