Arrendamiento

Arrendamiento

El Artículo 1.579 del Código Civil Venezolano lo señala como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Según lo señalado en el articulo antes en mención podemos definir que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

Es un convenio que confiere el derecho de usar un bien por un período determinado. El arrendamiento típico es celebrado entre dos partes: el propietario (arrendador) y la parte que contrata el uso del bien (arrendatario). Por ventajas de origen impositivo, de flujos de efectivo, y de otro tipo, los arrendamientos han adquirido importancia como alternativas a la compra de bienes cuando la empresa (arrendataria) necesita obtener los bienes para operaciones.

Los arrendamientos incluyen contratos que, aunque nominalmente no se les conoce como contratos de arrendamiento, también posee la característica de transferir el derecho a usar un bien (por ejemplo los contratos de abastecimiento de calor a instalaciones), y convenios que transfieren este derecho aun cuando el contratante puede comprometerse a prestar importantes servicios en relación con la operación o mantenimientos de los activos.

Clases de Arrendamiento

 Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

 Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

 Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Efectos del Arrendamiento

Uno de los efectos del arrendamiento es producido si ambas partes actúan de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.).

Otro efecto es el caso de que si ambas partes proceden de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta, el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

En la situación de que una parte actúa de buena fe y la otra de mala fe. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

Características del Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones

 Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

 Consensual. Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad esta revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

 Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

 De ejecución o tracto sucesiva. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

 Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

 Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

Características del Arrendamiento

 Los bienes se compran para ser arrendados, según lo solicitado por el arrendatario.

 Durante el lapso de vigencia del contrato, es responsabilidad del arrendatario mantener el bien arrendado y estar al día con el pago de las pólizas de seguro.

 La duración del alquiler debe ser igual o menor a la vida útil estimada del bien.

 El monto del alquiler se fija para amortizar el valor del bien alquilado durante el período de uso determinado en el contrato.

 El contrato le permite al arrendatario, la adquisición del bien al final del período de arriendo mediante el pago de un valor de rescate que corresponde al valor residual del bien.

 Debe estar relacionado a equipos o bienes de producción, que el arrendatario utilizará para fines productivos o profesionales.

Arrendamiento de cosas

La imposibilidad de adquirir vivienda determina, frecuentemente, que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender, así, esa manifestación primaria de las personas.

El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro está, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los países socialistas y no socialistas en el propio sentido de la palabra, que se legisle con un criterio de protección hacia el arrendatario.

Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiración del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles.

Es por ello que esto crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Está regulado de los artículos 1916 y siguientes del CC. Y se define como aquel contrato en virtud del cual una de las partes denominada arrendador proporciona a otra denominada arrendatario el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado. Es ésta una de las materias donde el legislador se remite a la costumbre. Sus elementos constitutivos esenciales son el precio o renta que se paga por el goce, el consentimiento y la cosa cuyo goce se otorga. De acuerdo a las reglas generales, la cosa debe ser real, determinada y susceptible de darse en arrendamiento: el arrendamiento puede recaer sobre todo tipo de cosas corporales e incorporales, salvo que la ley lo prohíba o que se trate de derechos personalísimos.

Lapsos para Arrendar Inmuebles

Los contratos de arrendamiento pueden ser a tiempo determinados y a tiempo indeterminados.

Los contratos a tiempo determinado son aquellos que tienen un tiempo establecido fijo.

En los contratos a tiempo determinado o indeterminado que versen sobre inmuebles exentos de regulación, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendataria.

Por el contrario, los contratos a tiempo indeterminado son aquellos que no tienen un tiempo fijo establecido.

En cuanto al arrendamiento por tiempo determinado, existen limitaciones en razón de la duración del contrato, en efecto no pueden ser arrendados los inmuebles por más de 15 años, salvo en dos casos:

1. Pueden arrendarse las casas para habitarlas con su familia estipulando en el contrato que éste dure toda la vida del arrendatario.

2. También puede extenderse el arrendamiento hasta 50 años en el caso de los terrenos incultos cuando se establezca en el mismo la obligación de desmontarlos y cultivarlos.

Si el tiempo de arrendamiento es superior a 6 años, hay que cumplir con la obligación de registrar el documento según lo dispone el Código de Procedimiento Civil.

También se estipulan aquellos casos bajo condición de administración según el tiempo de arrendamiento con variación en casos de condición especial

Artículo 1.582° CC: Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.

El propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección.

Obligaciones del Arrendador y El Arrendatario

Obligaciones del Arrendatario

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