Urbanismo y Propiedad. Función social de la propiedad

Unidad 1. Urbanismo y Propiedad. Función social de la propiedad.

I. Introducción.-

El derecho de propiedad del suelo se ha concebido tradicionalmente desde la óptica exclusiva del Código Civil como derecho de goce y disfrute de la cosa. El ejercicio del derecho tiene limitaciones, en cuanto a las propiedades colindantes, que vienen recogidas en el propio CC, pero también limitaciones en cuanto a una función social que la subordina a las necesidades colectivas, ordenándola en un entorno para su satisfacción.

Estado, Comunidad Autónoma y Entidades Locales, son entes territoriales cuyas competencias convergen sobre un mismo ámbito físico. La STC 61/97 ha negado competencia estatal alguna en materia urbanística en el sentido de considerarla atribuida en exclusiva a la CC.AA., por lo que el Estado, a través del TRLS/08 ejercita las competencias que le confiere el art. 149.1.1ª, 4ª, 8ª, 13ª, 18ª y 23ª CE. Las situaciones básicas del suelo determinan el régimen jurídico del derecho de propiedad del suelo especialmente mediatizado por la legislación urbanística y el planeamiento.

II. Objetivos.-

La Ordenación del Territorio y el Urbanismo son competencias autonómicas y la regulación del derecho de propiedad, de libre empresa, del procedimiento y organización administrativa, la del dominio público, etc., son competencias estatales. Delimitar las competencias nos va a facilitar el manejo de las fuentes adecuadas en cada momento, según la materia de la que se trate, a más de conocer los límites y atribuciones de los agentes intervinientes.

III. Exposición.-

1.- Urbanismo y propiedad del suelo.

2.-La propiedad privada en la Constitución de 1978.

3.- Régimen jurídico de la propiedad del suelo. Competencias.-

4.- La función social de la propiedad.-

5.- La imposición de límitaciones derivadas de la función social.

IV. Ideas clave.- Suelo, Urbanismo, Territorio, Competencias, Urbanizado, Rural, Propiedad. Función social.

1.- Urbanismo y propiedad del suelo.

La doctrina civilista define la propiedad como la expresión jurídica culminante del poder de la persona sobre las cosas; el propietario ostenta una prerrogativa de rango superior que le permite decidir acerca del destino de su propiedad, descartando intromisión alguna de terceros, sobre cuya defensa se justifica el sistema jurídico del Código Civil, la protección de la posesión frente a terceros, [1]siendo esta una cuestión trascendente y definitoria del sistema social establecido, porque como recuerda Luciano Parejo[2],

”..la propiedad resuelve, como institución jurídica, una necesidad social de contenido económico: la organización del uso, disposición y distribución de las riquezas o los bienes..”.

El título de propietario es un reconocimiento social que tiene su origen en la posesión material de la cosa, como elemento diferenciador del derecho del individuo frente a los demás, como resulta de la necesidad, en la consumación de la transmisión de inmuebles, de la “traditio”, aunque sea simbólica. También se infiere del otorgamiento a la posesión de naturaleza constitutiva del derecho de propiedad, no solo por el transcurso del tiempo[3], sino que la posesión es el elemento definidor del derecho sobre la cosa. El contrato para la transmisión del bien, sea de carácter público o privado, no es más que una acreditación de la cualidad del nuevo poseedor de la cosa.

Siendo única la institución del “derecho de propiedad”, existen necesidades concretas de regulación específica como es el caso de la materia urbanística en la que la legislación de cada una de ellas impone sus propias y específicas limitaciones al ejercicio de este derecho, un distinto estatuto jurídico al derecho de propiedad, como ha considerado el Tribunal Constitucional[4] que se ha hecho eco, no de la distinta regulación, sino de lo que ha denominado “pluralidad de figuras”, diversificación de la figura dominical, diferentes tipos de propiedades.

La legislación urbanística dispone de instrumentos y mecanismos de intervención en el derecho individual sobre el suelo para conseguir objetivos de interés general que, estando por encima de los intereses del individuo tienen unos límites amparados constitucionalmente.

En la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional STC 37/87 sobre la Reforma Agraria en Andalucía, nuestro alto Tribunal reconoce que,

“..la propiedad privada, en su doble dimensión como institución y como derecho individual, ha experimentado en nuestro siglo una transformación tan profunda que impide concebirla hoy como una figura jurídica reconducible exclusivamente al tipo abstracto descrito en el art. 348 del Código Civil..”.

