SUMARIO EJECUTIVO DEL PROYECTO

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HÁBITAT ECUADOR

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CONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA ALMENDRO

ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO

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                                             Preparado por :          Roberto de la Torre Neira

Fecha de publicación:  Octubre 01, 2012

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CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA ALMENDRO

Acta de Constitución del Proyecto 

TABLA DE CONTENIDO

TABLA DE CONTENIDO        II

SUMARIO EJECUTIVO DEL PROYECTO        1

VISIÓN GENERAL DEL PROYECTO        2

OBJETIVOS DEL PROYECTO        2

ALCANCE DEL PROYECTO        3

Dentro del Alcance        3

Fuera del alcance        3

Entregables a producir        3

Organizaciones afectadas por el proyecto        4

ESFUERZO / COSTO / DURACIÓN DEL PROYECTO        5

Costo estimado        5

Horas esfuerzo estimadas        5

Duración estimada        7

SUPUESTOS        8

RIESGOS DEL PROYECTO        8

ENFOQUE DEL PROYECTO        9

ORGANIZACIÓN        11

ORGANIGRAMA        11

APROBACIONES        13

FUENTES CONSULTADAS        14

ii

Plan de Negocios Conjunto Villa Almendro  / MDI 2012

SUMARIO EJECUTIVO DEL PROYECTO

La  construcción del Conjunto Residencial Villa Almendro en Calderón  representa para el promotor Villalmendro S.A. una oportunidad de consolidación en el mercado de vivienda nueva para segmento medio típico y medio bajo.  

Para todas las gestiones operativas de diseño, promoción y venta del proyecto, Villalmendro S.A.  ha contratado a la empresa IBERHÁBITAT S.A., empresa de prestigio en el medio por su trayectoria y experiencia, quien en el plano comercial se identifica como Hábitat Ecuador.

El objetivo principal es construir los 12.300 m2 del proyecto en 24 meses  con una inversión de 5,9 millones de dólares, y alcanzar una rentabilidad del 12% anual sobre la inversión.

El proyecto prevé la construcción y entrega del conjunto habitacional de 178 viviendas en pleno funcionamiento, con los servicios y equipamiento suficientes para el desenvolvimiento pleno de una familia contemporánea.

Para alcanzar estos resultados se ha considerado que el entorno macroeconómico del país es estable y se mantendrá así durante el desarrollo del proyecto. De igual forma se supone que el entorno jurídico nacional y local no sufrirá cambios sustanciales en lo relacionado con la naturaleza del proyecto.  

Los riesgos que deberá enfrentar el proyecto son propios de este tipo de emprendimiento: riesgos políticos (elecciones), financieros (créditos), laborales (accidentes), comerciales (competencia) y legales (trámites municipales), para los que se prevé Planes de Acción específicos.

En cuanto a las características de diseño de las viviendas, se contempla el uso del sistema constructivo de muros portantes y elementos prefabricados de hormigón de la empresa Ecuacanelos, quien ha participado con IBERHÁBITAT,  en el desarrollo del proyecto técnico.  

La construcción se ha organizado por fases y subfases, para optimizar el empleo de los recursos económicos, tecnológicos y humanos.

Es importante considerar que el proyecto cuenta con la mitad de viviendas vendidas y que se ha programado vender las restantes en un año, a un ritmo de 7 unidades por mes.

Respecto a la organización, para la gestión financiera y dirección de proyecto IBERHÁBITAT cuenta con la Econ. Benedito y el Ing. Chimborazo respectivamente, mientras que la gestión de ventas está a cargo del señor Figueras. El arquitecto Carvajal se desempeña como jefe del director de proyecto.

VISIÓN GENERAL DEL PROYECTO

IBERHÁBITAT es un promotor con  un largo recorrido en el mercado de vivienda colectiva en el Distrito. Su estructura está diseñada para gestionar directamente los temas de suelo, planificación, construcción y venta de proyectos inmobiliarios.  Su producción supera las 3 mil viviendas en el DMQ y ha desarrollado proyectos en Calderón por más de 5 años.

El conjunto Villa Almendro está implantado en un terreno de casi 20.000 m2, ubicado en el barrio Utilcar, subsector Marianas – Zavala de la parroquia de Calderón. Este solar, valorado en casi un millón de dólares, es de propiedad de uno de los socios de la compañía, y ha sido adquirido por el proyecto con la condición de cancelación  al inicio de construcción de obras para facilitarle a la organización la compra de nuevo suelo para operaciones futuras.

“Villa Almendro” es un proyecto habitacional de tamaño mediano (178 viviendas), planificado  y aprobado a fines de  2010 – inicios de 2011, que se comercializó a partir del segundo semestre de 2011 con una absorción del mercado superior a 8 unidades por mes.

El proyecto original fue modificado a inicios de 2012 para responder a una reingeniería de la organización, que orientó el diseño técnico hacia un sistema de edificación de muros portantes y elementos prefabricados (losas).  

A la fecha se cuenta con el proyecto aprobado por la Municipalidad y con el Permiso para ejecución de trabajos preliminares.

El relanzamiento del proyecto se realizaría a partir de  Julio 2012  con una meta de ventas de 7 viviendas por mes durante 12 meses. Como promoción se ha previsto la participación en las Ferias específicas de vivienda y la publicidad en radio, complementadas con vallas de obra que refieren al contacto con sala de ventas y casa modelo.

