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8.1 ¿Qué es la publicidad inmobiliaria?

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles.

Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

8.2 Publicidad de las hipotecas y de los privilegios especiales inmobiliarios. El registro de los derechos inmobiliarios.

La Jurisdicción Inmobiliaria de la República Dominicana se caracteriza por ser una jurisdicción especializada y sui generis, siendo identificados dentro de los órganos que la componen, no tan solo los Tribunales encargados de tutelar y garantizar los derechos, sino un órgano ejecutor como es la Dirección Nacional de Registro de Títulos, responsable de velar porque se registren y publiciten los derechos reales inmobiliarios, y un órgano técnico que es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, responsable de todos los trabajos de mensura que conllevan la correcta individualización, determinación, ubicación y descripción del inmueble objeto de registro (Art. 2 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario).

En el artículo primero de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, queda claramente establecido dentro de los objetivos de la ley el regular “(…) el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria”. Se resalta así, la importancia de proteger y garantizar los derechos reales inmobiliarios y transparentar todas aquellas situaciones jurídicas que afecten el ejercicio del derecho de propiedad o que limiten o condicionen uno de sus atributos, es decir, la capacidad para disponer, disfrutar o usar la cosa

Las entidades responsables de materializar y formalizar el registro, y la consecuente publicidad de los derechos (Art. 14 ley 108-05), son las Oficinas de los Registros de Títulos, que son dependencias directas de la Dirección Nacional de Registro de Títulos, sin olvidar que los Tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria están llamados a tutelar los mismos.

8.3 La publicidad del registro a la luz de la Ley No. 108-2005.

El derecho de propiedad inmobiliario está garantizado por este el principio de publicidad, pues pone a disposición de los particulares los libros y los registros en que consta el derecho su procedencia y determinación, para que no quepan dudas de su exactitud.

8.4 Documentos que pueden ser sometidos al Registro.

• El acto de venta.

• La promesa de venta (vale venta si se está de acuerdo en el precio y en la cosa).

• La retroventa o venta con pacto de retracto (yo vendo con la condición de que si yo consigo el dinero que necesito en un determinado plazo, el inmueble me debe ser devuelto).

• La dación en pago: esto es el pago que se hace que no es en dinero. Cuando se paga en naturaleza.

• El aporte en naturaleza es un acto traslativo. El aporte en naturaleza a una compañía es cuando se da un bien como aporte para recibir acciones de esa compañía

8.5 Efectos que produce el registro.

Los efectos de la inscripción se conservan durante 20 años y puede ser renovada sin que haga falta la autorización de nadie, el deudor no puede oponerse a la inscripción. Transcurrido el plazo la inscripción, ella se extingue pero no así la hipoteca, que sigue subsistiendo como una hipoteca no inscripta.

8.6 Efectos inmediatos de la inscripción hipotecaria.

El registro no es constitutivo del derecho real de hipoteca que, entre las partes queda constituido por la escritura hipotecaria, pero sin el registro, la hipoteca no producirá efectos contra terceros.

Ni los herederos de los contrayentes ni los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, pueden

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