El Arrendamiento

El arrendamiento, que en el régimen anterior era conocido con el nombre de locación-conducción de cosas, ha sido motivo de frecuentes fricciones entre el propietario y el arrendatario.

La excesiva protección que han dispersado al arrendatario las denominas leyes de emergencia ha conducido a una situación que ha provocado un desaliento en la construcción de viviendas para el arrendamiento y ha agudizado el déficit de estas en el Perú.

El legislador ha sido consciente de que en el país existe un considerable déficit entre el número de viviendas construidas y las necesarias para cubrir las necesidades de la población y que no es posible en las condiciones actuales que el Estado asuma la tarea de corregir tal situación.

La regulación del arrendamiento busca encontrar , pues, el equilibrio en los derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad al inversionista para así desarrollar la industria de la construcción que con urgencia reclama el país.

En efectos, si como el arrendatario tiene el justo derecho al goce de la vivienda durante el plazo del contrato y a no ser perturbado por el arrendador , este a su vez debe percibir la renta convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, debe obtener la pronta restitución del bien.

DEFINICION DEL ARRENDAMIENTO

El artículo 1666º del Código Civil Vigente señala que “ Por el arrendamiento se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Siguiendo el modelo de todos los contratos que regulan el Código Civil, el articulo 1666º contiene la definición del arrendamiento.

Asimismo se debe señalar que el arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona con solo el acuerdo de voluntades, esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de la renta que este debe abonar.

Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el Código Civil de 1936 establecía en su artículo 1490º que: Por la locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida. De esta definición se puede extraer los siguientes elementos:

A. La obligación del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.

Este es el principal deber del arrendador, siendo su obligación la de entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.

B. La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida.

Se trata de la prestación de un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es nada más que la llamada "RENTA".

Esta puede consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una obligación de prestación de bienes fungibles; o también puede ser de una parte de frutos o producción del mismo bien lo que determinaría que sea una obligación de prestación de bienes inciertos; también puede darse que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso sería una obligación de prestación de bienes ciertos o inciertos según sea el caso.

Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado.

C La cesión temporal del uso de un bien.

Se trata de la cesión del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.

La cesión debe ser temporal, ya que la separación del dominio y el goce le quitarían todo sentido a la propiedad. La temporalidad está dada por la Ley.

El plazo de los arrendamientos de duración determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando el bien pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AÑOS. La Ley niega la eficacia a todo plazo o prórroga que sobre pase los ya señalados.

También puede ocurrir que se pacte que el arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso podría decirse que el derecho de propiedad resultaría exento de todo sentido porque queda desvinculado "perpetuamente" del uso.

Ø EL BIEN

El bien en un sentido económico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y constituyen un objeto de la actividad económica. Es este el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo.

Puede ser objeto de la prestación, materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con la obligación de devolver el bien al arrendador al vencimiento del plazo contractualmente establecido por el arrendatario.

Los bienes consumibles podrían ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para uso.

El bien que se dé en arriendo debe estar determinado y especificado en el contrato, ya que sin una buena explicación de este podría suceder una serie de problemas al momento de comenzar el plazo de arrendamiento.

Ø LA RENTA

La renta es un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o según se convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos se habla de renta en casos de cajas de seguridad y en las operaciones de leasing. En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las percibe.

Si todavía el bien no ha sido entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligación del arrendador en virtud del título que le da el contrato de arrendamiento.

La forma de pago es establecida por ambas partes, debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en cuotas periódicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas en el contrato.

SUJETOS FACULTADOS PARA ARRENDAR

El artículo 1667º del Código Civil señala expresamente que “Pueden dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra”.

El Arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el interventor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico. Los menores capacitados por matrimonios o por título oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

SUJETOS IMPEDIDOS PARA ARRENDAR

El artículo 1668º señala expresamente que “No puede tomar en arrendamiento:

• El administrador, los bienes que administra.

• Aquel que por ley está impedido.

En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

IMPORTANCIA

En líneas generales sirve para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitación y otras de urgente requerimiento.

NATURALEZA JURIDICA

La doctrina clásica sostiene que el contrato de arrendamiento es un “acto de administración” y no de disposición, porque no constituye una enajenación del dominio del bien, ni la concesión al conductor de un derecho real sobre este, sino que tiende a las conservación del patrimonio.

Esta tenencia de la legislación ha reafirmado la opinión doctrinaria cada vez más poderosa de que el arrendamiento de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado.

CARACTERISTICAS

El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislación peruana. Esto se entiende, puesto que es uno de los contratos más usuales

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