Auditoria

Principios de Valoración

La valoracion esta soportada en los siguientes principios valuatorios:

PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO - El avaluador o tasador debera identificar el mas alto y mejor uso de un bien de mandera que se maximise su valor comercial.

PRINCIPIO DE SUSTITUCION - El valor de un bien es equivalente al de otros con similares caracterIsticas sustituvos del avaluado. Este principio es la base del Metodo Comparativo de Mercado.

PRINCIPIO DE ANTICIPACION DE BENEFICIOS FUTUROS - El valor de un bien es funcion de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionara en el futuro. Este principio es la base del Metodo de la Renta o Ingreso.

PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD - El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo y varia dependiendo de las condiciones de oferta y demanda.

PRINCIPIO DE FINALIDAD - Establece cual es el fin del avaluo. La finalidad del avaluo condiciona la metodologia y el tipo de valor que se debe suministrar al cliente.

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA - Este principio establece que el valor de un bien varIa en forma directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta.

PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO - El valor de un bien debe considerar las condiciones de su entorno. Cualquier exceso o defecto con relacion al mercado inmediato, influira en los valores.

RESUMEN

El uso de modelos representa una corriente moderna dentro de la ingeniería de tasación para resolver problemas valuatorios; se han popularizado modelos teóricos con su respectivo instrumental matemático, no obstante también debe considerarse el uso de modelos de verificación, con el propósito de considerar criterios hedónicos en la emisión de opiniones de valor.

El uso de modelos de verificación, conjuntamente con los principios básicos del avalúo, proporcionan herramientas básicas para desarrollar lineamientos de gestión para establecer el sistema de gestión de la calidad valuatoria (ISO 9004 -2) y poder acceder a certificaciones ISO - 9000 de las entidades venezolanas de avalúo, para operar mercados en desarrollo y emergentes a nivel global.

Palabras Clave : Valuaciones, Modelos para toma de decisiones, Principios Valuatorios.

INTRODUCCIÓN

desarrollo de modelos y sistemas son pertinentes para algunos de los problemas significativos del avalúo; tales como:

1) Desarrollo de conceptos valuatorios y enriquecimiento de la terminología valuatoria al introducir nuevos términos relacionados con aspectos operacionales.

2) Proveer nuevos métodos y perspectivas para la solución de problemas valuatorios.

3) Permitir el desarrollo de investigaciones de mercado y diseño de experimentos valuatorios.

4) Desarrollo de teorías y taxonomias valuatorias.

5) Medir la efectividad de los planes de trabajo para cada tipología valuatoria

El uso de analogías, constructos, caracterización de sistemas valuatorios, representaciones gráficas pueden ser ampliamente utilizadas por el avaluador. Por ejemplo: modelos de precios, modelos de similitud de mercados, modelos de características de bienes objeto de avalúo.

Las ciencias del comportamiento y los métodos cuantitativos están en la frontera del estado del arte para nuevos desarrollos y ampliación de conocimientos en el avalúo. Esta situación no es una casualidad debido a que actualmente se está frecuentemente haciendo referencia a tres conceptos: modelos, sistemas y procesos. Considerando que el enfoque de sistemas y modelos constituyen poderosos instrumentos para la determinación de opiniones de valor.

DEFINICION DE MODELOS VALUATORIOS

Un modelo es sencillamente la percepción y diagramación de un problema valuatorio. En avalúo esto comprende la traslación de las relaciones (vectores) percibidos de valor a constructos, símbolos y finalmente a términos matemáticos. Por ejemplo: La determinación de la consistencia interna de los vectores que configuran una tipología valuatoria determinada; la verificación de cómo un análisis de relaciones cambia un problema valuatorio inestructurado en estructurado; etc. De esta forma se relacionan lógicamente ciertos principios y axiomas básicos.

Los modelos son básicos en la actualidad para las diversas teorías valuatorias, siempre que éstos presenten congruencia con los principios en que se fundan dichas teorías. Estos proveen las bases subyacentes de la elaboración de teorías.

Cuando las relaciones percibidas se expresan en términos matemáticos, se obtiene un modelo matemático. En este sentido, cualquier conjunto coherente acerca de algún area o especialidad del avalúo puede ser considerado como un modelo.

