TALLER DE PREPARACIÓN PARA EXAMEN DE PERITO VALUADOR

TALLER DE PREPARACIÓN PARA EXAMEN DE PERITO VALUADOR EN LA TESORERÍA DE LA CDMX

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CONTENIDO

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1.- HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS.

2.- CÁLCULO DE SUPERFICIES.

3.- CÁLCULO DEL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.

4.- CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL.

5.- CÁLCULO DE DEDUCCIONES EN EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

6.- CÁLCULO DE VALORES REFERIDOS.

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HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS

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MARCO TEÓRICO

Los factores aplicables para obtener el valor de calle están descritos en los Artículos 28, 23 y 24, en el apartado A2.- Estimación del Valor de Calle o Zona del Predio en Estudio de la Metodología de Valuación para Obtener el Valor de los Bienes Inmuebles, (Avalúos

Comerciales) y en la Tabla “A”, del Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, publicado en la Gaceta del Gobierno del Distrito Federal el día 6 de diciembre de 2013.

El VALOR DE CALLE es el que corresponde al lote moda, tipo o típico de la zona.

Por LOTE MODA se entiende aquél que más se repite o que es más común.

Las variables a considerar de acuerdo con lo establecido en el MANUAL, son: zona, ubicación, frente, forma, superficie y otras.

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FACTOR DE ZONA

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El FACTOR DE ZONA (FZo), califica la importancia de la calle o calles a las que tiene frente el lote de terreno que se analiza. De acuerdo con la Tabla “A”, puede tomar los siguientes valores:

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FACTOR DE UBICACIÓN

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El FACTOR DE UBICACIÓN, (FUb), se aplica para calificar la posición en la manzana del lote de terreno que se esté analizando. Los factores que le corresponden son los siguientes:

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FACTOR DE FRENTE

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El FACTOR DE FRENTE, (FFr), atiende a la dimensión de la colindancia del terreno en estudio con la vía de circulación. Asume los siguientes valores:

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FACTOR DE FORMA

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El FACTOR DE FORMA (FFo), se refiere a la geometría del lote que se analiza. Un predio se considera regular si sus lados son paralelos y si su fondo es igual o menor que tres veces su frente. Se calcula mediante la siguiente fórmula, en donde el rectángulo inscrito es el rectángulo mayor que se pueda construir haciendo coincidir uno de sus lados con el frente del predio:

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FACTOR DE SUPERFICIE

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El FACTOR DE SUPERFICIE (FSu), se aplica para predios cuya superficie es mayor a la del lote tipo.

Se calcula mediante el siguiente criterio:

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FACTOR OTROS

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El FACTOR DE OTROS, (FOt), se refiere a las demás diferencias que perciba el perito valuador respecto del lote moda, entre las que se pueden citar de manera enunciativa, topografía, uso del suelo, colonia, intensidad de construcción, etc.

Estos factores deberán sustentarse explícitamente en el avalúo, tal como lo indica el Artículo 24

del MANUAL.

FOt, será el producto de los factores utilizados para cada una de las variables que identifique el perito, ejemplo:

FOt = FTopografía x FUso x FColonia x FCUS x……..

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FACTOR RESULTANTE DE TIERRA

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El FACTOR RESULTANTE DE TIERRA (FRe), es el producto de todos los factores analizados anteriormente. Se calcula con la siguiente expresión:

FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu x Fot

Por regla general se debe cumplir que:

FRe >= 0.60

En caso de que se apliquen factores que conduzcan a deméritos del terreno mayores al indicado, el perito deberá justificarlos explícitamente en el capítulo de Consideraciones Previas al Avalúo, tal como lo indica el Artículo 24 del MANUAL.

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FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

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De acuerdo con lo que se establece en el Apartado A2.2 de la Metodología correspondiente, el perito podrá aplicar un factor de comercialización cuando no disponga del dato de cierre de las operaciones de compra-venta o cuando considere que en las ofertas investigadas el vendedor está dispuesto a negociar, es decir, que no se establezca la consideración de “último precio” por parte del oferente.

Este factor de comercialización, no podrá asumir valores menores a 0.90.

Al aplicar al dato de la oferta de mercado este factor, se obtendrá el Valor Probable del Terreno, mismo que será el punto de partida para iniciar el procedimiento de homologación que nos lleve al cálculo del Factor Resultante de Tierra.

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REQUISITOS DE LAS MUESTRAS DE MERCADO

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Se entiende por comparable a los inmuebles que se ofrezcan en el mercado o que hayan sido comercializados en fecha reciente, que sean tipológicamente similares en calidad, uso, superficie, infraestructura urbana, nivel socioeconómico y régimen de propiedad.

Los comparables analizados, después de haber cumplido la mayoría de las características

anteriores no podrán tener una diferencia mayor al 30% de la media aritmética del valor unitario de las ofertas analizadas para ser considerados en un avalúo.

Para que la autoridad considere correcto el resultado de la homologación, se debe cumplir que la diferencia de valor unitario entre el máximo y el mínimo de las muestras analizadas, sea mayor al iniciar el proceso de homologación que una vez terminado éste.

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EJERCICIO DE HOMOLOGACIÓN DE TERRENO

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REFERENCIAS DE MERCADO

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DATOS DE LAS REFERENCIAS DE MERCADO:

Referencia 1.- Ubicación: Avenida 1 No. 45. Superficie: 425 m2. Uso del suelo: H/3/30. Precio de

oferta: $ 3,800,000.00. Fuente de información: Fulano de Tal. Tel. 5555-5555.

Referencia 2.- Ubicación: Calle A No. 20. Superficie: 140 m2. Uso del suelo: H/3/30. Precio de

oferta: $ 1,078,000.00 Fuente de información: Perenganito Clavito. Tel. 4444-4444.

Referencia 3.- Ubicación: Calle B No. 29. Superficie: 350 m2. Uso del suelo: HC/3/30. Precio de

oferta: $ 3,100,000.00. Fuente de información: Doña Panchita. Tel. 3333-3333.

Referencia 4.- Calle A esq. Calle 3. Superficie: 395 m2. Uso del suelo: H/3/30. Precio de oferta: $

3,750,000. Fuente de información: Mengano Gómez. Tel. 2222-2222.

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REFERENCIAS DE MERCADO

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Referencia 5.-  Ubicación: Calle 5 esq. Calle C.  Superficie: 205 m2.  Uso del suelo: H/3/30.

Precio de oferta: $ 2,750,000.00.  Con construcciones en mal estado para demoler, se vende

como terreno. Fuente de información: Tercera mano. Tel. 1111-1111.

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