EL JUICIO DE DESALOJO

EL JUICIO DE DESALOJO

El proceso de desalojo tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce del inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible. El desalojo presupone la existencia de un acto vinculante del que dimane la calidad de tenedor emplazado y su consiguiente obligación de restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer exigible. COMPETENCIA La acción de desalojo, es personal, por cuanto persigue una prestación de ese carácter: la obligación de restituir.-Al respecto Palacio sostiene que es menester distinguir según que las partes estén o no vinculadas por una relación contractual. En el primer caso y salvo convención en contrario, el Juez competente el del lugar de la ubicación del inmueble (art. 5 inc.3 CPCN). En el segundo caso, la competencia corresponde al Juez del lugar del domicilio del demandado.-Morillo, Sosa y Berizonce señalan que, salvo convención en contrario, la demanda debe ser promovida ante el Juez del lugar de la situación del inmueble. Siendo éste el criterio que ha adoptado la Jurisprudencia. Si bien es una acción personal, es aplicable la norma que regula el ejercicio de las acciones reales.-En el caso del fallecimiento del demandado, debe tramitársela por ante el Juez de la respectiva sucesión con arreglo a lo dispuesto por el art. 3285 inc. 4 del Código Civil. En virtud del fuero de atracción corresponde al Juez del sucesorio.- En el caso de una acción de desalojo de un ex – empleado por terminación del vínculo laboral en cuya virtud ocupaba el respectivo inmueble corresponde entender a la justicia del trabajo, ya que configura un conflicto jurídico individual surgido de una relación de ese tipo. (S.C. B.A.; A y S – 1965 – II-795). EL JUICIO DE DESALOJO Y EL CONTRATO DE LOCACION El juicio de desalojo, es la vía adecuada para demandar la restitución de la tenencia y en ella puede estar el ocupante de un inmueble por haberla tomado sin sustento convencional (intruso) o en virtud de contratos de locación, comodato, depósito, trabajo. Lo cierto es que el caso más típico por el que determinadas personas entran en la tenencia de un inmueble, es el contrato de locación.-Ley 23.091 regula las locaciones, es así que en su art. 1 establece que los contratos de locaciones urbanas, así como tambien sus modificaciones y prórrogas, deberán ser formalizados por escrito, pero como no puede ignorar la circunstancia de que bien pudo un locatario entrar en la tenencia por un contrato verbal, establece que cuando el contrato verbal haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo el que establece la ley. VENCIMIENTO CONTRACTUAL Al respecto el art. 2 de la Ley 23.091 establece plazos mínimos para establecer en las locaciones (2 años para locaciones urbanas con destino a vivienda familiar y 3 años para otros destinos).-Una vez vencido el plazo establecido en el contrato de locación, debe reintegrarse la tenencia. Sino corresponde accionar para ello, por haber operado éste. Pero cabe preguntarnos ¿qué pasa si al vencimiento del contrato las partes mantienen la continuidad del contrato?Es frecuente que en estos casos, frente al vencimiento del contrato, se interprete una tácita reconducción – en los términos del art. 1622 del Cód. Civil o la existencia de un nuevo contrato. Sin perjuicio de ello, nuestra Jurisprudencia uniformemente ha entendido que, extinguido el plazo locativo, se produce la extinción del contrato de locación, y por ende existe la obligación de restituir por parte del locatario y demás ocupantes que hubiera. La permanencia en ningún caso se debe interpretar como “tácita reconducción”; por el contrario, debe hacérselo de acuerdo con las previsiones del art. 1622 antes citado, con la continuación de la misma locación, por los espacios temporales que las partes hubieren pactado especialmente hasta la concreta pretensión del locador de exigir el reintegro del inmueble. Así se ha resuelto: "Si se encuentra vencido el plazo contractual, la permanencia del locatario en el inmueble locado no produce legalmente tácita reconducción, sino simple continuación de la locación concluida, basta el reclamo del locador para que el inquilino se encuentre en la obligación de restituir la cosa (arts. 1604 inc. 1º, 1609, 1622, Código Civil). CCI Art. 1604 Inc. 1 ; CCI Art. 1609 ; CCI Art. 1622 CC0201 LP 85690 RSD-253-97 S 8-7-97, Juez CRESPI (SD) De La Mano, Juan Carlos c/ Nieva, María Dora s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Crespi-Sosa" Actualmente esa postura que sostuvimos ha quedado totalmente despejada en virtud de la letra de la Ley 25.628 que incorporó el art. 1582 bis al Código Civil, el cual dispone textualmente que: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble arrendado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluído éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador del contrato de locación original". Esta nueva norma propicia una interpretación restrictiva del alcance de la fianza en los contratos de locación, el segundo párrafo del artículo es demostrativo de la intención del legislador de liberar al fiador de sus obligaciones como tal, más allá del término original del contrato, por lo que no hay duda de que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que después la locación subsista en los términos del art. 1622 del Código Civil. Así, tampoco importa el hecho que la locación que se haya continuado

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