CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado; estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual o canon de arrendamiento. Según cabanellas: es un convenio por el cual el propietario o poseedor de una cosa mueble o inmueble concede a otra persona el uso y disfrute de aquélla durante tiempo determinado y precio cierto o servicio especificado. |

Éste posee las características de ser un contrato oneroso, en vista de que incluye una contraprestación, es bilateral, porque surgen obligaciones para el arrendador y el arrendatario, debe ser consensual, porque es necesario para su existencia y ejecución la manifestación de voluntad de las partes, de tracto sucesivo porque se establece por un período de tiempo, paritario y gozoso por cuanto existen deberes y obligaciones para ambas partes dentro del contrato.

En el código civil venezolano vigente, en su artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

REGLAS COMUNES AL ARRENDAMIENTO DE CASAS

Las reglas particulares se establecen en los artículos siguientes del código civil venezolano:

Art. 1612. Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino.

En caso de duda serán de cuenta del propietario.

Art. 1613. Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la casa.

Art. 1614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Art. 1615. Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.

Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.

No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos.

Art. 1616. Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Art. 1617. Cuando se haya estipulado que el arrendador pueda venir a ocupar la casa, debe acordar al inquilino al término de treinta días desde el aviso para entregarla.

Art. 1618. Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado.

No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga.

REGLAS COMUNES AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS

En cuanto a estas reglas, las encontramos tipificada en los artículos 1619 al 1628 del Código Civil.

Art. 1619. Si en el arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los casos señalados y según las reglas establecidas para la venta.

Art. 1620. El arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa.

No habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

Art. 1621. Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato.

Art. 1622. Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias, y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.

Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero.

Art. 1623. Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y útiles necesarios para su explotación; si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está destinado; y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato.

En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de su culpa.

Art. 1624. El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: incendio, peste, inundación insólita, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, que las partes no han podido razonablemente prever.

Estas disposiciones son aplicables a los arrendamientos de uno o de varios años.

Art. 1625. Tampoco tiene derecho a la reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos.

Art. 1626. El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo.

Art. 1627. El arrendamiento de que trata el artículo anterior cesa, sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho según lo dispuesto en el mismo artículo.

Si a la expiración del arrendamiento de los fundos rústicos por tiempo indeterminado, el arrendatario continúa sin oposición en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo anterior.

Art. 1628. El arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotación, los edificios convenientes y las demás facilidades para los trabajos del año siguiente; y recíprocamente, el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las demás facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse.

En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada. (art. 1585 cc)

2. Conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. (art. 1585 cc)

3. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda.

4. Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo pactado en el contrato. (art. 1585 cc)

5. El saneamiento de la cosa arrendada.

6. La exigencia de fianza.

7. En el caso de que el arrendatario no cumpla con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse según las circunstancias. (art. 1592 cc)

2. Pagar la pensión, renta o canon de arrendamiento. (art. 1592 cc)

3. Entregar el inmueble dado en arrendamiento en la fecha convenida.

4. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

5. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada, de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador.

6. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

Es la cesión que hace el arrendatario a un tercero llamado cesionario, de los derechos que tiene el arrendador.

Este tipo de contrato se realiza cuando el arrendatario de un mueble o inmueble transmite a un tercero los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.

Asimismo, el arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al arrendador.

El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario frente al arrendador. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en arrendatario.

SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento, se define como un contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a un tercero (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado.

Vista la cesión de arrendamiento y el subarrendamiento encontramos lo siguiente:

Artículo 1.583 del código civil venezolano, establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción “non adimpleti contractus”, además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

Artículo 12. De la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, tipifica que se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas desanidad y habitabilidad, que representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de seguridad para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias

El artículo 44. De la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, tipifica que queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato.

ARRENDAMIENTO DE FONDO DE COMERCIO

Nuestro código de comercio venezolano no define el fondo de comercio a pesar de hacer referencia a este en algunos artículos, no obstante la doctrina ha venido perfilando sus características, prevalece la doctrina tanto nacional como de derecho comparado, de que en vista de que el empresario no puede desarrollar su actividad sin el auxilio instrumental de un conjunto de bienes y servicios por el coordinador y dispuestos a la finalidad peculiar de la empresa, el fondo de comercio.

Por lo que el arrendamiento de fondo de comercio, es un contrato donde el arrendador otorga en arrendamiento al arrendatario el negocio o conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se componen de bienes materiales y de muebles incorporales, las instalaciones materiales, útiles, mobiliarios, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho de clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas, marcas y del local.

LA FRANQUICIA E IMPORTANCIA

Son concesiones o licencias, como un acuerdo contractual mediante el cual se una compañía matriz (franquiciadora) le concede a una pequeña compañía a un individuo (franquiciador) el derecho de hacer negocios en condiciones específicas. Según meyer, h. En su libro titulado marketing.

La doctrina más autorizada califica a la franquicia, como un contrato de colaboración empresaria, que implica básicamente, un modelo de colaboración entre distintas empresas independientes, a los fines de que por medio de la acción común de las mismas, se logre, el desarrollo de los negocios en forma más eficaz. Es el franquiciante quien somete al franquiciado y pone a disposición del mismo dos elementos: el primero, es una técnica empresarial para asegurar el éxito de la franquicia y en segundo lugar, producto, marca en el mercado que gozan de una fama y buen nombre en el mercado. Siendo uniforme tales elementos para todos los franquiciados que integran la red del franquiciante, creando así una imagen de distribución.

Desde el punto de vista del código civil, opinan los autores, que se trata de un contrato atípico, innominado, conmutativo, no formal, bilateral, oneroso de ejecución continuada, siéndole de aplicación, los principios generales de los contratos, la autonomía de la voluntad y los principios de orden público y buena fe en su celebración y ejecución.

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