El Boom Inmobiliario En El Perú

El Boom Inmobiliario en el Perú

Economía de la Empresa

Prof. José ACHA

Dante L. LLAMOSAS CHU

Lander A. GARCÍA CANEPA

Patty JUGO SOMA

Febrero 2013

En los últimos 10 años, el Perú viene experimentando un crecimiento económico sostenido impulsado principalmente por el sector construcción y la actividad inmobiliaria. En este desarrollo que muchos perciben con cierta preocupación, también han intervenido algunos incentivos del Estado, el incremento de la capacidad adquisitiva de la población, la facilidad para obtener un crédito hipotecario por parte de los bancos y la reducción de tasas de interés.

El conjunto de todas estas variables han producido que tanto la oferta como la demanda inmobiliaria en el Perú crezca exponencialmente y ocasione signos de preocupación en los especialistas y agentes económicos. Algunos entendidos sostienen que el incremento en los precios de las viviendas se produce por un efecto especulativo y distorsiones del mercado, que a la larga nos podrían llevar a “burbuja inmobiliaria”.

a) Antecedentes: A manera de concepto, el precio de un activo real o financiero experimenta una “burbuja” cuando su precio de mercado se encuentra desajustado de manera continua en el tiempo con respecto a su valor fundamental.

Con la crisis económica que se vive en Europa y Estados Unidos, el Perú se ha convertido en un refugio para inversionistas extranjeros, principalmente españoles, que vienen llegando a nuestro país para desarrollar proyectos inmobiliarios o comprar propiedades. Como dato, durante el año 2012, por lo menos 15 empresas españolas solicitaron permisos de construcción en San Isidro.

La preocupación es seguramente mayor al extrapolar los impactos negativos sobre la actividad económica, el empleo y el bienestar que ha generado el estallido de burbujas inmobiliarias en Estados Unidos y Europa en los últimos cinco años. La evidencia internacional muestra que estos desvíos de los precios de los inmuebles por encima de lo que sugieren los fundamentos del mercado usualmente se han dado en entornos de política monetaria muy floja por un tiempo prolongado.

La abundante liquidez y bajas tasas de interés alimentaron el crecimiento del crédito, en un contexto en el que la regulación y la supervisión bancarias fueron pobres. Este se canalizó hacia distintos activos, entre ellos los inmobiliarios. Los precios de los inmuebles adquirieron entonces una senda creciente, la que eventualmente encontró también soporte en una evaluación incorrecta sobre lo que ocurriría en el futuro con los factores que alentaban esta tendencia y su impacto en la misma. Los participantes del mercado tomaron así riesgos elevados, con apalancamiento del sistema financiero.

Los factores antes indicados generaron una burbuja. La burbuja estalló y ocasionó que la actividad inmobiliaria se desacelere marcadamente y se contraiga por algunos años. Esto a su vez produjo un efecto negativo en la generación de empleo e ingreso de las familias.

En el mundo podemos destacar varios casos de burbuja inmobiliaria como Japón, Irlanda, Estados Unidos y España, entre los más recientes. En estos casos, el ritmo promedio de crecimiento fue de 8% anual, que se extendió por 10 o 15 años. Luego del estallido de la burbuja inmobiliaria, la corrección a la baja en los precios ha tomado también algunos años, período en el que se fueron acumulando costos en términos de menor actividad y empleo.

b) Descripción: ¿Se está generando una burbuja en el mercado inmobiliario local? Los precios han subido rápido, pero solo han recuperado niveles pasados, mientras que a nivel regional sigue siendo de los más bajos.

El ritmo al que han crecido los precios de las viviendas en Lima desde el año 2006 es 8% en términos reales. Es decir, es comparable al de experiencias en las que se generó una burbuja, lo que apoya la preocupación de autoridades y analistas. El panorama es sin embargo distinto si el análisis se realiza desde una perspectiva temporal más amplia. Lo que entonces se observa es que, por el contrario, lo que ha ocurrido en los últimos años es una recuperación del precio luego de la caída registrada en la primera mitad de la década pasada, proceso que incluso aún no termina.

