TRANSFERENCIA A LA POTENCIALIDAD Y LA URBANIZACION VERTICAL EN MÉXICO

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“LA TRANSFERENCIA DE POTENCIALIDAD Y LA URBANIZACIÓN VERTICAL

EN MÉXICO”

Se tocara puntualmente algunos artículos de acuerdo al tema o de

manera complementaria, y a su vez resaltando lo que más

se considera importante de dicho tema.

Es necesario introducirnos al tema y saber de qué trata esta potencialidad. De

acuerdo a la investigación, la (TPD) fue propuesta por el gobierno

del Distrito Federal a finales de los años 80’, esto con la finalidad de rescatar y

restaurar el centro histórico de la ciudad de México, pero ya en términos generales

“la transferencia de potencialidad es la compraventa de densidades entre

particulares etiquetada para restauración de edificios históricos”.

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Haciendo referencia al título de este reporte debo mencionar otro punto importante

aparte de la restauración de patrimonios, la TPD se ha basado también por construir

edificios más altos en zonas muy activas de la ciudad, ya que a través de esta

potencia se podrá autorizar el incremento del número de niveles y la reducción del

área libre. Todo lo mencionado anteriormente lo leí del art. 54 del reglamento de la

ley del desarrollo urbano de D.f.

Y bien este sistema de potencialidad está ligado a las disposiciones de la Ley de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal, así como el Reglamento de esta misma ley,

en conjunto con los programas de desarrollo urbano y vivienda.

LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL

CAPITULO TERCERO

Artículo 82. “El Sistema de Transferencia de Potencialidades de Desarrollo Urbano,

es un instrumento de planeación y ordenamiento, cuyo objeto es lograr el máximo

aprovechamiento de los bienes y servicios que ofrece la Ciudad, para generar

recursos que sean destinados al mejoramiento, rescate y protección del patrimonio

1 Morales Schechinger C. (2004). Transferencia de potencialidad de desarrollo: El caso de la Ciudad de México. Universidad

Nacional Autónoma de México: Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

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cultural urbano, principalmente del Centro Histórico, así como de áreas de actuación

en suelo de conservación. El Sistema es aplicable en todo el territorio de la Ciudad

de México, de acuerdo a las disposiciones de todos los Programas de Desarrollo

Urbano”.

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Dentro de este tema vienen conceptos muy importantes, en mi caso al estar

actualmente cursando la carrera de arquitectura cada que realizamos un proyecto

nuevo siempre revisamos normas, reglamentos y este tipo de pasos para que el

funcionamiento arquitectónico y urbano sea el adecuado. El C.O.S y el C. U.S. Así

como el Uso de suelo Urbano.

C.O.S.: Coeficiente de Ocupación del Suelo, este indica el área de terreno que

puede ser ocupado por el edificio, el resto debe dejarse libre de edificación.

C.U.S: Coeficiente de Utilización del Suelo, esté nos sirve para indicar los metros

cuadrados (Máximos) que se pueden construir en un lote. El cual se expresa en

número de veces, en relación con el tamaño total del predio.

SUELO URBANO: Este se constituye por las zonas a las que el programa general

clasifique como tales, por contar con infraestructura, equipamiento y servicios.

“En el caso del suelo urbano, se podrán transferir los derechos excedentes en

intensidad de construcción permisible, no edificados, de un predio a otro, conforme

al procedimiento y a las modalidades que establece el reglamento de la Ley de

Desarrollo Urbano.”

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En mi opinión en la ciudad de México hay una gran problemática respecto al tema

del uso del suelo, hay un descontrol que está deformando la ciudad, la cual origina

que el valor sea muy alto y se deje fuera a un grupo grande de la población, la de

bajos recursos; considero que uno de los principales problemas es el acceso a la

vivienda, ya que se hace mediante asentamientos irregulares o la otra manera es

2 Anexo. REGLAMENTO DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL

https://paot.org.mx/centro/reglamentos/df/pdf/2018/RGTO_LEY_DEDESARROLLO_URBANO_DF.pdf

3 Jacobo Velázquez E. (2017). Transferencia de Potencialidad. 22/11/2021, de Linkedin Sitio web:

https://www.linkedin.com/pulse/transferencia-de-potencialidad-emmanuel-jacobo-v-

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considerando la oferta de desarrollos mercantiles lejanos a la ciudad, en donde hay

vivienda pero no hay acceso a servicios, ni fuentes de empleo, mucho menos un

sistema adecuado de transporte público.

