GUIA EXAMEN TESORERIA

1. CONOCIMIENTO

• ¿Concepto de avalúo inmobiliario?

Estimación  de valor de un inmueble, a una fecha determinada,  el resultado  del estudio es un análisis  y ponderación de las características físicas del inmueble, del mercado inmobiliario  y del medio que lo rodea  (características del entorno, servicios y equipamiento urbano), realizado por persona calificada y en su caso autorizada para la práctica de la valuación. La valuación inmobiliaria es consiste en determinar el valor de un inmueble. Fiscalmente es determinar la base gravable de una construcción (Imp. Predial, ISAI)

• ¿Defina el concepto de: propósito  y objeto de un  avalúo?

Objeto: es el valor que se obtendrá de un avalúo, ejemplo: valor comercial  (valor justo de mercado), valor asegurable,  valor catastral,  

Propósito: es la función que tendrá  el avalúo y se determina por la manera en que el cliente hará uso de la información  contenida en el informe. Son las necesidades del cliente las que determinan el propósito del avalúo.

• ¿Cuántos tipos de propiedad conoce?  Explique cada uno de ellos.

Propiedad privada: aquélla que se detenta por una persona (física o moral) o grupo de personas (físicas o morales).  Puede ser individual o colectiva (copropiedades o condominios).

Propiedad pública: la que se detenta por los gobiernos o entidades públicas y que ha sido adquirida con recursos provenientes del erario público o mediante expropiaciones.

Propiedad ejidal: la que corresponde individual o colectivamente a ejidatarios, dotados por las autoridades competentes y que requiere de acuerdo con la Ley Agraria, del acuerdo de la asamblea ejidal para poderse vender.  Quedan exceptuados de venta por ser inalienables, inembargables e imprescriptibles, los solares que se encuentren dentro de los fundos legales de los ejidos o las parcelas escolares.

Formato de  avalúo

• CIRCULAR No. 1202 DE LA C.N.B.V.
• Capítulo I.-         Antecedentes.
• Capítulo II.-         Características Urbanas.
• Capítulo III.-         Terreno.
• Capítulo IV.-         Descripción General.
• Capítulo V.-         Elementos de la Construcción.
• Capítulo VI.-         Consideraciones Previas al Avalúo.
• Capítulo VII.-         Investigación de Mercado.
• Capítulo VIII.-         Valor Físico o Directo.
• Capítulo IX.-         Valor por Capitalización de Rentas.
• Capítulo X.-         Resumen.
• Capítulo XI.-         Consideraciones Previas a la Conclusión.
• Capítulo XII.-         Conclusión.
• Capítulo XIII.-         Valor Referido.
• Anexos.-         Reporte Fotográfico, Memorias de Análisis, etc.

• ¿Qué es el valor comercial y cómo lo obtiene?                                

R = Valor Comercial: es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por  su enajenación, en un periodo razonable.                                                

El valor comercial se determinará desarrollando los tres métodos o enfoques de valuación, que son los siguientes:

Método Físico o Directo o también llamado Enfoque de Costos.        

Método de Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos, y                        

Método Comparativo o de Mercado o Enfoque de Mercado.

• ¿Explique la diferencia entre valor de mercado y valor comercial?

Valor de mercado: es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables  al de estudio. Dicho mercado debe ser preferentemente, sano abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre oferta y demanda.

valor comercial: se entiende como la cantidad más  alta, expresada en términos monetario, mediante el cual se intercambiara un bien el mercado corriente de bienes  entre un comprador y un vendedor que actúa sin presiones ni ventajas de uno y otro.

