ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El arrendamiento es un contrato por virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o goce de un bien a otra persona denominada arrendatario, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto. Al respecto, el a. 2398 C.C.D.F., estatuye: "El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años".

De la anterior definición podemos afirmar que el contrato de arrendamiento es un acto jurídico:

a) Consensual. Porque se perfecciona cuando el arrendador y arrendatario expresan su consentimiento y desde ese momento quedan éstos obligados al cumplimiento de sus prestaciones. Ello no impide que las partes puedan fijar un término a partir del cual comiencen a producirse los efectos propios del contrato;

b) Bilateral, porque al momento de su perfeccionamiento, engendra obligaciones para cada una de las partes contratantes: el arrendador está obligado a conceder el uso o goce del bien y el arrendatario tiene el deber, principalmente, de pagar la renta convenida por esos beneficios;

c) Oneroso, dado que de él se derivan ventajas recíprocas: la obligación de permitir el uso o goce a cargo del arrendador tiene su razón de ser en la contraprestación a cargo del arrendatario de pagar su precio cierto, denominado renta;

d) Conmutativo, porque desde el momento de celebración del contrato, las partes conocen ventajas y desventajas que el negocio les reportará; este carácter es independiente de la existencia del riesgo propio de todos los negocios;

e) Formal, porque el a. 2406 CC., preceptúa: “El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean consecuencia directa de aquella.” La forma para dicho negocio se limita a una cuestión de prueba más que a una situación de existencia, recayendo así la carga de la prueba para acreditar su existencia en el arrendador, lo cual podrá hacer con cualquier medio probatorio;

f) De tracto sucesivo, pues sus efectos se prolongan en el tiempo. El cumplimiento continuado del contrato se relaciona con su causa final: el arrendador se obliga a permitir el uso o goce del bien durante cierto lapso, lo que permite al arrendatario gozar del bien, mediante el pago del precio de la renta. Asimismo, no debe olvidarse que el contrato puede ser por tiempo indeterminado, pudiendo terminar por voluntad de las partes, previo aviso de terminación con 30 días de anticipación, tratándose de predios urbanos y de un año si son predios rústicos, según lo dispone el a. 2478 C.C.D.F., y

g) Principal, ya que existe y subsiste por sí mismo; tiene su propia finalidad jurídica y económica, pues no depende de otro contrato o de otra obligación preexistente para nacer.

Bienes susceptibles de ser arrendados

El a. 2400 C.C.D.F., establece: “Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales”. De la exégesis del citado precepto, podemos establecer el siguiente principio: por regla general, todos los bienes son susceptibles de ser arrendados, tanto los muebles como los inmuebles, los corporales como los incorporales, ejemplo de éstos últimos, es que el copropietario no podrá rentar la cosa, pero sí el derecho de copropiedad.

Sin embargo esta regla tiene dos excepciones:

1a. No pueden arrendarse los bienes consumibles, esto es, los bienes que se destruyen con el primer uso, y

2a. Tampoco puede ser objeto de arrendamiento la cosa sobre la que recae un derecho estrictamente personal, por ejemplo del derecho de uso o habitación.

Capacidad del arrendador para celebrar el contrato de arrendamiento

Basta que el arrendador tenga la capacidad general, para que pueda celebrar el contrato de arrendamiento. Pero además, se exige que el arrendador sea el dueño del bien o, en su defecto, que esté autorizado por aquél o por la ley. Así, los usufructuarios pueden celebrar el contrato de arrendamiento, pero éste termina con la terminación del usufructo, a. 1002 C.C.D.F.; “los que ejercen la patria potestad pueden dar en arrendamiento los bienes de sus hijos, pero su duración no puede ser mayor de cinco años, ni recibir rentas anticipadas por más de dos años”, a. 436 C.C.D.F.; “el tutor puede otorgar en arrendamiento los bienes del pupilo por un plazo no mayor de cinco años, salvo en caso de necesidad o utilidad, previo el consentimiento del curador y la autorización judicial; además, será nula la cláusula de anticipación de rentas por más de dos años”, a. 573 y 574 C.C.D.F.; “el albacea puede dar en arrendamiento los bienes de la sucesión, hasta por un año, pues para arrendarlos por más tiempo se requiere el consentimiento de los herederos o de los legatarios en su caso”, a. 1721 C.C.D.F.., “Por su parte, el mandatario, para que pueda dar en arrendamiento los bienes de su mandante, requiere de facultades para realizar actos de administración. La sanción que recibe el contrato de arrendamiento por haberse celebrado por un incapaz, es la nulidad relativa”.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

LEGISLACION DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL

ARTICULO 2,412.

El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;

II.- A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;

III.- A no estorbar

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