Así mismo en la ciudad de México llegamos a detectar la ocupación de zonas no

aptas para la construcción de viviendas, es decir, no se esta siguiendo un control

de planeación, ni mucho menos se consideran los coeficientes de ocupación de

suelo.

Hace poco leí un texto relacionado con los derechos donde decía que lo ideal es

que la ciudad pueda ser un espacio que permita a todas las personas,

independientemente de su condición o situación particular, pueda tener una vida

digna, con la posibilidad de desarrollarse de manera plena, pues la ciudad

representa un bien público, de interés común a todas y todos quienes la habitan o

transitan. Aunque vuelvo a lo mismo, todo este tema de los usos de suelo están tan

mal planteados que no permite que esto suceda.

Regresando al tema de la transferencia de potencialidad de acuerdo a las

disposiciones del reglamento de la ley de desarrollo urbano del distrito federal. Esta

se divide en dos áreas:

ÁREAS EMISORAS.

Son aquellas que transmiten los derechos excedentes. Es decir, que se traduce a

la transferencia de m2 de construcción, lo cual se calcula por medio de los planes

de desarrollo urbanos vigentes en función de COS (Coeficiente de ocupación del

suelo) y CUS (Coeficiente de utilización de suelo) de acuerdo al predio emisor.

Y dentro de esta área emisora, están las áreas de conservación patrimonial, es

decir, aquellas que tienen valores históricos, arqueológicos o artísticos y forman

parte del patrimonio cultural.

Ejem. Transferencia de Potencialidad Área Emisora (áreas de conservación patrimonial) Área Receptora (áreas con potencial de desarrollo)

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ÁREAS RECEPTORAS

Son las que reciben los derechos excedentes. El Art.53 dice lo siguiente:

Artículo 53. “Son considerados predios receptores, los que se encuentren en áreas

con Potencial de Desarrollo, con Potencial de Reciclamiento, de Integración

Metropolitana y donde apliquen las normas de ordenación”

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Para que esto quede más claro son aquellas áreas que cuentan con infraestructura

vial, transporte, servicios urbanos adecuados y están localizadas en zonas de gran

accesibilidad, suelen ser viviendas unifamiliares de uno o dos niveles las cuales

pueden estar en deterioro y justo aquí se pueden recibir transferencias de

potencialidades de desarrollo y ofrecer mejores condiciones de rentabilidad.

Se aplican también a zonas industriales, comerciales y de servicios deterioradas o

abandonadas donde los procesos deben reconvertirse para ser competitivos.

Artículo 84. “Las áreas emisoras y receptoras de transferencia, se definirán en los

programas. Las áreas de conservación patrimonial, podrán ser emisoras y

receptoras de potencialidad, debiendo

sujetarse a los lineamientos que el

reglamento y los programas indiquen y,

los recursos que se obtengan serán

destinados a la rehabilitación,

mejoramiento y conservación de esos

mismos territorios. Las áreas de

actuación en el Suelo de Conservación,

serán exclusivamente áreas emisoras

de potencialidad de desarrollo”.

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4 Anexo. REGLAMENTO DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL

https://paot.org.mx/centro/reglamentos/df/pdf/2018/RGTO_LEY_DEDESARROLLO_URBANO_DF.pdf

5 Anexo. REGLAMENTO DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL

https://paot.org.mx/centro/reglamentos/df/pdf/2018/RGTO_LEY_DEDESARROLLO_URBANO_DF.pdf

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SECCIÓN PRIMERA

DEL PADRÓN DE PREDIOS EMISORES DE POTENCIALIDAD DE DESARROLLO

URBANO

En este apartado nos dice que todas aquellas personas que tengan o sean dueños

de predios públicos y quieran emitir potencial deberán hacer una solicitud,

inscribiéndose a un padrón de predios emisores, de tal forma que una vez que este

se transfiera a un predio receptor, el solicitante podrá pedir o solicitar una

aprobación de fideicomiso y así obtener mejoras para su inmueble emisor.

Para este proceso es importante mencionar que hay ciertos requisitos como cumplir

con la normatividad vigente y que esta sea aplicable en dicho predio, presentar una

memoria descriptiva, donde se mencione los usos de suelo en conjunto con la

propuesta para la transferencia de potencialidad, presentar el anteproyecto

esquemático, plantas, cortes, así como también modelos tridimensionales y por

ultimo y no menos importante la copia del carnet de perito que mantendrá la

responsabilidad de dicha solicitud.

Una vez autorizada la transferencia,

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