Otro punto a destacar es que a pesar del rápido avance de los precios de las viviendas en Lima, estos siguen siendo inferiores a los que se observan en las principales ciudades de América Latina. Adicionalmente, es importante mencionar que en algunos distritos de la capital peruana, sobre todo en los de población con ingresos medios, el alza de los precios de los inmuebles durante los últimos cinco años ha sido más pronunciada, incluso alcanzando un ritmo promedio de 12% anual en términos reales. Sin embargo, aquí también se observa que estos precios básicamente han recuperado los niveles en los que se situaron a fines de la década de los noventa.

c) Análisis Económico: Realizando un análisis y comparación preliminar, la dinámica reciente de los precios de las viviendas en Lima muestra cierta similitud con las fases de burbuja inmobiliaria en otros países. Sin embargo, los niveles alcanzados siguen siendo relativamente bajos a nivel regional.

Por el lado de la demanda, el incremento que ha experimentado la capacidad adquisitiva de las familias ha sido un factor dinamizador del mercado inmobiliario. El empleo se ha expandido sostenidamente en los últimos años, incluso durante la crisis internacional. En este contexto, la tendencia de los ingresos familiares ha sido muy positiva, con un PIB por habitante que en términos de paridad de poder adquisitivo aumentó a una tasa promedio algo mayor al 7% anual en el pasado quinquenio. Con ello, la clase media se ha engrosado. Más aún, sus ingresos se han tornado más estables y predecibles.

Podemos afirmar que la capacidad adquisitiva ha aumentado de manera rápida y consistente, lo que conlleva a una mayor demanda efectiva de viviendas, que incluye a todos los hogares que están interesados en adquirir un inmueble y que cuentan con recursos para acceder a un crédito hipotecario. En este contexto, es normal que los precios de los inmuebles tiendan al alza.

Otro factor por el lado de la demanda que le da soporte al aumento de los precios de las viviendas es el cambio en la composición demográfica de la población. Aquellos segmentos con edades por encima de los 25 años, que son los que potencialmente demandan vivienda, han venido incrementando su participación relativa y esta tendencia continuará en los próximos años. Es decir, habrá más personas en busca de vivienda, no solo porque la población es más grande (la tasa de crecimiento anual es de 1%), sino también porque dentro de ella la proporción de los que demanden una vivienda será mayor, y estas familias tendrán cada vez más recursos para acceder a la misma.

Sin embargo, debemos precisar que actualmente hay un alto porcentaje de personas que contando con vivienda utilizan su excedente (ahorro, utilidades, acceso al crédito) para adquirir casas, departamentos o terrenos con el único fin de “invertir”, alquilando dichos inmuebles por ejemplo y con la obtención de la renta, pagar el crédito hipotecario.

No podemos dejar de lado el papel del gobierno que con la aplicación de líneas y programas que incorporan a la clase media y media baja al mercado de vivienda ha dinamizado más el sector inmobiliario; así tenemos que familias de menor poder adquisitivo pueden acceder a un crédito para viviendas entre US$35,000 y US$55,000 mediante programas como Mivivienda, también se ofrecen programas MiHogar para viviendas de entre US$10,000 y US$30,000, estas últimas son las que observan un gran impulso en el mercado inmobiliario. Por último el programa Techo Propio creado para viviendas que están alrededor de US$10,000 ó US$12,000. Todos estos programas han impulsado la demanda de viviendas en los sectores C y D.

Por el lado de la oferta, la tendencia creciente de los precios de las viviendas también ha recogido el aumento de los costos de construcción, es decir, los salariales, de materiales y, en particular, de los terrenos. La disponibilidad de terrenos adecuados es cada vez menor, ya sea porque no hay espacio en las zonas de la ciudad de mayor poder adquisitivo, o porque los terrenos no están saneados o no cuentan con servicios complementarios (agua, desagüe, luz) en las zonas periféricas.

En términos de cantidades, el dinamismo de la oferta ha sido interesante, con un crecimiento promedio en los últimos cinco años de 5,5% anual. Sin embargo, este ritmo no es suficiente para atender la cada vez mayor demanda efectiva. En comparación con países vecinos, en Chile y Colombia se construyen anualmente alrededor de 4 viviendas por cada mil habitantes, el doble que en Perú. Como resultado, la demanda insatisfecha, que ya era significativa, se ha incrementado aún más, lo que le da soporte a los precios.

Otro factor que debe ser tomado en cuenta es el crédito hipotecario, el cual ha dinamizado el mercado inmobiliario, pero su tamaño es aún relativamente pequeño. En el Perú, los créditos otorgados por el sistema financiero al sector privado para la adquisición de vivienda crecieron

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