Pauta Evaluación de Proyectos

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Puntaje:          

Nota:          

Examen

Profesor: Hernán Díaz Ayudante: Jorge Méndez

Instrucciones:

Evaluación de Proyectos Semestre 1-2021 Sección 1

1.- La evaluación consta de 150 minutos, distribuya bien su tiempo dado que no se darán minutos adicionales. Considera ya el tiempo de subida de documentos a canvas.

2.- Las consultas se realizarán en voz alta a los ayudantes y al profesor, una vez que este último de la autorización, para lo cual tendrán tiempo limitado. Si persisten las dudas, haga supuestos lógicos que sustenten su respuesta.

3.- El certamen tienen un total de 115 puntos.

PREGUNTA N°1: EVALUACIÓN COMPLETA DE UN PROYECTO (60 PUNTOS)

Usted como inversionista está considerando un nuevo negocio que consiste en construir y arrendar oficinas en el sector de El Golf, en Las Condes . A continuación, se le presenta la siguiente información:

FINANCIAMIENTO

La empresa piensa considerar dos préstamos para financiar sus activos. El primer préstamo será para financiar las inversiones iniciales de largo plazo en un 50% con una tasa de interés del 90% anual, para cancelarlo en cuotas iguales durante tres años. El segundo préstamo será considerado para financiar las inversiones en activos fijos del segundo año en un 30% con una tasa de interés del 90% anual, para cancelarlo con dos años de gracia y capitalización de intereses, en un plazo de 3 años.

INFORMACIÓN ADICIONAL.

• La tasa de impuesto a las utilidades es del 27%.
• Tasa de Bonos del Banco Central de corto plazo 3.5%.
• Tasa de Bonos del Banco Central de largo plazo 4%.
• Rentabilidad esperada del mercado mediante un portafolio accionario bien diversificado 16%.
• Rentabilidad esperada del mercado mediante un portafolio accionario no tan diversificado 18%.
• Beta patrimonial con deuda del proyecto 1,4.
• TIR Flujo caja Puro: 44%.
• TIR Flujo caja Financiado: 36%.
• Para la determinación del cálculo del costo de capital y estructura de capital ocupar la deuda inicial.

1. Construya el Flujo de Caja del Accionista. Debe usar el método largo y el método corto (flujo adaptado) (25 puntos).

Ver Pauta Excel.

1. Calcule VAN y Payback descontado para flujo de caja puro y financiado, compare ambos resultados ¿Qué puede concluir? (10 puntos).

Ver Pauta Excel

1. ¿Qué puede pasar con la evaluación si financio mi proyecto 100% vía deuda?,

¿qué proposición de costo de capital M&M(63) está relacionada? Fundamente. (5 puntos).

Según el marco teórico de Modigliani&Miller (proposición 1 y 3), el aumento de apalancamiento financiero provoca un aumento de valor en la evaluación del proyecto debido a los ahorros tributarios provocado por los gastos por intereses; sin embargo aumentar el apalancamiento de forma que los flujos de caja futuros no puedan soportar ese nivel de endeudamiento provoca una disminución de valor, aumenta la probabilidad de quebrar y por ende los costros marginales de quiebra. Debe existir un equilibrio entre los ingresos marginales provocados por los ahorros tributarios y los costos marginales debido a los costos de quibra (Ingreso marginal = costo marginal).

Por otro lado utilizar el wacc perdería cierta validez en la valoración, debido a que el ideal es necesitar un mix de financiamiento de capital y deuda, que sea estable en el tiempo.

1. ¿Qué debería hacer para poder mejorar la TIR de mi flujo financiado? Fundamente según el marco teórico “costo de capital e un mundo con impuestos M&M(63)”.(5 puntos).

Desde el punto de vista técnico según el contexto la teoría de costo de capital sería primordial encontrar la estructura de capital óptima que aumente el valor del proyecto y por ende su rentabilidad.

Desde el punto de vista intuitivo del valorador, la importancia estaría en los flujos, buscar mejorar los flujos de caja financiado.

1. Valorar los activos mediante el “costo de capital promedio ponderado” de esta compañía, que comenzó con un alto nivel de deuda para financiar la remodelación y construcción, y que a medida que va pasando el tiempo debiera disminuir dicha deuda conforme va generando flujos de caja de activos operacionales, podría sobreestimar el real valor de mercado de los activos. Comente y explique. (10 puntos).

Verdadero, dado que al disminuir el nivel de endeudamiento de la empresa en el tiempo, también tendería a disminuir el valor del ahorro tributario, siendo la metodología correcta valorar por VPA o valor presente ajustado. Valorar por Wacc, que supone la mantención de una estructura de capital objetivo, hace que los mismos flujos de caja de los activos operacionales se descuenten a una tasa de costo de capital menor a la que debería ser acorde al nivel de endeudamiento en el tiempo, por lo que el valor de empresa (Vc/d) sería sobreestimado respecto del real valor de mercado.

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