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Arrendamiento


Enviado por   •  25 de Septiembre de 2011  •  2.013 Palabras (9 Páginas)  •  1.004 Visitas

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Definición de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Estos tipos de renta de la tierra no deben confundirse con los términos renta fija y renta variable aplicados a los activos financieros).

Efectos

- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

Características

El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es:

• Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

• Consensual. Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

• Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

• De ejecución sucesiva. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

• Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

• Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

Obligaciones del Arrendatario

- Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las características.

Esta obligación se descompone en otras tres: El arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.

- Obligación de pagar la pensión de arrendamiento. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

- Obligación de devolver la cosa llamada. El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).

- Obligaciones de Notificar. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).

Obligaciones Del arrendador

El Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena le o de la ley. En los arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento o disminución del canon en los casos señalados y según las reglas establecidas en la venta (C.C. art. 1.619).

- Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado. Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

- Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

Cesión y sub-arrendamientos

El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la

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