Arrendamiento

INTRODUCCION

En nuestro código civil peruano de 1984, carente de reformas y necesitada de un mayor análisis para no establecer contradicciones o lagunas entre instituciones jurídicas, viene causando incertidumbre y surtiendo efecto sus carencias tal como es el caso en especial y tema a tratar de los artículos 917 y 943 en los cuales se contrarían una serie de derechos relativos al derechos de retención del bien inmueble por el cobro de mejoras necesarias y útiles tanto por el poseedor de buena y de mala fe que fueron hechas e terreno ajeno según el artículo 917 y por otro lado existe la facultad, la potestad del propietario de exigir la demolición de la edificación qué fue hecha de mala fe (poseedor de mala fe) en su propiedad, mas el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. La pregunta que surge de esta situación jurídica confusa y que no nos lleve a resolver de una forma que se tenga que ver vulnerado el derecho tanto del propietario como del poseedor seria: ¿es necesario que en el artículo 917 del código civil se esclarezca en cuanto al cobro de mejoras necesaria y útiles quien tiene o que clase de poseedor es el más indicado para reclamarlas? Todo esto debido a que dicho artículo no específica y abarca de manera amplia al poseedor reclamante de mejoras tanto como el buena y mala fe.

Lo cual buscaremos resolver argumentando el por que este punto de vista, precisado el instituto de la buena y mala fe y hasta cuál momento pueden reconocerse las mejoras.

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DESARROLLO

 INTERPRETACION DEL ARTICULO 917 DEL CODIGO CIVIL PERUANO

ARTICULO 917

El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución ya retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias.

Si bien es cierto, la regulación de las mejoras en el Código Civil obedece a que estas tienen para el poseedor del bien y para el propietario del mismo una consideración eminentemente económica, la cual está referida al valor del bien. Se trata justamente de actos que hacen que el bien mantenga o incremente su valor económico. Las mejoras necesarias tienen su motivación en la necesidad de mantener el valor constante del bien materia de posesión, es decir, su no realización originaría una depreciación del valor de este.

Cuando hablamos de mejoras útiles, como describe el Código civil, no son fundamentales para mantener el valor del bien, pero logran como consecuencia de su realización o ejecución, aumentar el valor o la renta del bien, las mejoras son aquellas que dan un valor agregado al bien, pero su realización tiene como objetivo eminente y único, lograr la satisfacción comodidad y confort de este.

El reembolso de las mejoras se dan única y necesariamente en aquellas mejoras útiles y necesarias, como bien sabemos estas mejoras son pagadas inicialmente por el poseedor, en cuanto a lo suscitado la norma busca dar solución a favor del poseedor considerando de que el poseedor puede reclamar las mejoras útiles y necesarias en un bien ajeno. Desde el punto de vista económico el Código pretende a través del reembolso internalizar las externalidades producidas, es decir corregir la falla que se produce cuando un arrendatario asume costos que a la vez generan un perjuicio económico al realizar mejoras de carácter necesario, de acuerdo antes dicho puedo considera que el régimen de las mejoras busca restituir el equilibrio patrimonial entre el poseedor que se ha sacrificado y el propietario que ha visto incrementado el valor de su patrimonio, por lo que la norma al ponerse en este supuesto genera mecanismos para que el poseedor pueda cobrar su inversión o de lo contrario, negarse a entregar el bien si los gastos efectuados para la realización de mejoras no le son reembolsados. Según lo establecido por nuestro código civil actual no distingue la calidad de poseedor, a que no se hace distinción si la posesión es de buena fe o de mala fe.

(ISMODES TALAVERA Javier: 2009 ,148-149)

 INTERPRETACION DEL ARTICULO 943 DEL CODIGO CIVIL PERUANO

ARTICULO 943

Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

Este articulo nos lleva al análisis de las construcciones que una persona realiza sobre un terreno que no le pertenece. Como vemos la ley establece diferencias sustanciales en las construcciones efectuadas en terreno ajeno, ya que dichas construcciones pueden haber sido realizadas de buena fe o de mala fe.

Se considera la mala fe como una actitud dolosa, intencional, perversa o convicción de que no se actúa legalmente o por le hecho de saber que lesiona un bien ajeno y que tiene como finalidad un determinado propósito causándole perjuicio a otra persona que a la par esta mala fe del constructor debe probarse.

Ahora cuando el edificador construye de mala fe, es decir, con pleno conocimiento de que el terreno es ajeno, el artículo en mención otorga al propietario del predio exigir la demolición de lo edificado si es que le causa perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente; o hacer suyo lo construido sin tener que pagar suma alguna.

Ahora bien la jurisprudencia nacional ha señalado desde tiempo atrás que "las edificaciones hechas en terreno ajeno después de haber sido citado el poseedor con la demanda del propietario, se consideran de mala fe" ahora esta mala fe debe probarse, por lo que la jurisprudencia concluye diciendo: "no habiéndose acreditado que se hubiera edificado de mala fe, o sea conociendo que el terreno era ajeno, el dueño del suelo deberá pagar el valor de lo edificado".

(GODENZI MONTAÑEZ Silvia: 2009 267-268)

 COMO SISTEMATIZAR EL ARTICULO 917 Y EL ARTICULO 943 DEL CODIGO CIVIL

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