Estimulos Del Codigo

Antecedentes del régimen en México

Con el objetivo de fortalecer las inversiones en bienes raíces, el gobierno introdujo en la reforma a la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) en 2005 las reglas del tratamiento fiscal de los Fideicomisos para Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS). En estas reglas se establecían los requisitos que un FIBRA debía cubrir para ser sujeto a un tratamiento fiscal especial.

Después de cambios a las reglas en 2006 y 2007 la Bolsa Mexicana de Valores comenzó una intensa campaña de promoción de los FIBRAS en México. Las autoridades expresaron en diversos foros que el marco legal para la operación de los FIBRAS estaba completo y que no habría más cambios al régimen en un futuro cercano.

Por otro lado, los inversionistas, conociendo el éxito que los FIBRAS han tenido en otros mercados, estuvieron en un inicio interesados en realizar inversiones en FIBRAS. Sin embargo, la falta de claridad en las reglas en un principio, seguido de los cambios a las mismas generaron dudas sobre los beneficios de los FIBRAS. Éstas pueden ser algunas de las causas por las que, al día de hoy, entendemos que ningún FIBRA se ha listado aun en la Bolsa Mexicana de Valores.

Generalidades

De acuerdo con la LISR, los beneficios fiscales para la inversión en bienes raíces pueden ser aplicados por vehículos de inversión estructurados como fideicomisos, como es el caso de los FIBRAS, o como compañías conocidas como Sociedades de Inversión en Bienes Raíces (SIBRAS).

Los fideicomisos en México tienen la ventaja de ser flexibles, lo que permite ajustarlos a las necesidades especificas del proyecto para el que sean utilizados. Dado que la figura del FIBRA se introdujo al sistema legal mexicano por medio de la LISR, no existe como tal en la legislación comercial. Por lo tanto, un FIBRA puede constituirse como cualquier otro fideicomiso, con el objeto social que se describe más abajo.

Es importante mencionar que de acuerdo a la LISR, el fideicomiso debe estar constituido de acuerdo con las leyes mexicanas y la fiduciaria debe ser una institución de crédito residente en México y autorizada para actuar como tal en el país. Asimismo, los certificados de participación que emita la fiduciaria por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso deben ser colocados en México entre el gran publico inversionista. En caso de FIBRAS que sean financiados con capital privado, los certificados del fideicomiso deben ser adquiridos por un grupo de al menos diez inversionistas, que no sean partes relacionadas entre sí, y ninguno de los inversionistas podrá ser propietario de más del 20% del total de los certificados de participación emitidos.

La fiduciaria, además, deberá distribuir entre los tenedores de los certificados de participación al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes que integran el patrimonio del fideicomiso. Esta distribución deberá darse cuando menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo.

En general, las SIBRAS se constituyen como Sociedad Anónima o Sociedad de Responsabilidad Limitada. Adicionalmente, la figura de Sociedad Anónima Promotora de Inversiones parece estar ganando popularidad al momento de establecer una SIBRA, gracias a la flexibilidad que permite para los inversionistas.

Sin importar cuál sea la forma corporativa de la SIBRA, la LISR establece que debe ser residente para efectos fiscales en México.

Tanto los FIBRAS como SIBRAS deben tener como fin de negocio la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento, la adquisición del derecho de obtener ingresos de dicho arrendamiento, y el otorgamiento de financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

En este sentido, al menos el 70% del patrimonio del FIBRA o SIBRA debe invertirse en bienes inmuebles, en los derechos para obtener ingresos por el arrendamiento de los mismos, o en los créditos hipotecarios relacionados con los bienes arrendados. El 30% restante deberá invertirse en valores a cargo del Gobierno Federal o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

Además, los bienes inmuebles que se construyan o adquieran por un FIBRA o SIBRA deben destinarse al arrendamiento y no pueden ser enajenados antes del término de cuatro años a partir de su terminación o adquisición, ya que en caso contrario no se estará sujeto a los beneficios establecidos por la LISR para los FIBRAS o SIBRAS.

Beneficios

La LISR otorga ciertos beneficios fiscales para las inversiones en bienes raíces por

medio de FIBRAS y SIBRAS, siempre y que cumplan los requisitos que establece la

ley, y que mencionamos anteriormente.

