MANUAL DEL PROPIETARIO

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Versión 1 – Octubre de 2017

CONTENIDO

1. Presentación

¡Felicitaciones!, BALCONES DE BARLOVENTO S.A.S. se complace en darle la bienvenida a su nuevo apartamento en el CONJUNTO RESIDENCIAL BARLOVENTO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL, en el cual estamos seguros, que junto con su familia vivirán tranquilamente. Agradecemos la confianza depositada en nosotros, y esperamos seguir contando con ustedes entre nuestros clientes y amigos.

En el presente manual se encuentran contenidas las principales características, especificaciones y recomendaciones que deben ser de su conocimiento y que son indispensables para el buen uso de su propiedad y para garantizar que tanto su APARTAMENTO como el conjunto, estarán siempre en las mejores condiciones de funcionamiento. 

1. Generalidades

El presente manual tiene por objeto orientar a los nuevos propietarios de CONJUNTO RESIDENCIAL BARLOVENTO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL para el buen uso y mantenimiento de sus apartamentos y de la agrupación, explicarles globalmente como está construido el conjunto, los procedimientos de revisión, las eventuales emergencias, las prohibiciones y recomendaciones de seguridad y los procedimientos generales a seguir para el manejo y mantenimiento de las instalaciones y equipos que se entregan para el uso y beneficio de todos los habitantes del Conjunto.

 Por favor lea detenidamente este manual y recurra a él todas las veces que lo requiera, para lo cual le sugerimos mantenerlo dentro de la biblioteca de su apartamento.

1. Recomendaciones generales

• Antes de ocupar el inmueble o dejar elementos de valor en el mismo, cambie las guardas de la puerta principal y tenga en cuenta que esta cerradura no es de seguridad. 
• Deje perfectamente cerrado y en lo posible con alarma sus vehículos.
• Cumpla estrictamente el procedimiento indicado en el presente manual, para solicitar cualquier tipo de reparación postventa a su inmueble y nunca lo solicite directamente a los trabajadores de la obra.
• Está totalmente prohibido hacer reformas que impliquen demoler una pared cualquiera. Ni siquiera está permitido abrir vanos en ellas, debido al diseño estructural de la edificación que hace que todos los muros sean de soporte, es decir, como columnas en el sistema tradicional.
• Las pequeñas fisuras que se pueden presentar no ofrecen ningún peligro y obedecen a los asentamientos propios sufridos por el suelo debido a la carga de la edificación.
• Para colgar cuadros, televisores o cualquier otro electrodoméstico o elemento de decoración, es necesario perforar utilizando un taladro. Los daños en paredes al realizar procedimientos indebidos para la apertura de huecos, no serán reparados por BALCONES DE BARLOVENTO S.A.S.
• En la pared de la zona del patio de ropas en donde está ubicada la caja de tacos eléctricos no se puede ni taladrar ni clavar puntillas, ya que es la zona de instalaciones eléctricas verticales de la vivienda.
• Cualquier remodelación, construcción, reparación o adecuación adelantada en la vivienda, será a cuenta y riesgo del propietario. Además, el propietario responderá por los daños o perjuicios que cause a sus vecinos, a la constructora BALCONES DE BARLOVENTO S.A.S o a cualquier tercero por ocasión de la modificación de la construcción de la vivienda.
• Usted debe leer cuidadosamente el Reglamento de Propiedad Horizontal que hace referencia a las normas de convivencia dentro del conjunto, para que las acate y ponga en práctica; de ello dependerá la calidad de vida de cada uno de ustedes dentro del conjunto.
• Recuerde que usted está en la obligación de exigir a sus vecinos y a la administración del conjunto que se cumplan las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y se realice el mantenimiento necesario, adecuado y oportuno a las zonas comunes y equipos especiales del conjunto que también son de su propiedad.

1. Vida en comunidad

Al llegar a un nuevo apartamento y formar parte de una nueva comunidad es importante que los nuevos propietarios entiendan las implicaciones que conlleva el hacer parte de esta una nueva comunidad, sus derechos, responsabilidades y deberes. Teniendo en cuenta que en su conjunto habitarán de manera permanente un total de 396 familias; y que cada una de ellas puede llegar con expectativas y experiencias diferentes, es normal que se presente un proceso de ajuste de esta nueva comunidad, etapa que establece los cimientos para una convivencia armónica y satisfactoria para todos en el futuro.

El objetivo fundamental de este capítulo, es presentar brevemente los aspectos que contiene el Reglamento de Propiedad Horizontal de su inmueble. Sin embargo, este manual no remplaza dicho reglamento, el cual hace parte integral de la Escritura de Compraventa.

1. Reglamento de Propiedad Horizontal

Son los estatutos de esta forma especial de dominio llamada Propiedad Horizontal, cuya principal característica es la coexistencia de bienes de carácter privado y bienes de dominio común. En él se regula todo lo relativo al manejo de la comunidad.

1. Derechos, deberes y prohibiciones

Una buena convivencia exige de todos y cada uno de los residentes (o usuarios) el cumplimiento puntual de algunas normas que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.

Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal y tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad.

