Ley De Arrendamiento

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO

Ley de arrendamientos inmobiliarios es una ley moderna, justa, equilibrada, protectora y garante de los derechos de los arrendadores y arrendatarios con capacidad de influir positivamente en la solución del problema grave de la vivienda. Mediante este decreto ley se deroga la normativa existente sobre la materia, adecuándose a la realidad venezolana que desde hace mucho tiempo ha clamado ante el Poder Ejecutivo, la implementación indispensable en un país que requiere de reformas de este orden dirigidas únicamente al beneficio social y económico para propender a la ansiada seguridad jurídica.

El artículo 1.133 del Código Civil dice: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.

El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento.

El Código Civil en su artículo 1.579 expresa:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto–Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios.

Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591)que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador.

El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación.

Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas, entre otros, el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947, sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947.

Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955), cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.O. Nº 26.319), reformada el 2 de enero de 1987 (G.O. Nº 3.950). El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G.O. Nº 438 Extraordinario), sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G.O Nº 29.727).

VIII. DEL PAGO POR CONSIGNACIÓN.

Arts 51 al 57: El pago por consignación es un acto sencillo, unilateral y de jurisdicción voluntaria (no contencioso) cuyo único objeto es evitar que el inquilino incurra en mora y de lugar a que el arrendador accione en su contra en tal sentido.

Anteriormente, la oferta real arrendaticia que equivale a la extinción de la obligación -es decir, un pagó se encontraba regulada en el art. 5 del DLDV. Con esta Ley, la consignación arrendaticia continúa siendo un pago y para que el arrendatario recurra a este procedimiento, el arrendador debe negarse a recibir el pago de la pensión vencida de acuerdo con lo previsto en el contrato y el inquilino ocurrirá personalmente o a través de mandatario debidamente acreditado para ello (sea por poder autenticado o mediante autorización privada como ha sido la costumbre hasta la fecha) ante el único Juzgado de Municipio competente (actualmente en el Área Metropolitana de Caracas, esto es, el Juzgado25º de Municipio de dicha Circunscripción Judicial, mientras que en la provincia son cuales quiera de los Juzgados de Municipio observándose que en ésta el consignanté debe estar asistido por abogado a diferencia de la capital) dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, siempre respetando la cláusula contractual acerca del lapso para el pago del canon.

Es decir, que si establece que el pago se haga por mensualidades adelantadas, el arrendatario tiene la obligación de efectuar la consignación arrendaticia por mensualidades adelantadas y asimismo, para el supuesto que se pacte el pago por mes vencido. En la legislación derogada la consignación debía efectuarse únicamente por mensualidades vencidas, jamás por mensualidades adelantada como contempla el nuevo texto.

Cabe señalar que por criterios jurisprudenciales emanados de la Sala Constitucional del TSJ, las consignaciones efectuadas por adelantado se reputan como legítimas por cuanto no debe sancionarse la extrema diligencia de quien la realice, lo cual se aparta de la norma comentada y así mismo, los comprobantes de las consignaciones efectuadas en la cuenta corriente del Tribunal son válidos y a favor del derecho a la defensa del consignanté: sería un exceso de formalismo lo contrario (Sentencia de fecha 12 de mayo de 2003 bajo la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero)Por otra parte, se observa además que para el supuesto que existiere disparidad entre el domicilio de ubicación del inmueble y el establecido contractualmente de manera especial y excluyente a cualquier otro, el arrendatario puede consignar el alquiler tanto en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado como en el Tribunal de Municipio del domicilio establecido en el contrato de arrendamiento de manera que no le resulte oneroso. En este supuesto, la consignación arrendaticia se reputa como legítima.

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