Todos los modelos valuatorios están basados en asunciones y estimaciones. Estas asunciones pueden no corresponder exactamente con el mundo real. Normalmente los modelos son una representación simplificada de problemas valuatorios en el mundo real.

Por lo tanto, los modelos no representan exactamente los procesos de valoracion estrictamente. Más aún no importa cuán precisos puedan ser los modelos matemáticos, si los mismos están basados en supuestos falsos e insuficientes.

Existen tres enfoques básicos para la elaboración de modelos valuatorios: el de teorización , el de confirmación y el normativo.

MODELOS VALUATORIOS POR TEORlZACION

Conceptualmente un problema valuatorio real es percibido y diagramado en forma de modelo. Si está configurado en un sistema matemático, resulta en un modelo matemático, como se indica en la figura siguiente:

Conceptualmente el valuador puede percibir la estructura de un problema valuatorio de tal forma que le permita conocer las relaciones entre un número de atributos y vectores de valor

Una vez que el modelo matemático está desarrollado, debe ser validado en el mundo real. La retroalimentación resultante sirve como base para modificar en todo o en parte la cuantificación de las relaciones percibidas, sirviendo como base para la modificación y desarrollo del modelo matemático.

MODELOS VALUATORIOS POR CONFIRMACION

En el enfoque de confirmación, el proceso de elaborar modelos es inverso al expuesto más arriba. El valuador comienza por considerar la lógica y consistencia de la formación de valores. Entonces algunos aspectos del mundo real pueden ser percibidos como un modelo sistémico. En este proceso se vá del planteamiento lógico al mundo real, como se indica en la figura siguiente:

Para ver el gráfico seleccione la opción "Descargar" del menú superior

La elaboración de modelos por confirmación puede ilustrarse por medio del modelo matemático conocido como Cadena de Markov. Este método puede utilizarse para el estudio de avalúos en situaciones anormales. El uso de esta clase de modelos permite al valuador el estudio de impactos significativos o no, que pueden causar determinados vectores y atributos en la formación del valor, considerando los principios básicos de la valuación, tales como: de cambio, uso mejor y más productivo, de oferta y demanda, de balance y equilibrio, de rendimiento creciente y decreciente, de nivel de precios. La modificación requerida por los cambios del valor de la moneda, efectuada entre las fechas de venta y la fecha del avaluo, no debe ser incluida como uno de los valores o factores estimados de las comparaciones. Esta corrección debe hacerse por separado.

A continuación se definirán cada uno de los principios arriba indicados, para su uso en la construcción de modelos de confirmación en el avalúo.

. Por ejemplo puede percibir la relación entre características físicas y constructivas y la ubicación del inmueble; la contaminación con respecto al entorno socio -económico, etc., o como un conjunto de variables independientes; para la composición del valor como variable dependiente, tales como: Precio de ventas, tiempo de la venta, metros cuadrados de terreno, número de habitaciones, número de baños; habitaciones/viviendas, alquiler/habitación, precio/habitación, precio por metro cuadrado, multiplicador de renta bruta, etc.

En base a esto el valuador llega a conocer la lógic

a conceptual que permite establecer clara, precisa y concisamente relaciones generadoras de valor.

De Racionalidad Limitada: Este principio considera que la toma de decisiones se basa en una capacidad limitada de procesar información, y que aunque se desee tomar la decisión optima, no siempre se hace asi, básicamente por dos razones: porque se prefiere la satisfacción inmediata, y por falta de un control competente sobre las consecuencias de las decisiones adoptadas.

De cambio: Este es el principio básico de la vida que se refleja en todas las cosas que hace el hombre en la sociedad. Los bienes raíces al igual que los otros bienes están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida económica y social de la comunidad se reflejan en el valor de las propiedades.

De Markov:

El valuador al establecer una opinión sobre el valor, lo hace en base a las condiciones existentes en un momento dado. El está midiendo lo que vale la propiedad en un momento de su vida económica y su opinión no refleja valores permanentes. Hay un gran número de fuerzas sociales y económicas (vectores) en el mundo globalizado, en la nación, en la región o en la ciudad donde está ubicada la propiedad que están continuamente afectando su valor.

Uso mejor y más productivo:

...