Arrendamiento

INTRODUCCIÓN.

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado". Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento más común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario. En el Derecho romano el arrendamiento en principio no era opo¬nible al adquirente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, si el adquirente se oponía a que el arrendatario prosiguiera su disfrute, el arrendamiento se extin¬guía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquirente. Sin embargo, era usual que en virtud de pacto expreso del contrato de enajenación se le diera oponibilidad al arrendamiento. En determinado estadio evolutivo, el pacto llegó a sobreentenderse. Esta situación pasó al antiguo Derecho francés. En el Derecho intermedio, el pacto se sobreentendía en los arrendamientos de predios rústicos por seis años o más. El Código Napoleónico extendió a todos los arrenda¬mientos que constaran de documento con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlos.

CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y el otro arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

EFECTO DEL ARRENDAMIENTO.

 Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, entre otros). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

 Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

 Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

CARACTERISTICAS DEL ARRENDAMIENTO.

Este posee las Características de ser un contrato:

 Oneroso: ya que incluye una contraprestación.

 Bilateral: Porque surgen obligaciones para ambas partes (arrendador y arrendatario).

 Consensual: Porque es necesario para su existencia y ejecución la manifestación de voluntad.

 De Tracto Sucesivo: porque se establece por períodos de tiempo.

 Paritario: Por cuanto existen deberes y obligaciones igualadas para ambas partes dentro del contrato.

 Gozoso: Ya que se otorgan derechos y obligaciones para los titulares de derecho.

 Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

ARRENDAMIENTO DE COSAS.

Este crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

LAPSO PARA ARRENDAR INMUEBLES.

Según lo establecido en el Artículo 1.580° del Código Civil Venezolano.

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

El arrendatario tendrá derecho de subarrendar y ceder dentro de su fundo si acaso no hubiera convenio en contrario, esto es excelente porque algunas veces hay personas que no utilizan ciertos espacios de un lugar y con este derecho se puede aprovechar para meter dentro de ese espacio a otras personas, tomando esa conducta de arrendador para con los subarrendatarios, ya que allí la obligación pasa a ser doble es decir habrá 2 distintas dentro de un solo fundo. Establecido en:

Según lo establecido en el Artículo 1.583° del Código Civil Venezolano.

El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario.

Según lo establecido en el Artículo 1.584° del Código Civil Venezolano.

El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación.

No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales.

Tiene derecho a que se le entregue la cosa en buenas condiciones, o sea que la cosa será reparada tanto sea necesario por el arrendador a efectos de otorgarle un goce pleno mientras este en uso de la cosa. Esto es presentado por:

Según lo establecido en el Artículo 1.586° del Código Civil Venezolano.

El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo delos arrendatarios.

Y por supuesto eso se hace antes de comenzar el contrato, porque si esta durante el mismo y se presenta una urgencia, se deberá reparar también obviamente, y si se dura en ello mas de 20 días, el arrendatario puede accionar, puede pedir la disminución del precio al arrendamiento o en tal caso pedir la resolución. Se encuentra en el artículo siguiente:

Según lo establecido en el Artículo 1.590° del Código Civil Venezolano.

Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado.

Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

Y si la cosa se destruye en parte, y el arrendatario no tuviese culpa de eso va tener oportunidad de pedir la resolución del contrato o la disminución del precio. Como se ve en esta disposición:

Según lo establecido en el Artículo 1.588° del Código Civil Venezolano.

Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio.

Al arrendatario se le dejara la forma de la cosa con la cual comenzó el contrato, no será modificada si este no lo desea porque estará en su poder de no permitirlo, como lo vemos ilustrado:

Según lo establecido en el Artículo 1.589° del Código Civil Venezolano.

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.

Y si fuere perturbado en su goce a consecuencia de la propiedad, recibirá una indemnización en el precio, ya que no proviene de terceros ni de su alquiler, sino de la misma cosa

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