FIBRAS en México

Eduardo Michael Nacer Ramos y Jorge Alberto Torres Fernández

En este articulo nos referiremos al papel que los elementos Patente, Marca, Secreto Industrial, Proyecciones Financieras y el Corredor Público juegan en la Valuación y desarrollo de activos intangibles.

La patente la consideramos como una invención del ser humano para transformar la materia o la energía que existe en la naturaleza y que sea aprovechada por el hombre para satisfacer sus necesidades. Para que esta invención sea patentable deberá ser nueva y ser el resultado de una actividad inventiva, susceptible de aplicación industrial.

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Fideicomisos y sociedades de infraestructura y bienes raíces (FIBRAS y SIBRAS)

Escrito por Opciones Legales Fiscales

Introducción

El interés por invertir en bienes raíces en México ha existido desde hace muchos años, pero se ha limitado a personas físicas o morales con grandes montos de capital. En los últimos años la “estabilidad macroeconómica” y la baja en tasas de interés han llevado al pequeño inversionista a modificar sus hábitos de ahorro, y ha mostrado interés por invertir en diversas opciones, incluyendo sociedades de inversión o bienes raíces.

Sin embargo, para el pequeño inversionista al igual que para los inversionistas institucionales como son fondos de pensiones (afores) y sociedades de inversión, resulta necesario un vehículo o instrumento que, al cotizar en el mercado de valores, permita a estos el acceso a bienes raíces de calidad que son administrados con transparencia y eficiencia por profesionales del ramo.

En este sentido, desde hace cinco años la Bolsa Mexicana de Valores, la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles y otros participantes del mercado de valores, iniciaron el análisis —con la Secretaría de Hacienda y Crédito Público— de esquemas similares que están funcionando en otros mercados de valores internacionales y permiten el acceso de pequeños inversionistas al mercado de valores en condiciones de transparencia y supervisión.

Antecedentes

En el año de 1960, el Congreso de los Estados Unidos de América creó la figura jurídica de los Real Estate Investment Trusts (REITS). Los fideicomisos fueron realizados con fines totalmente fiscales, y la idea es hacer una corporación o sociedad en la cual sea reducida e incluso eliminada la imposición fiscal corporativa.

En Estados Unidos de América, un REIT deberá distribuir anualmente al menos el 90% de sus utilidades gravables a sus socios en forma de dividendos. Para poder calificar para las ventajas fiscales, sobre todo en materia de impuestos corporativos, un REIT debe:

<!--[if !supportLists]-->1. <!--[endif]-->Estructurarse como corporación, fideicomiso o asociación.

<!--[if !supportLists]-->2. <!--[endif]-->Ser administrada por un consejo de directores o fideicomisarios.

<!--[if !supportLists]-->3. <!--[endif]-->Emitir acciones transferibles o, en su caso, certificados de participación.

<!--[if !supportLists]-->4. <!--[endif]-->En caso contrario deberán de tributar como cualquier sociedad.

<!--[if !supportLists]-->5. <!--[endif]-->No podrá ser una institución aseguradora o del sistema financiero.

<!--[if !supportLists]-->6. <!--[endif]-->Ser 100 o más personas sean dueños de las acciones o certificados de depósito.

<!--[if !supportLists]-->7. <!--[endif]-->Que cuando menos el 95% de sus ingresos derive de dividendos, intereses o ganancias de capital en inmuebles.

<!--[if !supportLists]-->8. <!--[endif]-->Deberán pagar cuando menos el 90% de su ingreso como dividendo.

<!--[if !supportLists]-->9. <!--[endif]-->No más del 50% de sus acciones podrán ser poseídas por 5 o menos personas (Regla 5/50).

<!--[if !supportLists]-->10. <!--[endif]-->Cuando menos el 75% de sus activos deberán estar invertidos en inmuebles.

<!--[if !supportLists]-->11. <!--[endif]-->Cuando menos el 75% de sus ingresos brutos deberán provenir de arrendamiento o intereses por créditos hipotecarios.

<!--[if !supportLists]-->12. <!--[endif]-->No podrán tener más del 20% de activos consistentes en acciones de REITS sujetos a impuestos corporativos.

Actualmente, a pesar de la crisis económica mundial y la misma interna que han sufrido los estadounidenses, el mercado norteamericano opera más de ciento ochenta REITS en la Securities and Exchange Commision y mantiene recursos equivalentes a trescientos billones de dólares en activos. Dicho país fue uno de los mercados pioneros en la industria de las denominadas FIBRAS. La conversión de estos bienes físicos a valores negociables ha hecho del mercado estadounidense un mercado más líquido en el sector inmobiliario.

