Derechos Reales

DRET CIVIL II. DRETS REALS

PRACTICA 1

FECHA DE ENTREGA: 16 de marzo antes de las 8’00.

Razona tus respuestas y cita los artículos del CCCat en que te basas.

1.- María ha ganado un pleito contra en Ramón, por ocupación ilegítima de una finca de su propiedad destinada a huerto, en la que se incluye un cortijo que Ramón ocupaba como vivienda y unas buhardillas que éste alquilaba a terceros obteniendo una renta mensual de 300 euros. Ramón ha hecho algunas obras: ha introducido un sistema de riego en el huerto, ha levantado un muro de contención de tierras, ha modificado el acceso a la finca para mejorar su aspecto, ha cambiado la instalación de agua eliminando las canalizaciones de cobre, ha instalada una antena parabólica y ha hecho obras de accesibilidad en el interior de la vivienda par eliminar barreras arquitectónicas y así poder alquilar las antiguas buhardillas.

Se pide que hagas la liquidación de los frutos y los gastos producidos.

Se consideran Gastos extraordinarios de conservación: Consisten en gastos que no se han realizado para obtener los frutos. Son gastos necesarios. El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado.

Aquí encontramos el muro de contención de tierras, la nueva instalación de agua y la eliminación de las canalizaciones de cobre.

Gastos útiles realizados sobre el bien: Son aquellos gastos que mejoran la función económica del bien pero no son imprescindibles para su subsistencia. El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado si la mejora subsiste cuando se liquida la posesión.

Aquí encontramos la introducción del sistema de riego del huerto y la instalación de la antena parabólica.

Gastos de mejora: Son los gastos que tienen una función estética pero no productiva. El poseedor de buena fe tiene el derecho a retirar las mejoras siempre que no se deteriore el objeto.

Aquí encontramos la modificación del acceso de la finca para mejorar su aspecto.

Frutos percibidos: El poseedor los hace suyos y los gastos originados para producirlos son a su cargo.

Aquí encontramos los 300€ mensuales del alquiler y los gastos de las obras de accesibilidad en el interior de la vivienda para eliminar las barreras arquitectónicas.

Artículos 522-4 y 522-3 todo ello valorado como poseedor de buena fe según artículo 521-7. Todos ellos del código civil de Cataluña.

2.a) María, que está pasando dificultades económicas, vende la propiedad de su casa unifamiliar a Lourdes, mediante contrato privado por el precio de 150.000 euros. En el contrato hacen constar que María transmite la propiedad a Lourdes pero que se reserva la posesión de la finca durante tres meses. Transcurridos los tres meses María no entrega la casa. Lourdes viene a nuestro despacho.

Expón brevemente su situación, si es o no propietaria y si dispone de alguna acción a su favor.

Para que se transmita la propiedad es necesario que se haga mediante un formalismo basado en el título y el modo. En este caso podemos observar como existe el título que es el contrato de compra-venta pero lo que no existe es el modo, es decir, la tradittio y por lo tanto el contrato no es válido y Lourdes nunca llega a ser propietaria ni poseedora y por lo tanto no puede llevar a cabo una acción reivindicatoria. Como mucho podría solicitar una acción declarativa de dominio para ver quién es el propietario, pero al no haber modo no le serviría de nada. El único derecho que tiene es de crédito, es decir, Lourdes debe solicitar a María que le restituya los 150.000€.

2.b) Lourdes envía un telegrama a María exigiendo su elevación a público y ésta accede con la única condición de que le deje permanecer tres meses más. Formalizan escritura de compraventa reproduciendo el contrato anterior. Transcurrido escasamente un mes Montse, se enamora de la casa, consulta el Registro de la Propiedad y se dirige a María ofreciéndole 250.000 euros. Ante una oferta tan substanciosa, Marta acepta, formalizan escritura pública y se inscribe el título en el Registro.

Explica cuál es la situación de cada una y quien adquiere la propiedad.

Lourdes no adquiere la propiedad de María ya que no hay modo, es decir, no hay tradittio, y tampoco hay título ya que para bienes inmuebles es necesario que el título se haga en escritura pública. Por otro lado, María sigue siendo la propietaria según el registro y por lo tanto, como que Marta ha actuado de buena fe ya que a quien compra, es el propietario según el registro, María le transfiere la propiedad

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