Reformas Tributarias
dennys15919 de Junio de 2015
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¿Sabe usted cómo determinar el IGV por la 1ª venta de inmuebles?
Definición de constructor, hechos gravados,
base imponible y supuesto de exoneración
Carlos
BASSALLO RAMOS
La 1ª venta de inmuebles es un supuesto afecto con el
IGV cuando es realizado por un sujeto que califique como
constructor. No obstante, existen supuestos en los que
tal operación resultará exonerada y, cuando esté afecta,
a la base imponible se le deberá excluir el valor del terreno,
de acuerdo a la norma reglamentaria. Veamos cómo
el legislador tributario ha establecido un tratamiento especial
para este sector.
1. Introducción
El TUO de la Ley del IGV, aprobado por el
Decreto Supremo Nº 055-99-EF (15/04/1999),
contiene como operación gravada con dicho
impuesto a la primera venta de inmuebles
que realicen los constructores de los
mismos, y sin embargo, también existen
otras situaciones, que siendo en realidad
segundas o terceras ventas, podrían resultar
gravadas con el IGV.
Por otro lado, la misma norma establece
un supuesto de exoneración, popularmente
vinculado a la venta de inmuebles del
Programa MiVivienda, lo cual no es del todo
cierto como veremos más adelante, pues
las condiciones y requisitos para gozar del
beneficio ya no están asociadas a tal forma
de adquirir inmuebles.
Otro tema de interés es el relacionado al
sujeto del impuesto en la hipótesis bajo
análisis, es decir, al denominado “constructor”
del bien inmueble, definición directamente
relacionada con el hecho económico
incluido como afecto.
Finalmente, en relación a la base imponible,
como quiera que el terreno no está gravado,
la norma permite su exclusión, para lo cual
establece una presunción respecto de su
valor, generando en la práctica la aplicación
de una tasa diferenciada, pero principalmente,
un efecto directo sobre el crédito
fiscal.
2. Operaciones consideradas
como primera venta de inmuebles
Comencemos por decir, que el IGV afecta
la primera operación de venta en la que un
determinado inmueble está comprometido,
es decir, cada vez que un inmueble nuevo
o recién construido es vendido bajo los parámetros
que analizaremos más adelante,
nace el IGV por única vez (ya veremos que
hay excepciones) para ese inmueble.
Así, si el mismo sujeto vende otro inmueble
al día siguiente, la operación también
estará gravada, pues se trata de otro bien
que se está vendiendo por primera vez.
Como vemos, la operación sujeta a tributación
es la primera venta del inmueble, independientemente
de cuantas ventas anteriormente
haya realizado el sujeto, del cual
solo interesa su calidad de constructor,
como veremos a continuación.
VENTA DE INMUEBLES
AMPLIADOS, REMODELADOS
O RESTAURADOS
Artículo 2 numeral 1
del Reglamento
Tratándose de inmuebles en los que se efectúen
trabajos de ampliación, la venta de la
misma se encontrará gravada con el Impuesto,
aun cuando se realice conjuntamente con
el inmueble del cual forma parte, por el valor
de la ampliación. Se considera ampliación a
toda área nueva construida.También se encuentra
gravada la venta de inmuebles respecto
de los cuales se hubiera efectuado trabajos
de remodelación o restauración, por e
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