Nacimiento de la FIBRAS en México

Ejercicios fiscales 2004 y 2005 (Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria).

En las reformas fiscales publicadas en el 2003, para el ejercicio fiscal 2004 (las cuales siguieron vigentes sin cambio alguno en el 2005), se estableció un estímulo fiscal cuya finalidad fue fomentar el mercado inmobiliario mexicano a través de la captación de recursos de los fondos de pensiones y jubilaciones del extranjero que actuaran como fideicomisarios. Dicho estímulo consistía en no efectuar pagos provisionales del impuesto sobre la renta, ni del impuesto al activo, siempre que los mencionados fondos realizaran inversiones inmobiliarias a través de fideicomisos.

Que son las FIBRAS

Las FIBRAS son instrumentos cotizados en los mercados públicos de valores que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos (rentas) y a la vez tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía), permitiéndole al pequeño inversionista participar en proyectos específicos con montos pequeños de capital. Son vehículos que permiten desarrollar el financiamiento de infraestructura y bienes raíces del país. El desarrollo de esta figura se dio en el ámbito regulatorio pero principalmente en el ámbito fiscal:

Aplicación de las FIBRAS en México

México cuenta con una severa escasez de viviendas e infraestructura para su creciente población, lo que demanda una constante e importante inversión para satisfacerla. Así, el objetivo principal es tomar ventaja del auge del sector de vivienda e infraestructura comercial en México y apoyarlo aún más con la ayuda de las FIBRAS, proporcionándole mayor liquidez y recursos a este gran mercado.

Al mismo tiempo, será una alternativa de inversión que elimina los riesgos de una inversión tradicional en bienes raíces como la morosidad de los inquilinos, los elevados montos de inversión y poca liquidez. Así, las ventajas se resumen en el siguiente cuadro:

Con FIBRAS Sin FIBRAS

1. Estímulos Fiscales Pocos Incentivos

2. Inquilinos Precalificados Riesgo por Morosidad

3. Administración. Profesional Administración Improvisada

4. Mínimos de Inversión Inversiones Cuantiosas

5. Supervisión de Terceros Poca Transparencia

6. Liquidez Poca Liquidez

7. Pago de Dividendos Pago de Rentas

8. Apreciación de la Acción Plusvalía del Inmueble

9. Armado de Portafolio Dificultad de Diversificación

Fuente: BMV

La FIBRA, según la propia LISR, es un ente fiscalmente transparente que está obligado a trasladar sus utilidades a sus inversionistas, las cuales deberán acumularse a sus demás ingresos para efectos de determinar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) a su cargo, según su condición (persona física, persona moral, residentes extranjeros, fondos de pensiones nacionales y extranjeros).

Nacimiento de la SIBRAS

Reforma Fiscal 2006

Gaceta Parlamentaria, Cámara de Diputados, número 1869-V, martes 25 de octubre de 2005.

Fideicomisos Inmobiliarios: Con el propósito de fomentar el mercado inmobiliario mexicano, en el año de 2003 se incluyó un estímulo fiscal a los fideicomisos cuya actividad fuera la construcción o adquisición de inmuebles que se destinen a su enajenación o la concesión del uso o goce de los mismos, así como a la adquisición del derecho para percibir ingresos por otorgar dicho uso o goce.

Lo anterior busca que los beneficiarios del estímulo no adquieran o construyan bienes inmuebles para enajenarlos inmediatamente después de su adquisición o construcción, sino que los conserven un año otorgándolos en arrendamiento, en tanto que el estímulo tiene por objeto fomentar el mercado inmobiliario mexicano y no a la industria de la construcción.

Esta Comisión Dictaminadora observa que las actividades que se pretenden estimular, también pueden ser realizadas por sociedades mercantiles que tributen en los términos del Título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta, por lo que se estima adecuado otorgar a dichas sociedades las facilidades que por su naturaleza jurídica pueden aplicar.

En este orden de ideas, se propone adicionar un Artículo 224-A, a la Ley del Impuesto sobre la Renta, aplicable a las sociedades mercantiles constituidas en México, cuyo único fin sea la adquisición o la construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento y la enajenación posterior de dichos bienes después de haber sido otorgados en arrendamiento por un periodo de al menos

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