EL ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN
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UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
DERECHO ROMANO II
PROFESOR: HERNÁN MATUTE BROUZES
EL ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN
Caracas, Enero de 2017
ÍNDICE
Pág.
INTRODUCCIÓN 4
NOCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN 5
ESTRUCTURA DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN 5
1. Consensual 5
2. Sinalagmático perfecto 5
3. Oneroso. 5
4. De tracto sucesivo 6
5. Principal 6
6. De buena fe 6
7. De derecho de gentes o ius Gentium: 6
8. No formal. 6
9. Bilateral: 6
TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN 6
Arrendamiento de cosa (locatio conductio rei). 6
Arrendamiento de servicios (locatio conductio operarum). 6
Arrendamiento de obra (locatio conductio operis). 7
LAS OBLIGACIONES 7
a. Contrato Bilateral: 7
b. Personales: 7
c. Transmisible a los herederos de ambas partes: 7
d. Acciones: 7
Acción del arrendador: (Actio Locati) 7
Acción del arrendatario: (Actio Conducti) 8
LOS RIESGOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN 8
EXTINCIÓN DEL CONTRATO, ALQUILER O LOCACIÓN ARRENDAMIENTO 8
EL CONTRATO DE TRANSPORTE (LEX RHODIA DE IACTU) 10
EL CONTRATO DE HOSPEDAJE 10
CONCLUSIÓN 11
BIBLIOGRAFÍA 12
INTRODUCCIÓN
El contrato de arrendamiento se dio con el desenvolviendo de las diversas etapas históricas y en su progresiva evolución, en un principio con el arrendamiento de cosas muebles e inmuebles, pero en lo que se refiere a la materia inmobiliaria no tuvo mucho éxito en los primeros tiempos debido a que cada ciudadano poseía su propia casa en la ciudad en terrenos que el Estado les concedía y los propietarios de los terrenos rurales se dedicaban a cultivarlos con el fin de producir sus propios insumos, lo que fue impidiendo el crecimiento o la proliferación del arrendamiento inmobiliario, pero esto no quiere decir que el arrendamiento de cosas fue desconocido por los romanos. El origen de la locación se encuentra en el alquiler de los semovientes (o animales de tiro) necesarios para el trabajo agrícola, los cuales tenían un valor o precio muy alto lo que hacía cada vez más difícil su adquisición, por ende los romanos preferían pedirlas prestadas a cambio de una remuneración, y así fue tomando forma la figura del arrendamiento de cosas; en un principio esto era un simple pacto que no generaba obligación, posteriormente fue adquiriendo carácter jurídico con fuerza y eficacia legal. El arredramiento urbano o de cosas se dio con la llegada de los peregrinos a la ciudad de Roma, quienes acudían al alquiler de una casa (en forma total o parcial) o un edificio y desde ese instante se denominó arrendamiento urbano inquilino. La locación de tierras se dio mucho después (a mediados de la República), donde se evidencia que más que arrendamiento de cosas era de servicios o de obras. Fue con la Lex Aebutia que fue sancionada la convención de arrendamiento como contrato consensual.
Vale la pena aclarar que los contratos consensuales son aquellos que se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, sin necesidad de ninguna formalidad verbal o escrita; por ello pueden ser contraídos entre ausentes. El Derecho Romano contempla cuatro (4) contratos: el mandato, la compra-venta, la sociedad y el arrendamiento, estos tres últimos ya mencionados, son contratos sinalagmáticos perfectos, desde que se forman, engendran entre las partes obligaciones recíprocas. El arrendamiento, por su parte, es un contrato por el cual una persona se compromete con otra a proporcionarle el goce temporal de una cosa, o a ejecutar para ella cierto trabajo, mediante una remuneración en dinero, llamada merces.
NOCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN
Contrato consensual mediante el cual una parte (locator o arrendador) se obliga a poner a disposición (uso temporal o disfrute) de otro (conductor arrendatario) una cosa determinada para que este la use o se sirva del trabajo, por un tiempo contra el pago de una suma de dinero (canon) y una vez finalizado, la restituya, es decir es la prestación de ciertos servicios, obras o cosas, mediante el pago de una remuneración llamada “merces”.
ESTRUCTURA DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN
La doctrina romanística afirma y sostiene al tratar la estructura y las características del contrato de arrendamiento que éste es:
- Consensual. eran los que quedaban concluidos por el mero cambio del consentimiento de los contratantes, sin ninguna otra formalidad, No se requiere que la declaración de voluntad esté revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato. Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio.
- Sinalagmático perfecto. Los contratos sinalagmáticos eran los que engendraban obligaciones para todas las partes contratantes, como ocurría con la venta, la sociedad y la locación; entre los sinalagmáticos se distinguieron a su vez, los perfectos de los imperfectos. Se les llamaba sinalagmático perfecto al contrato que, desde el momento mismo de su conclusión, engendraba obligaciones para todas las partes, reservando la calificación sinalagmático imperfecto para aquellos otros en que, al concluirse el contrato, sólo nacían obligaciones para una de las partes contratantes, pero que luego, por circunstancias posteriores y eventuales, podían engendrarlas también para la otra parte, como ocurría en el comodato, la prenda y el mandato. En base a lo anteriormente expuesto podemos caracterizar al arrendamiento como un contrato sinalagmático perfecto.
- Oneroso. Eran aquellos que implicaban sacrificios o desembolsos recíprocos. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y el goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio. Los contratos onerosos admitían una nueva división en conmutativos, cuando las prestaciones a cargo de las partes eran ciertas, y aleatorios cuando estas dependían de un acontecimiento incierto, es decir, del azar.
- De tracto sucesivo. Por cuanto se cumple día a día, es decir, el contrato se realiza periódicamente, y con posterioridad; las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.
- Principal. Cuando desempeñaban una función o existencia propia, existiendo por sí mismos, no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual, como la venta, la locación o el préstamo.
- De buena fe. Eran aquellos otros para cuya interpretación y ejecución el juez gozaba de mayor amplitud de criterio. Debía estatuir ante todo, según la equidad, y teniendo también en cuenta la buena fe e intención presunta de las partes.
- De derecho de gentes o ius Gentium: Estos contratos nacieron del desarrollo de las relaciones comerciales entre Roma y los otros países del Mediterráneo y que se afirmaron a través de la jurisdicción del pretor peregrino.
- No formal. No requería de mucha formalidad para su conclusión, ni de palabras solemnes o sacramentales.
- Bilateral: ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera proporciona el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.
TIPOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ALQUILER O LOCACIÓN
Arrendamiento de cosa (locatio conductio rei).
Es lo que se asemeja a lo que nosotros entendemos por arrendamiento, esa situación en la que el arrendador cede por el uso de una cosa a cambio de una cantidad de dinero que le entrega al arrendatario en concepto de renta.
El arrendatario es quien tiene que pagar por la utilización de una cosa.
Arrendamiento de servicios (locatio conductio operarum).
Es donde el arrendador se obliga a realizar una determinada actividad a favor del arrendatario a cambio de una determinada cantidad de dinero, que también se denomina renta.
Arrendamiento de obra (locatio conductio operis).
Aquí se invierten los papeles habituales, porque aquí es el arrendador quien paga al arrendatario que se obliga a realizar una determinada obra a cambio de esa renta. Lo característico es que el arrendador proporciona los materiales ante esa obra. Es el arrendador el que tiene que pagar por la obra que ha encargado.
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