Derecho De Superficie

EL DERECHO DE SUPERFICIE.

La superficie es todo aquello que está por encima del suelo como consecuencia de una actividad humana(el terreno edificable), estando formada por 2 palabras: “super”(significa sobre) y “ficie”(significa parte externa de una cosa). En su origen, existía el propietario de todo lo que se elevará por encima de él, pero este principio desapareció, aumentando el número de ciudadanos y de fincas, gracias a las concesiones de terrenos, que en un principio eran arrendadas a particulares. Posteriormente se eliminó dicho principio, concediendo la propiedad de lo edificado al constructor.

La naturaleza de la superficie es diversa: en la época clásica era como un arrendamiento público, evolucionando hasta ser un derecho real; en la época postclásica se acentuó su carácter de derecho real, y en la época justinianea se configuró como un auténtico derecho real.

1)Elementos formales, personales y reales de la superficie:

- Formales: se dividen en judiciales, mortis causa y voluntarios.

- Personales: se dividen en el cedente y superficiario.

- Reales: son fundos urbanos.

2)Derechos del superficiario: puede edificar en suelo ajeno, disponer libremente de lo edificado, grabarlo con hipotecas o transmitirlo a mortis causa.

3)Modos de defensa y de extinción: son los mismos que el del propietario, usufructuario y servidumbre.

4)Obligaciones del superficiario: el pago del solarium(canon anual de alquiler del terreno).

El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional.

Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena.

Existía en ambos casos (enfiteusis y superficie) un desmembramiento del dominio: el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual, que en el caso de la superficie, recibía el nombre de solarium.

Generalmente tanto la enfiteusis como la superficie se daban a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho motis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble.

Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo precio, ofrecido por el tercero comprador. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno, pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo, no podía utilizarlo para sus fines personales, entonces, al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario,

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