• Principios que determinan el valor de un inmueble:

1. Principio sustitución: Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El menor costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el valor justo de mercado. En este caso el valor de la propiedad se ve influido por el costo de adquisición  de una propiedad comparable, es decir una que tenga las  características  similares de diseño, construcción, o uso funcional, que la propiedad que se está considerando.
2. Principio de Anticipación: El valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Fundamenta el valor por capitalización de rentas.
3. Principio del mayor y mejor uso: una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable permitido por el marco legal y físico en que se encuentra catalogado el inmueble. la determinación del uso de una propiedad debe ser parte de  todo avalúo. el valuador procura identificar los factores económicos que pueden hacer más lucrativos a los distintos usos que se le pueden dar al terreno en distintas etapas.
4. Fenómeno de Progresión: Propiedades de distintas calidades o clases, la de menor valor sacara ventaja de su asociación con la de mayor valor.
5. Fenómeno de Regresión: dos propiedades de distinta calidad, la de mayor valor se vera afectada por la de menor valor.
6. Factores externos: tasas de interés bancarias son relativamente altas,  a nivel local el atractivo de un vecindario, etc.
7. Oferta y demanda: el costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su relación con  la cantidad de compradores en el mercado.

• ¿Qué es la ley de oferta y demanda y cómo influye en el mercado inmobiliario?

Concepto económico que indica el siguiente comportamiento: A mayor demanda aumentan los precios, a mayor oferta disminuyen los precios

• Señale al menos cinco propósitos o usos que se dan al avalúo inmobiliario.

R = Entre otros se pueden citar:

Compra-venta, donación, adjudicaciones por herencia, aportaciones a sociedades o asociaciones, permutas, compra-venta con reserva de dominio, fusiones o escisiones de sociedades, dación en pago, prescripción positiva, cesiones de derechos hereditarios, fideicomisos, división de la copropiedad, adjudicaciones judiciales o administrativas, créditos hipotecarios, créditos fiscales, conocimiento del valor comercial, etc.

• Señale y explique al menos cinco elementos básicos que influyen en el valor de un bien inmueble

R = En el suelo

1. Factor de zona, influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica
2. Factor de ubicación, influye en el valor de un predio según su posición del mismo en la manzana en que se ubica
3. Factor de frente, influye en el valor de un predio que tiene menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes.
4. Factor de forma, influye en el valor de un predio según la irregularidad es decir que no es de forma regular.
5. Factor de superficie, influye en el valor de un predio que tiene mayor de dos veces la superficie del lote moda en construcción
6. Factor de grado de conservación, refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le brinda a la construcción
7. Factor de edad, aplica el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años.

• ¿Mencione los tres enfoques de valuación que se utilizan en un avalúo y explique en qué consiste cada uno de los métodos?

• Enfoque físico o de costos: Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o de reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante aquel que se valúa. Se deberá tomar en consideración los siguiente. Terreno, Construcciones, Equipos, Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias, finalmente Deméritos. ( circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso 4.1 Comisión Bancaria y de Valores 14 Febrero de 2000)). Es el que resulta de descontar al valor de reposición nuevo (V.R.N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por edad y estado de conservación ó su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o nuevo para el caso de los inmuebles.
• Enfoque de ingresos o capitalización de rentas: Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivado del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada así como entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales. La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de construcción apreciada o, en su caso por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de mercado de rentas de bienes comparables. La tasa de capitalización se determina entre el ingreso neto de operación anual y el valor del inmueble V=R/I, también se obtiene con referencia al mercado y/o con la Tabla de Bravo Armejo ( circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso 4.1 Comisión Bancaria y de Valores 14 Febrero de 2000). c)        Es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso en estudio.
• Enfoque comparativo de mercado: Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagara por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificará cuando menos cuatro bienes que presentes características y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona igual o similar y se especificaran claramente los factores de homologación que en su caso se vayan a utilizar tanto para terreno como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo. Se basa en el principio de sustitución.( circular 1462 apartado B) Inmuebles Inciso 4.1 Comisión Bancaria y de Valores 14 Febrero de 2000)

• ¿Cuántos tipos de mantenimiento conoce?

R = Tres, a saber:

a.- Mantenimiento predictivo: se refiere a la evaluación tendiente a diagnosticar las condiciones de los inmuebles o equipos a mantener en el futuro.

b.- Mantenimiento preventivo: corresponde a la corrección de eventuales daños o elementos que funcionando en la actualidad, puedan ocasionar problemas en un futuro cercano.

c.- Mantenimiento correctivo: es el que se da a los inmuebles y equipos con el objeto de corregir deficiencias ya existentes al momento de realizarlo.

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