Qué son las cláusulas suelo

Una de las cláusulas que más controversias y quejas ha ocasionado, y aún sigue haciéndolo, es la conocida como cláusula suelo, que llevó en mayo de 2013 al Tribunal Supremo a declarar nulas todas aquellas que no cumplían con los requisitos de transparencia oportunos. Como consecuencia de esta sentencia del máximo tribunal, fueron varias las entidades que optaron por eliminar esta cláusula de sus préstamos hipotecarios, aunque todavía sigue estando presentes en algunos.

¿Qué son las cláusulas suelo?

La cláusula suelo consiste en el establecimiento, por parte de la entidad financiera, de tipos de interés mínimos en la hipoteca. En estos casos, los usuarios son los grandes perjudicados si el tipo variable que tienen como referencia, el Euríbor en la mayoría de las hipotecas, se sitúa por debajo del límite fijado en el contrato.

Esta cláusula ha impedido que miles de propietarios que están pagando una hipoteca puedan beneficiarse de los mínimos históricos que está registrando el Euríbor en los últimos meses. De esta manera, si un cliente tiene firmada una hipoteca a "Euríbor +1%" en agosto debería haber pagado un interés del 1,469% ya que en ese mes cerró al 0,469%. Ahora bien, si en las condiciones contractuales el cliente firmó una cláusula suelo del 3%, entonces será éste el interés al que tendrá que hacer frente, a pesar de que el Euríbor sea bastante inferior.

 Cláusula techo

La cláusula techo es la contraria a la cláusula suelo. Lo que ésta establece es un tipo de interés máximo en las hipotecas. La existencia de esta condición es un requisito indispensable para que una cláusula suelo no sea declarada nula. Lo que se garantiza con una cláusula techo es que un consumidor no va a pagar mucho más en el caso de que el Euríbor se dispare. En esta situación, el que saldría beneficiado sería el cliente.

 Dación en pago

La dación en pago consiste en la entrega del inmueble al banco con el que se tiene constituida la hipoteca para poner fin a la deuda. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria recoge que se podrá pactar en "la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados". Es decir, que en caso de que el deudor no pueda hacer frente a las cuotas únicamente responderá ante el banco con el bien sobre el que recae la deuda y no con todo su patrimonio, tal y como establece en el artículo 1.911 del Código Civil.

 Vencimiento anticipado del préstamo

En caso de que el contrato no contemple la posibilidad de la dación en pago sí es habitual que entre sus cláusulas se encuentre una que haga referencia al supuesto de impago por parte del cliente. Si se diera esta situación, la entidad podría declarar vencido el préstamo y tratar de recuperar el importe pendiente de pago y la deuda impagada con la venta del inmueble a través de una ejecución judicial o extrajudicial de la hipoteca.

 Tipos de interés

El contrato de constitución de una hipoteca incluye también el tipo de interés, que es el precio que el banco cobrará al cliente por haberle prestado el dinero. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, en función de si cambia a lo largo de la vida del préstamo o de si se mantiene fijo.

Tipo fijo: poco frecuente en España. El cliente no tiene incertidumbre sobre cuánto va a pagar ya que la cuota va a ser siempre la misma y estará fijada en el clausulado del contrato.

Tipo variable: se va a ir modificando a lo lardo de la vida del crédito hipotecario en las fechas que se hayan pactado en el contrato. El tipo evolucionará (al alza o a la baja) en función de un índice de referencia, que en la mayoría de los casos es el Euríbor, y al que se le suele sumar un diferencial constante.

Tipo mixto: durante un periodo

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