Los derechos y deberes de cualquier ciudadano y, en este caso, de cualquier copropietario, están íntimamente relacionados, dado que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos de los demás. Teniendo en cuenta lo anterior, y aunque están especificados en el Reglamento de Propiedad Horizontal, a continuación se enumeran algunos de ellos.

1. Derechos de los propietarios

• Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su inmueble de acuerdo con la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
• Cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones impuestas por la Ley y este Reglamento.
• Hacer uso de los bienes comunes según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.
• Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea General.
• Solicitar la administración cualquiera de los servicios que ésta deba prestar de acuerdo con lo establecido por la Asamblea, el Consejo de Administración y este Reglamento.
• Intervenir en las deliberaciones de las Asambleas de Copropietarios con derecho a voz y voto.
• Solicitar al Administrador la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de conformidad con lo establecido en este Reglamento
• Utilizar las áreas recreativas siempre y cuando respete las normas establecidas por la Administración, de las cuales se hará mención en los respectivos reglamentos de Propiedad de las futuras etapas que finalmente conformen el CONJUNTO.

1. Obligaciones de los propietarios

• Usar los apartamentos de acuerdo con su naturaleza y destinación, según lo indicado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez de la Torre o Conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
• Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o al Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
• Ningún propietario podrá modificar o alterar los muros o pisos del inmueble. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás.
• Contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes, de acuerdo con los Coeficientes de Copropiedad y en la forma y términos que se establecen en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Pagar cumplidamente las cuotas extraordinarias que llegase a decretar estatutariamente la Asamblea de Copropietarios.
• Permitir la entrada a su unidad privada al Administrador o al personal autorizado por éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.
• Notificar por escrito al Administrador dentro de los cinco (5) días siguientes a la adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad.
• Mantener asegurado su inmueble contra incendio, por un valor que permita su reconstrucción.
• Pagar las primas del seguro contra incendio correspondiente, de acuerdo con lo establecido por la Asamblea de Copropietarios.
• Solicitar autorización escrita al Administrador cuando vayan a efectuar cualquier arreglo en los apartamentos, trasteo o mudanza, indicando la hora y detalle de la actividad a realizar y además encontrarse a paz y salvo por cuotas de administración ordinarias y extraordinarias y en fin estar a paz y salvo por todo concepto.
•  Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad privada.
• Suscribir contratos con las personas a quienes conceda el uso o goce de su bien de dominio particular o exclusivo y pactar expresamente en ellos que el inquilino u ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal.
• Pasear mascotas en los sitios determinados por la administración cuidando de levantar sus excrementos oportunamente.

1. Prohibiciones

• Enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos o fines distintos a los autorizados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
• Destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades.
• Sostener en la estructura y techos, cargas o pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o contra los derechos de los demás.
• Colocar avisos o letreros, carteles, propagandas o similares en las paredes externas, puertas o ventanas de los apartamentos, salvo avisos que indiquen disponibilidad del inmueble para alquiler o venta.
• Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes.
• De acuerdo con lo anterior, está prohibido el uso de estufas de petróleo o sustancias similares, sólo en casos excepcionales el Consejo de Administración podrá autorizar el uso de estas estufas, de manera temporal, siempre y cuando se tomen las precauciones necesarias para evitar el riesgo de incendio.
• Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad de la edificación o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.
• Utilizar las ventanas y/o balcones para colgar ropa, tapetes, etc.
• Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento que pueda obstruir cañerías de lavamanos, lavaplatos y sanitarios. En el evento de que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.
• Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones generales o de molestar a los vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión.
• Destinar las unidades privadas a usos que causen perjuicios o molestias a los demás ocupantes.
• Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las horas de la noche o en las primeras horas del día. Están especialmente prohibidas las clases de música, baile o gimnasia en los apartamentos.                                                                                
• Instalar elementos aéreos, antenas de radio o televisión, cables aéreos de conducción eléctrica, telefónica o similares, sin la autorización de la administración del edificio y la autorización de la entidad distrital competente.
• Mantener animales que molesten a los vecinos.
• Sacudir alfombras, ropas, etc., en las ventanas o escaleras del edificio, ni arrojar basuras u objetos a los bienes de propiedad común o a las vías públicas.
• Producir trepidaciones, vibraciones o ruidos, cuando por su continuidad, intensidad o frecuencia afecten la tranquilidad de los ocupantes y usuarios del Edificio.
• Ocupar los balcones con ropa, tapetes o cualquier otro objeto y/o utilizarlos como BBQ.
• Igualmente queda prohibido la permanencia de niños en los balcones sin la supervisión de adultos quienes son responsables por la circulación de niños por los balcones.

1. Bienes privados

Son aquellos cuya propiedad se ejerce en forma exclusiva e independientemente por el propietario, por ejemplo una casa o un apartamento. Además, el propietario no requiere ningún permiso para vender, comprar, arrendar o hipotecar estos bienes.

1. Bienes comunes

Los bienes comunes son aquellos que pertenecen en común a todos los propietarios de una agrupación o condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. Se consideran entre estos, las porterías, los salones comunales, las vías de circulación interna, las escaleras, los ascensores, las zonas de juegos infantiles, etc. Estos bienes comunes de acuerdo con la ley de Propiedad Horizontal pueden ser de dos clases:

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