FINANCIAMIENTO MI VIVIENDA

Proyectos Nuevo Crédito MIVIVIENDA

El Fondo MIVIVIENDA NO financia al constructor/promotor para el desarrollo de un proyecto de viviendas.

El financiamiento de las obras debe ser con recursos propios y/o con recursos de la banca privada. Son las entidades financieras quienes evalúan su proyecto inmobiliario y nosotros lo apoyamos en la gestión, facilitamos información y promovemos la venta de sus proyectos.

A continuación se presentan algunos conceptos generales del financiamiento de proyectos inmobiliarios a través de la banca privada.

Las entidades financieras presentan una estructura de financiamiento, en gran medida rígida, para evaluar proyectos inmobiliarios en general. La misma comprende los siguientes puntos:

a. Evaluación Económica-Financiera de la empresa constructora y/o promotor inmobiliario:

• EE.FF. - Rentabilidad, Generación y Solvencia.

• Capacidad gerencial, antecedentes y respaldo patrimonial de los accionistas.

• Situación en el sistema financiero y acceso al crédito.

La principal consideración en este punto es analizar la fortaleza financiera de las empresas constructoras, dado que una empresa financieramente débil o con problemas de pago con otras entidades, podría desviar recursos del proyecto financiado o reducir sus costos en perjuicio del mismo (mayor tiempo o menor calidad), ante presiones de terceros.

b. Experiencia en el Negocio

Currículum de la empresa, experiencia en construcciones y/o negocios similares.

c. Evaluación técnica del Proyecto Inmobiliario.

Revisión de los planos de ingeniería y costos del proyecto a cargo de un perito.

d. Evaluación Económica y Financiera del Proyecto Inmobiliario

Análisis de Rentabilidad, sensibilidades. Dichos análisis buscan determinar la viabilidad y el nivel de carga financiera máximo que puede absorber el proyecto.

e. Aporte Propio - Compromiso con el Proyecto

Con el aporte propio las entidades financieras buscan obtener un compromiso tangible de parte del Constructor y/o Promotor, a fin de garantizar su permanencia en él hasta la culminación total del proyecto y evitar que éste desista o abandone el proyecto apenas surjan problemas que le signifiquen asumir alguna pérdida o reduzcan significativamente su rentabilidad. A mayor aporte propio, el compromiso con el proyecto es mayor y el interés en terminarlo también. Por lo general se solicita que el Constructor y/o Promotor aporte alrededor de un 30% (terreno, planos, licencias y/o aportes en efectivo) de la inversión total de un proyecto. De esta forma, el promotor y/o constructor se verá alentado a abandonar el proyecto únicamente cuando el continuar en el mismo le signifique una pérdida mayor al 30% de la inversión total, previo a ello buscará maximizar su rentabilidad o en caso de problemas buscará minimizar su pérdida culminando lo antes posible con el proyecto.

f. Pre-venta

En este sentido se busca establecer de manera concreta un mínimo de demanda o masa crítica que permita iniciar las obras. Generalmente el nivel de pre-venta exigido por las instituciones financieras varía entre 30 a 50% en función de la empresa constructora y/o del proyecto.

g. Financiamiento

El constructor y/o promotor que decida operar con una entidad bancaria tiene acceso a tres modalidades de financiamiento adicionales a sus recursos propios:

• Recursos del banco a través de una Línea de pagarés bajo la modalidad de desembolsos parciales contra verificación de avance de obra.

• Recursos del Fondo MIVIVIENDA a través de créditos MIVIVIENDA,

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