LA VALUACIÓN DE EMPRESAS COTIZADAS EN MÉXICO

PROCEDIMIENTO Técnico PT-RES para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual.

En este resumen hablaremos acerca del procedimiento técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos urbanos con construcción por el método residual.

Este método lo utilizaremos cuando el análisis del sujeto y la información de mercado es insuficiente, errática o fuera de las características del inmueble por lo cual no podemos tener un enfoque comparativo de mercado ya que este no llega a ser representativo por lo que se hace necesario el método residual.

Los factores más importantes para considerar para realizar el método residual son los siguientes:

A) El valor residual es de aplicación obligada en caso en donde la investigación de mercado es nula para poder determinar un valor comercial esto debido a que no hay información disponible para comparables.

B) También es determinando cuando el análisis de mercado es afectado por diversos fenómenos coyunturales los cuales puedan afectar su valor real.

C) El análisis de valor residual es un componente de suma importancia en la toma de decisiones en proyectos mayores a un año debido a que incorpora factores de riesgo los cuales deben ser considerados por el inversionista.

D) Un terreno puede tener tantos valores residuales como proyectos posibles existan.

E) Para este procedimiento se considerarán terrenos urbanos que por su ubicación se encuentran dentro de mancha urbano por lo cual no se requerirán mejoras.

Podemos explicar cómo procedimiento técnico del valor residual de los terrenos urbanos como evaluar los aspectos físicos, aspectos jurídicos, aspectos políticos y sociales, así como los aspectos económicos.

El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones para desarrollar un proyecto inmobiliario. Es por ello por lo que de acuerdo con el caso el método residual se puede llevar a cabo mediante dos análisis el residual estático y el residual dinámico.

En donde se identifica el residual estático al análisis que considera una reparación, conclusión de las obras y la operación de compraventa del inmueble analizado. Para este análisis no se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo por lo tanto se calcula el valor residual que pude asignarse.

Los elementos que intervienen en el análisis residual estático son los siguientes:

a) Producto inmobiliario en donde se pueda identificar un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus características comerciales.

b) Condicionantes, así como limitantes de índole urbano con las que cuenta la zona.

c) Características específicas del bien a valuar por el método residual, identificadas a partir de un minucioso levantamiento.

d) Costos unitarios y montos correspondientes a obras complementarias a la urbanización.

e) Condiciones de venta de los inmuebles que se ofertan en la zona, así como los plazos de venta de estos.

f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento, e incluso vigilancia si es necesario.

g) Factores de costos de administración, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario.

h) Comisión por venta que se pagan a los agentes inmobiliarios.

Por otro lado, el método residual dinámico es el análisis donde se considera la operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado. Es por ello por lo que se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por lo tanto el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos que genera en un futuro el inmueble.

Los elementos que intervienen en el análisis residual dinámico son los siguientes:

a) Producto inmobiliario,

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