El derecho urbanístico confiere carácter estatutario al derecho de propiedad del suelo, vinculándolo a un conjunto de derechos y obligaciones para la satisfacción de unas necesidades colectivas, en atención a la función social que este derecho tiene asignada, de forma que lo general y lo particular definen conjuntamente el derecho, como ha manifestado el Tribunal Constitucional en distintas ocasiones[5].

La propiedad no constituye una relación entre el hombre y la cosa, sino una relación social codificada entre los hombres que se refiere al uso de las cosas[6], sin que el derecho de propiedad sea un derecho natural ajeno a la voluntad del derecho positivo.

Considera Luciano Parejo[7] que el carácter escaso y limitado del suelo confiere unas características que abundan en la necesidad de una mas incisa ordenación social de su distribución y ejercicio. Esas características revelan que, ese derecho individual[8], la propiedad de los poseedores del suelo, la patrimonialización de ese derecho, no es en realidad, fruto del esfuerzo individual sino consecuencia de hechos, decisiones, inversiones y esfuerzos de la colectividad que resultan así indebidamente patrimonializados, sin más.

El Profesor Lasarte[9] indica que nuestra norma civil, para definir el derecho de propiedad, destaca las facultades inherentes a la condición de propietario, como son las facultades de “goce[10] y disposición”, implicando esta última que el dominio no se agota en la utilización material, estando facultado el propietario incluso para dejar de serlo, destacando por ello Lasarte[11] que,

“el significado fundamental de la propiedad es su valor de cambio en sentido económico, permitiendo al propietario intercambiar sus bienes por otros bienes o por dinero”.

Ese valor de cambio entiendo puede ser el justiprecio, en la expropiación forzosa o la asignación de aprovechamiento, en el caso de ocupación directa, tratándose de formas de hurtar la libre disposición del titular, pero no el goce, por cuanto recibe un valor de cambio, equivalente que no merma su derecho.

En la ordenación urbanística a veces va a ser más importante el valor de cambio, que el bien en sí mismo, asignándose cuotas de participación en función de la superficie aportada, transfiriendo aprovechamientos urbanísticos, etc., acciones impuestas por la legislación urbanística que no suponen merma del derecho sino instrumentos de la transformación del suelo aunque pudiera cuestionarse el alcance de estas limitaciones en detrimento del interés individual, sin el concurso del instituto expropiatorio[12].

La facultad del individuo de goce sobre la cosa, está limitada por la propia naturaleza del bien y la facultad de disposición puede ser una facultad ilimitada si nos referimos a la facultad de intercambio pero no puede serlo si nos referimos a la utilización material que no admitirá usos antisociales.

La propia definición del art. 348 CC, incluye la apostilla, “.. sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes”, pareciendo indicar algo accesorio, superficial, enalteciendo el valor del derecho subjetivo de gozar y disponer, casi hasta un valor absoluto, pero no es así; con el tiempo, la regulación de distintas formas de propiedad ha superado toda capacidad de previsión del Codificador del s XIX.

2.-La propiedad privada en la Constitución de 1978.

La propiedad del suelo tiene un profundo arraigo social y cultural en nuestro entorno occidental, siendo una de las instituciones más antiguas en nuestro ordenamiento jurídico, reconocida en el vigente Código Civil de 1889, que tiene sus antecedentes en el código napoleónico, sin que por ello el concepto haya sido uniforme ni pacífico.

La CE dedica el Título I a los derechos y deberes fundamentales, en el que se incluye el Capítulo 2º con la denominación de “Derechos y libertades”, incardinándose el art. 33 de reconocimiento del derecho de propiedad y la herencia, en la sección 2ª de este capítulo, como “De los derechos y deberes de los ciudadanos”, como reconocimiento de la propiedad privada y la herencia[13].

El art. 53.1 CE establece que estos derechos y libertades fundamentales, vinculan a todos los poderes públicos, destacando la reserva de Ley en la regulación que les afecte y la imposición a la Ley del respeto a su contenido esencial, arbitrando el mecanismo del Recurso de Inconstitucionalidad para velar por el cumplimiento de esta obligación. El derecho de propiedad, pese a no gozar de la protección del Recurso de Amparo, posee, indiscutiblemente

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