Proyecto de Inversión ¿Será rentable algún proyecto?

La tarde del mes de diciembre de 2005, el Ingeniero José Cárdenas se encontraba lleno de nostalgia recordando aquellos momentos en los que solía jugar con sus hermanos en la casa heredada de sus padres. Hacía ya dos años que había fallecido su madre y no sabía con certeza que podría hacer con esa casa que se encontraba actualmente desocupada y que lo llenaba de recuerdos de su infancia y de su adolescencia pero sobre todo de las vivencias con sus padres. Ahora los tiempos eran otros, sin sus padres y la casa que día a día iba deteriorándose porque no era habitada, tenía que hacer algo y se preguntaba ¿Qué voy a hacer con esta casa?, ¿La vendo o bien desarrollo algo en ella? ¿Será rentable algún proyecto?

Localización

La casa de los papás del Ing. José Cárdenas se encontraba ubicada en una de las principales colonias de la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Incluso fue la zona en donde se empezaron a ubicar las personas cuyo nivel socioeconómico era alto (principalmente los niveles A/B y C+). La colonia tenía varias décadas por lo que la gente que vivía ahí era gente en promedio de 40 años.

La vivienda tenía aproximadamente 50 años y estaba en una esquina formada por la calle principal de la ciudad, la avenida Álvaro Obregón y la avenida Ciudades Hermanas. La avenida Álvaro Obregón dividía a la ciudad en oriente y poniente. Esta avenida era muy utilizada como vía de acceso para diversas colonias y fraccionamientos que se estaban desarrollando al sur de la ciudad, también con un nivel socioeconómico alto constituido principalmente por parejas jóvenes con niños en primaria o adolescentes en secundaria y preparatoria. Por esa avenida, a un costado de la casa, se ubicaba una plaza con diversas fuentes de agua desarrollada por el municipio la cual estaba enfrente de la Iglesia “La

Lomita” que por su ubicación y estructura, era un punto de referencia en la ciudad.

El frente de la casa daba hacia otra avenida importante llamada Ciudades Hermanas, la cual era bastante transitada porque recorría gran parte de poniente al oriente de la ciudad en la esquina se encontraba un edificio de consultorios médicos y enfrente un edificio de hipotecaria de uno de los principales bancos de México el valor de la propiedad según avaluó ascendía a $1,837,613.6 dólares y $956,240.29 del valor del terreno.

Estudio de mercado

Al no saber qué hacer con la propiedad, el Ingeniero Cárdenas contrató a una agencia de investigación de mercados orientada a consumidores, la cual realizó un estudio de vocación de la ubicación en la zona de influencia con el propósito de determinar el giro más adecuado y con mayor demanda de esa ubicación. Los resultados mostraron que existía un segmento de mercado para cada opción evaluada:

- Segmento de mercado #1. Opinaron que en la ubicación investigada la mejor opción era la construcción de locales comerciales, ya que consideraban que era necesario incrementar la oferta de servicio y/o productos en esta zona.

- Segmento de mercado #2. Opinaron que era mejor construir locales para oficinas, ya que como esta colonia era principalmente residencial, sería más adecuado y más tranquila esta opción, puesto que generaría menos tráfico si se utilizara para este fin.

-Segmento de mercado #3. Opinaron que la construcción de departamentos o condominios en la zona eran necesario para satisfacer la demanda potencial que existía.

El mayor porcentaje de mención lo obtuvo el segmento #1.

Se profundizó en este punto y se obtuvo información que mostraba la situación a esa fecha de la zona en cuanto a la oferta y demanda del giro comercial. Se agruparon los principales giros comerciales que se podrían ofrecer en el punto investigado.

Una opción era la que se refería al incremento de oferta de restaurantes. Para satisfacer de manera más efectiva las necesidades de este mercado, se recomendó la construcción de un Food Court que contara con un área común refrigerada con mesas para los clientes y una variedad de espacios de renta para los diferentes restaurantes que ofrecieran sus productos en el lugar. Este concepto sería innovador en la zona, inclusive en la ciudad, y muy adecuado para el perfil de clientes de la zona.

Otra opción era la de construir locales comerciales independientes que contaran por lo menos con dos cajones de estacionamiento cada uno y ofrecerlos a las empresas que se mencionaban en el estudio. Se debía vender la idea a los futuros inquilinos con el respaldo de los resultados de este estudio, los cuales confirmaban que existía una demanda potencial para los productos y/o servicios que ofrecían.

Una tercera opción era destinar la ubicación evaluada para la construcción de oficinas. Para esto era necesario contar con dos cajones de estacionamiento para cada local, e independizar de alguna manera cada uno de estos, haciéndolas modernas y confortables para lograr que fueran atractivas para el mercado. De acuerdo con la investigación realizada, la demanda de esta opción era baja, por lo que se consideró que sería difícil negociar la renta de estos locales.

Por último, el construir departamentos o condominios en la ubicación evaluada, se consideró que serían de renta, más que de venta, ya que la tendencia actual del mercado de nivel medio y superior, era la adquisición de casas o departamentos ubicados en privadas, con un tamaño mínimo para dos recámaras y su área de estacionamiento. De acuerdo con los resultados de la investigación, la demanda potencial para este concepto era menor que la de locales comerciales.

Así mismo, este estudio mencionó la importancia de realizar un análisis financiero para determinar el retorno de inversión de las opciones que se investigaron y complementarlo con el estudio de mercado realizado.

Para el Ing. Cárdenas este estudio era bastante válido:

“Contraté a esta agencia de mercados independiente para realizar un estudio de vocación del lugar y confío plenamente en los resultados del estudio por considerarlos veraces. Por lo que he decidido destinar la ubicación al sector comercios. Ahora necesito saber si financieramente este proyecto es rentable.” 

Análisis de la Industria

El crecimiento de centros comerciales en México no tenía precedente y reportaba inversiones de mil 500 millones de dólares en 2004, cifra que lo colocaba a la cabeza de la región latinoamericana, de acuerdo con el Consejo Internacional de Centros Comerciales

(ICSC por sus siglas en inglés).

El valor de este mercado era estimado en 25 mil 835 millones de pesos y el 45% de consumo de los mexicanos se estaba efectuando en los llamados retailers. Para 2005, el área rentable de centros comerciales se estimaba en 64 mil 775 m2 .

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