Derechos Reales

En toda relación jurídica, sea real u obligacional, existe un titular sujeto activo de la relación sustancial, que tiene la facultad de pretender una determinada conducta (unas veces positiva, otras negativas), frente al sujeto pasivo que está constreñido a realizarla. El sujeto activo tiene, por así hablar, un poder jurídico frente al sujeto pasivo que tiene un deber jurídico. Cuando el sujeto pasivo no cumple su obligación, el titular del derecho intentará hacerlo valer en juicio, convirtiendo, así, la relación sustancial en relación procesal: el sujeto activo se convierte en demandante y el sujeto pasivo en demandado.

Una vez establecidas estas premisas válidas para los derechos patrimoniales en general, pasamos a encuadrarlas dentro del Ordenamiento jurídico romano. A este respecto, el sistema de las Instituciones de Gayo comprende: personae, res y actiones.

El ámbito de las personae abarca nuestra teoría de la capacidad jurídica y el derecho de familia. Bajo el apartado res, Gayo comprende tanto los derechos reales como los derechos de obligaciones. Finalmente, las actiones hacen referencia al proceso y a los distintos medios para hacer valer nuestros derechos. Es claro, pues, que si bien en el antiguo Derecho romano no existía la moderna contraposición entre Derechos patrimoniales (derechos reales y derechos de obligaciones) y Derecho de familia, en el derecho clásico se presentan estas esferas como completamente distintas. La antítesis se refleja, también nítidamente en las Instituciones Justinianeas. Ahora bien, dentro de los Derechos patrimoniales, la doctrina tradicional distingue dos grandes categorías de derechos: los derechos reales de una parte, y los derechos personales o de obligación, de otra (son los créditos).

Precisiones terminológicas

Por lo que se refiere a los derechos personales los romanos, al igual que el Derecho moderno, utilizan un término para identificarlos: obligationes (obligaciones). Sin embargo la moderna denominación "derechos reales" o derechos sobre las cosas, aunque acuñada sobre las fuentes, no es romana.

Se ha dicho que res (o incluso corpus), son términos que en las fuentes designan la propiedad, y ius in re el derecho sobre las cosas ajenas (lo que la doctrina moderna denomina, siguiendo la terminología medieval, iura in re aliena). Sin embargo, tanto res como ius in re son usados con bastante vaguedad en los textos y sería peligroso equipararlos a nuestras actuales categorías de derechos reales.

Esta incertidumbre terminológica, no quiere decir que los juristas romanos no delimitaran y pergeñaran divinamente la categoría de los derechos reales y la distinguiesen nítidamente de aquella otra de los derechos personales.

Distinción entre derechos reales y personales

Dicha distinción la contemplaron desde el punto de vista del proceso, trasladándola al campo de las acciones: la actio in rem como tutela de los derechos reales; la actio in personam para proteger los derechos subjetivos de obligación.

El objeto de la actio in personam lo constituye una persona determinada, una prestación y el derecho a exigirla. La acción personal se ejercita cuando se pretende del demandado el cumplimiento de un deber jurídico.

Por el contrario, el objeto de la actio in rem es una cosa, mejor aún, una serie mayor o menor de facultades sobre la misma. La acción nace en el momento de la violación y se ejercita, no frente a una persona determinada a priori (que en sí misma no tiene relevancia), sino frente a cualquiera que constituya un obstáculo entre el actor y la cosa objeto del derecho real. Así, en el derecho real de propiedad el propietario (titular en la relación sustancial, demandante en la relación procesal) podría ejercitar la reivindicatio contra todo aquél que constituya un obstáculo que le impida el libre ejercicio de sus facultades de goce y disfrute sobre la cosa que le pertenece. Es evidente que el tercero que obstaculiza es desconocido, en principio, y no tiene ninguna relación personal con el actor. De todo lo dicho se desprende que:

El titular de un derecho de obligación tiene la facultad de exigir una conducta (positiva o negativa) frente a un sujeto determinado en base a una relación existente entre ellos; dicha relación puede nacer ex contractu (acuerdo considerado contrato) o ex delicto (acto ilícito considerado delito). En el contrato de mutuo, por ejemplo, el mutuante entrega al mutuario una determinada cantidad de dinero, acordando que se la devolverá pasado un tiempo determinado. Ya que el crédito es una relación entre dos personas, el acreedor (mutuante y titular del derecho de obligación) no puede existir el cumplimiento más que al deudor (mutuario y sujeto pasivo), en base al contrato de mutuo perfeccionado entre ellos.

Contrariamente, el titular de un derecho real tiene la facultad de exigir una conducta (siempre negativa) frente a un sujeto o sujetos determinados en base, no a una relación personal, sino a una relación entre dichos sujetos y la cosa. La conducta negativa que el titular de un derecho real tiene derecho a exigir puede consistir:

a) En un pati, esto es, soportar que otros realicen una determinada actividad sobre una cosa que le pertenece. Así, en el derecho real de servidumbre predial de paso (iter), el titular (dueño del fundo dominante) tiene la facultad de exigir del dueño del fundo sirviente (sujeto pasivo) que soporte el paso a través de su fundo, sin obstaculizarlo.

b) En un non facere, esto es, abstenerse de realizar una determinada actividad sobre una cosa que le pertenece. Así, en la servidumbre altius non tollendi, el dueño del fundo dominante, titular del derecho real, tendrá la facultad de exigir del dueño del fundo sirviente que no eleve un edificio más allá de una determinada altura.

En ambos casos, el sujeto activo, titular del derecho, tiene la facultad de exigir una conducta frente a un sujeto determinado por la circunstancia de ser propietario del fundo sirviente, independientemente de toda relación personal con el mismo. Y tanto es así, que tal conducta negativa podrá exigirla frente a un número indeterminado de sujetos, tantos cuantos sean los sucesivos propietarios del fundo sirviente, en base a su relación con la cosa, objeto

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