EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL ARRENDAMIENTO

EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL ARRENDAMIENTO.

Aguilar Gorrondona (2009), indica que el concepto de arrendamiento ha variado mucho debido a cambios en las concepciones económico-sociales que han modificado hasta la terminología jurídica en la materia.

En ese orden, se tiene que en el Derecho Romano el arrendamiento era concebido en una forma tan amplia que comprendía tres figuras jurídicas:

A) La locatio-conductio rerum por la cual una parte se obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneración;

B) ) La locatio-conductio operis faciendi, que tenía por objeto la ejecución remunerada de una obra; y

C) La locatio-conductio operarium, que consistía en la presta¬ción remunerada de servicios.

Por su parte, Pothier, cuya clasificación pasó al Código Napoleónico, daba la misma amplitud al concepto de arrendamiento, contrato que dividió así:

A) Arrendamiento de cosas (la “locatio-conductio rerum” de los romanos), subdividido en: arrendamientos de predios urbanos (“bail á loyer”); arrendamiento de predios rústicos (“bail á ferme”); arrenda¬miento de bienes muebles; y arrendamiento “á cheptel” (“bail á cheptel”), que es una forma peculiar de arrendamientos de rebaño. Y,

B) Arrendamiento de obras, subdividido en: arrendamiento de trabajadores (arrendamiento de domésticos y obreros); arrendamiento de transportadores de personas o mercancías por tierra o agua; y arrenda¬miento de empresarios (correspondiente a la locatio-conductio operisfaciendi” y que conceptualmente comprendía al arrendamiento de los transportadores).

En lo que respecta al Derecho Moderno, rechaza la amplitud que dan al arrenda¬miento el Derecho Romano y el Código Civil francés. Por lo contrario, se niega acobijar bajo el mismo nombre contratos que se refieren al goce de cosas y contratos que se refieren a prestaciones de servicios por parte de seres humanos, por dos razones: porque considera contraria a la dignidad humana la concepción de que el trabajo sea una cosa o mercan¬cía como cualquier otra, y porque considera inadmisible la idea de que el llamado arrendamiento de obras e industrias pudiera regularse en forma análoga al arrendamiento de cosas, ya que en aquel contrato el deudor se obliga en una forma mucho más directa y personal que en este último.

Por otra parte, el B.G.B. descompuso la “locatio-conductio” romana en tres tipos contractuales: el arrendamiento, limitado a las cosas y subdividido en arrendamiento de uso y arrendamiento de uso y disfrute, según la extensión de las facultades conferidas al arrendatario; el contrato de obras, correspondiente a la “locatio-conductio operis faciendi”, y el contrato de prestaciones de servicios, que corresponde al contrato de trabajo del Derecho Venezolano.

Finalmente, el Código Civil venezolano, a su vez, descompuso el arrendamiento del Código Napoleónico en dos tipos contractuales: el arrendamiento, limi¬tado a las cosas, y la prestación de servicios, subdividida en contratos de obras (la “locatio-conductio operis faciendi”) y contrato de trabajo (la “locatio-conductio operarium”)”

CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO EN EL DERECHO VENEZOLANO.

Según el Código Civil venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla” (C.C. art.1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, el otro arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo con¬tractual son:

1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;

2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y

3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

NATURALEZA REAL O PERSONAL DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO.

En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho per¬sonal a ella.

1º En Francia, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario era real, alegando:

A) La oponibilidad del mismo al tercero adquirente en los casos señalados por la ley;

B) La circunstancia de que el usufructuario puede celebrar arrenda¬mientos eficaces contra el nudo propietario por un tiempo que puede exceder de la duración del usufructo; y

C) Otros argumentos basados en textos legislativos franceses que no han pasado a nuestro Derecho.

2º Frente a tales argumentos se observa que:

A) La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga onmes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador), razón por la cual Messineo considera que en tal caso la obligación del nuevo adquirente es “propter rem”;

B) La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir en favor de un tercero otro derecho real más extenso en el tiempo que el suyo; y

C) Varias normas legales (C.C. arts. 1.579, 1.585 y 1.591), demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato de aquél sobre la cosa arrendada ni muchos menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.

DIFERENCIA ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y OTRAS INSTITUCIONES JURÍDICAS. CASOS DE TIPIFICACIÓN DUDOSA.

ARRENDAMIENTO Y VENTA:

La venta de cosas (venta de propiedad) y arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir

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