EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Un estudio comparado entre Colombia y los Estados Unidos

EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Un estudio comparado entre Colombia y los Estados Unidos

Abstract

Comparative study on the effectiveness of eviction process as warranty protection of the law to the right of disposition into the residential lease agreement.

Resumen

Es un estudio comparado entre Colombia y Estados Unidos de América, sobre la efectividad del desalojo como garantía protectora del derecho a la disposición dentro del contrato de arrendamiento residencial.

Introducción

El estudio nace de la incertidumbre jurídica que ostentan las partes que celebran contratos de arrendamiento en Colombia, pues de todos es sabido que cuando existe la necesidad de acudir al sistema judicial para que dirima conflictos, se convierte para las partes, en un proceso interminable e incosteable que hace que quienes tengan la capacidad económica de comprar propiedades destinadas a inversión para la renta, desistan de este propósito por considerarlo riesgoso y de poca viabilidad económica, debido a la inseguridad jurídica nacida en el sistema judicial que carece de eficacia objetiva que garantice los derechos de las partes.

Lo expuesto se puede contrastar al observar que no ocurre lo mismo en Estados Unidos de Norte América, puesto que allí, existe gran eficacia dentro del sistema jurídico. Al observar el sistema norteamericano se comprueba que al momento en que el inquilino (arrendatario) incumple el contrato de arrendamiento es desalojado de forma expedita e inmediata, sin lugar a oposición alguna, en tanto que en Colombia, el proceso de desalojo puede durar entre uno y cinco años.

Es así como a través del presente trabajo se pretende analizar cómo opera el proceso de desalojo respecto del contrato de arrendamiento en Colombia; siendo las partes de este contrato el arrendador (propietario del bien inmueble) y el arrendatario (tenedor), cada uno de ellos con derechos y obligaciones otorgadas contractualmente.

El arrendamiento, es un contrato bilateral, si alguna de las partes incumple sus obligaciones la ley establece mecanismos para la efectiva protección de los derechos e intereses de la parte afectada; en este trabajo se hace referencia exclusivamente al incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario y la acción de desalojo que tiene el arrendador para que le sean protegidos sus derechos. Acción de desalojo que en Colombia debe ser iniciada a través del proceso de restitución de bien inmueble arrendado y lo que este implica (el desahucio).

En este estudio, se establece una comparación con Estados Unidos de cómo opera el desalojo, por el incumplimiento del tenedor en el contrato de arrendamiento en los Estados Unidos de Norte América, cómo se lleva a cabo el desalojo del tenedor del inmueble que ha incumplido con sus obligaciones a través del proceso de retención ilícita promovido por el propietario del inmueble.

Una vez, establecidas las disposiciones de cada Estado (Colombiano y Estadounidense) frente al tema de estudio, se realiza un estudio comparado entre Colombia y los Estados Unidos de América en cuanto al procedimiento, el derecho que tiene tanto el tenedor como el propietario a disponer del bien inmueble, y las garantías dentro del proceso para cada una de las partes.

Lo anterior, nos permite visualizar cómo opera el desalojo en cuanto a la primacía de los derechos de las partes (tenedor y propietario del inmueble); siendo Colombia un estado poco garantista frente a los derechos que tiene el arrendador, en tanto, los Estados Unidos privilegia a este.

Finalmente, se establece que la acción de desalojo en el contrato de arrendamiento dentro del sistema judicial norteamericano (Estado de la Florida), es más garantista de los derechos de disposición que en Colombia, siendo en Norte América este derecho de propiedad absoluto, de tal manera que el tenedor a cualquier título no puede ostentar este privilegio, es decir, el uso y goce del inmueble, sin la contraprestación convenida en el contrato.

CAPÍTULO I

EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN COLOMBIA

1.1. Nociones Generales

Es necesario precisar el concepto de propiedad, que hace referencia al uso, goce y disfrute que tiene una persona sobre sus bienes, en cuanto a propiedad privada se refiere; siendo el Estado Colombiano el encargado de protegerla según las disposiciones de nuestra Constitución Política de 1991, al establecer:

Art.2o. “Son fines esenciales del Estado: servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución; facilitar la participación de todos en las decisiones que los afectan y en la vida económica, política, administrativa y cultural de la Nación; defender la independencia nacional, mantener la integridad territorial y asegurar la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo. Las autoridades de la República están instituidas para proteger a todas las personas residentes en Colombia, en su vida, honra, bienes, creencias, y demás derechos y libertades, y para asegurar el cumplimiento de los deberes sociales del Estado y de los particulares.”

Art. 58. “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.

La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica.

El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio.”

En el contrato de arrendamiento el propietario cede por un término definido el uso y goce del bien, teniendo este la posibilidad de disponer de su bien (nuda propiedad).

El artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Es la persona que cede el goce de una cosa el arrendador y aquel que debe pagar por tal goce el arrendatario . Para este estudio estamos hablando de manera precisa sobre bienes inmuebles con uso residencial (vivienda urbana) y comercial.

En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana la ley 820 de 2003 ha establecido el contrato de arrendamiento como “aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.”

Para el Dr. Fabio Naranjo Ochoa en su libro Contrato de arrendamiento, es este un negocio jurídico cuya finalidad es permitir, a un tercero, la utilización de la cosa, con obligación de devolverla al arrendador una vez haya cesado el aprovechamiento concedido.

El contrato de arrendamiento es oneroso, conmutativo, principal, consensual, de tracto sucesivo, de administración y bilateral; en tal sentido, las partes dentro de este tipo de contratos tienen obligaciones y derechos de forma recíproca; la obligación principal del arrendador es entregar la cosa (bien inmueble), entrega que debe hacerse de forma material, tal como lo menciona el tratadista José Alejandro Bonivento Fernández: “La entrega debe entenderse en sentido material, y no de tradición, porque lo que se confiere es el goce o uso de la cosa” ; entendiéndose que la cosa entregada está en buen estado para que el arrendatario pueda usar y gozar de ella; y la obligación principal del arrendatario es pagar el precio dentro del término pactado y en el lugar convenido , como lo manifiesta el artículo 2000 del CC: “ El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.”

Pertinente también es mencionar que otra de las obligaciones del arrendatario es restituir la cosa una vez haya finalizado el contrato de arrendamiento, tal como lo menciona el artículo 2005 del CC.

Respecto al arrendamiento de vivienda urbana las obligaciones de manera específica del arrendador, según el artículo 8 de la ley 820 de 2003, son:

1. “Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio,

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