El primero de éstos es la posibilidad de diferir el pago del Impuesto sobre la Renta

(ISR) por la ganancia obtenida por la aportación de bienes inmuebles al fideicomiso

por parte de los tenedores de certificados. El impuesto se diferirá, en el caso de un

FIBRA hasta el momento en que enajenen los certificados del fideicomiso o el FIBRA

enajene el inmueble correspondiente, lo que ocurra primero. El impuesto diferido se

calculará aplicando la tasa del 28% a la ganancia obtenida en la aportación de los

bienes inmuebles, el cual se deberá actualizar por el periodo del mes de la aportación

y el mes de la venta del certificado o inmueble.

"El contenido de este documento es meramente informativo y de ninguna manera debe considerarse

como una asesoría profesional, ni ser fuente para la toma de decisiones. En todo caso, deberán

consultarse las disposiciones fiscales y legales, así como a un profesionista calificado."

Para el caso de una SIBRA, el impuesto se diferirá hasta el momento que los

accionistas enajenen las acciones, o la sociedad enajene los bienes aportados, lo que

ocurra primero. Sin embargo, la ley no establece un mecanismo para determinar el

impuesto diferido, como en el caso de un FIBRA. En este sentido, habría que

considerar que la ganancia se determinará con base en las reglas generales que

establece la LISR, posiblemente aplicando la tasa del 30% en vigor a partir de 2010.

Otro beneficio que la LISR otorga a los FIBRAS y SIBRAS es el de no realizar pagos

provisionales de ISR y IETU, teniendo la obligación de pagar el impuesto

correspondiente de forma anual.

Por último, los fondos de pensiones y jubilaciones residentes en el extranjero que

inviertan en un FIBRA o SIBRA estarán exentos de ISR en México con respecto a su

participación en cualquiera de éstos, siempre y cuando dichos fondos estén exentos

de ISR en su país de residencia y estén registrados en el Registro de Bancos,

Entidades de Financiamiento, Fondos de Pensiones y Jubilaciones y Fondos de

Inversión del Extranjero.

Tratamiento Fiscal de un FIBRA o SIBRA

En términos generales, los ingresos de los FIBRAS están sujetos a imposición a nivel

de los tenedores de los certificados del fideicomiso. Sin embargo, si los ingresos

gravables del FIBRA durante el año son mayores al monto que se distribuya antes del

15 de marzo a los tenedores de los certificados, la fiduciaria deberá determinar el

impuesto sobre esa diferencia y pagarlo dentro de los quince días siguientes a la fecha

antes mencionada.

Los tenedores de los certificados podrán acreditar el impuesto pagado cuando reciban

posteriormente los ingresos que provengan de dicha diferencia. Para esto, deberán

acumular el ingreso, y la fiduciaria no deberá realizar retención alguna sobre el

monto distribuido con relación con la diferencia sobre la cual ya se pagó el impuesto

correspondiente.

ISR

Al ser residentes en México, tanto un FIBRA como una SIBRA estarán sujetos al ISR,

con base en lo establecido en la Ley de dicha materia. Los ingresos gravables

generalmente serán aquellos relativos a la enajenación de bienes raíces, el

arrendamiento de los mismos, los derechos e intereses relacionados con las

inversiones en papel gubernamental o acciones de sociedades de inversión en

instrumentos de deuda.

Los ingresos por enajenación y arrendamiento de bienes raíces, son acumulables al

momento en que se lleve a cabo el cobro total o parcial, cuando sea exigible el pago, o

al momento de emitir la factura correspondiente lo que ocurra primero.

Los gastos deducibles serán aquellos relacionados directamente con las actividades

del negocio. Los activos fijos, como bienes raíces, se deprecian en línea recta. Para

estos efectos, la LISR establece una tasa máxima de 5% en el caso de edificios, y el

terreno no se deprecia. En algunos casos, la LISR establece porcentajes de deducción

inmediata de activos fijos.

Para efectos de ISR, del resultado fiscal será la diferencia entre los ingresos gravables

obtenidos y las deducciones autorizadas. En caso que las deducciones sean mayores,

la pérdida incurrida podrá ser amortizada contra la utilidad fiscal de los 10 ejercicios

siguientes.

Una vez que se determina el resultado fiscal del ejercicio, en el caso del FIBRA, éste

se divide entre el número de certificados de participación que haya emitido el

fiduciario por el fideicomiso para determinar el resultado

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