Se ha utilizado fondos propios para cubrir los gastos de terreno y de preinversión. Las obras serán financiadas con los ingresos por ventas, que se complementarán con  un crédito al constructor a tramitar ante la banca pública (BEV),  IESS y/o instituciones financieras privadas.

OBJETIVOS DEL PROYECTO

Los objetivos del proyecto Conjunto Residencial Villa Almendro son los siguientes:

• Objetivo 1. Consolidar la presencia del promotor en el mercado de vivienda para el segmento medio típico y medio bajo con una absorción total de la oferta del Conjunto Residencial  Villa Almendro en el sector de Calderón  en el plazo de 12 meses.
• Objetivo 2. Construir la totalidad del conjunto residencial, 178 viviendas con estacionamientos y  áreas comunes correspondientes,  en el plazo de 24 meses.  
• Objetivo 3. Obtener una rentabilidad del 12% anual sobre la inversión total, con los fondos provenientes de la preventa y apalancado con un crédito hipotecario al constructor, en el plazo de 28 meses.  

ALCANCE DEL PROYECTO  

El Alcance del proyecto incluye y excluye los siguientes ítems:

Dentro del Alcance

• Construcción de 12.348 m2 de obra nueva, distribuida en edificaciones de uso privado (178 casas) y edificaciones de uso comunal (guardianía, sala comunal, gimnasio).
• Construcción de las áreas exteriores del conjunto, que consisten en estacionamientos individuales y en playa común, áreas recreacionales y áreas verdes, ingresos y senderos,   según detalle de planos arquitectónicos aprobados.
• Provisión de servicios de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, canalización telefónica, depósito de basura y  aparcamiento de vehículos menores.
• Promoción y venta de los productos inmobiliarios del conjunto, iniciada en julio de 2011, que culminará con la entrega de las viviendas a sus propietarios.

Fuera del alcance

• Modificaciones en aspectos sustanciales a las viviendas, que impliquen cambio de superficie o alteración del detalle constructivo o estético formal del conjunto.
• Modificaciones a la calidad de acabados de las viviendas o estacionamientos, que deberán seguir el procedimiento de cambio al alcance para ser consideradas en la ejecución.
• Cambios a la forma de pago establecida en escrituras de promesa de compraventa y escrituras definitivas.

Entregables a producir

• Obras preliminares: Obras a ejecutar antes del inicio de construcción de cimentaciones, como son cerramiento provisional, dotación de servicios provisionales de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado,  guardianía, bodega, comedor, oficina y servicios sanitarios para personal. Se ejecutarán de acuerdo a lo planificado, registrado en documentos de obra.  
• Plataformas: Movimiento de tierras general y desalojo, que se ejecutará previo replanteo aprobado por el Director de proyecto, y de acuerdo al plano de detalle respectivo  y recomendaciones de Estudio de suelos. Se coordinará la presencia del ingeniero responsable del Estudio antes mencionado al inicio de la excavación y periódicamente según criterio a definir en obra.
• Cimentaciones: Obras consistentes en cimientos de hormigón ciclópeo, mejoramiento y compactación de suelo, y contrapisos reforzados, según diseño  de estructura previsto por la empresa Ecuacanelos, registrado en los planos estructurales aprobados.
• Mampostería estructural: Muros portantes que definen los espacios internos de las edificaciones, construidos con bloque de hormigón vibro-prensado de alta resistencia, reforzado con armadura horizontal y vertical según diseño estructural aprobado. El entregable incluye enlucido exterior y revocado - estucado interior, con definición de vanos (puertas y ventanas). Antes de proceder a enlucidos se ejecutarán las pruebas de presión de agua y las correcciones del sistema hasta que merezca la aprobación respectiva. De igual manera se procederá con los pisos, cuya condición superficial debe ser aprobada para proceder a la colocación del piso terminado.
• Estructura: Elementos de la estructura de hormigón armado de las edificaciones, consistente en columnetas, dinteles y losas de todos los pisos. Al igual que en cimentaciones, se llevará registro específico de la calidad de los elementos de estructura.
• Acabados: Terminado de las unidades habitacionales y espacios comunales en los términos de habitabilidad y confortabilidad establecidos en las especificaciones correspondientes. Todos los sistemas (de energía, de provisión y evacuación de aguas, de seguridad) serán motivo de revisión minuciosa a la entrega recepción.
• Redes de servicios: Construcción de obras civiles, tendido de tuberías y cables e instalación de equipos que conecten las instalaciones domiciliarias a las redes generales de servicio de la ciudad, de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado y canalización telefónica.
• Edificaciones comunales: Construcción de sala comunal, cuarto de transformadores, depósito de basura, cerramiento perimetral, guardianía e ingresos.  
• Áreas exteriores: Construcción de parqueaderos individuales y en playa, senderos, jardines, arborización, áreas deportivas  y recreacionales.
• Actas de entrega recepción: Documento final de cierre de obras en dos instancias:

provisional y definitiva. Las observaciones a lo construido en la primera instancia serán corregidas para proceder a la entrega definitiva.

• Planos de final de obra: Documento técnico que registra las variaciones que se hubieren presentado durante la ejecución de obras para su entrega a la Administración del conjunto terminado.

Organizaciones afectadas por el proyecto

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