Cuestionario Derecho Inmobiliario

Enumera y define los períodos en que se divide el derecho inmobiliario

I- La Bula Inter Caetera, de 1943.

Primer Periodo: Se inicia con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de 1493, en que los Reyes Católicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo. Esta decisión fue seriamente cuestionada por los frailes Bartolomé de Las Casas y Francisco Victoria.

Por medio de esta Bula (documento papal) Alejandro VI, el Papa del Renacimiento, otorgó a los Reyes Católicos el derecho para descubrir y dominar los nuevos territorios, además les otorgó el Derecho de Patronato, a través del cual la Corona contraía la obligación de evangelizar a los indígenas, también el Papa le cedió a la Corona sus derechos de cobrar tributos y además la corona tuvo el derecho de imponer su propia legislación al clero indiano.

II- La Ley de Amparo Real, de 1578

La Ley de Amparo Real, consistió en ratificar el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto.

Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.

En ellas surgen las “Capitulaciones”, o convenios entre la Corona y un particular, además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

Segundo Periodo: Se inicia con la aparición de la Ley de Amparo real de fecha 20 de noviembre de 1578, a través de la cual los Reyes Católicos pusieron en manos de la Corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y se estructuró un sistema organizativo en interés de garantizar y proteger a quienes tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Se perseguía que todas las tierras que no estaban amparadas en títulos fueran recuperadas, reservando aquellas que tendrían como destino plazas, poblados, pastos, baldíos y egidos. A los nativos se les otorgó terrenos para su labranza, fomentar crianzas y se reconoció el derecho de propiedad de “lo que ahora tienen”.

Tercer período: Con la aplicación del Tratado de Basilea de 1798 se estableció la cesión de plazas ocupadas en España a cambio del territorio dominicano a favor de Francia. Desde entonces comenzó a tener aplicación el Código Civil francés, también conocido como Código Napoleónico.

III- Influencia de la Independencia Nacional en el ámbito del Derecho Inmobiliario.

Cuarto Período: La proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la Constitución del 6 de noviembre del mismo año trae el cuarto período de la evolución de la propiedad inmobiliaria.

República Dominicana adquirió todos los derechos de riqueza patrimonial. “La parte española de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”, reza la Constitución en su artículo 2.

IV-Ley sobre división de Terrenos Comuneros, del 1922.

Quinto Período: Con la Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, se conjura una situación que se había generado con la aplicación del Código de Procedimiento Civil francés y el procedimiento de partición.

Esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o más personas, lo que hoy se pudiera definir como la copropiedad. Se caracterizó por haber simplificado la partición.

V- Orden Ejecutiva No. 511 de 1920.

Sexto Período: Se inicia con la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras el 31 de julio de 1920, durante la ocupación norteamericana, mediante el cual se instituyó el sistema Torrens, que aún está vigente. Esta disposición fue derogada por la Ley 1542 en octubre de 1947, que consagró el Torrens como un sistema registral aceptado por los dominicanos.

VI- Ley sobre Registro de Tierras No. 1542 del 1947

Séptimo Período: Se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del 1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra y lleva el uso del Sistema Torrens y surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920.

VII- Ley sobre Registro Inmobiliario No. 108-05 del 2005.

Séptimo Período: Las modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia de los nuevos integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997.

El alto tribunal selección los jueces de la jurisdicción de tierras y los registradoras de títulos el 22 de octubre de ese año, marcando el inicio del séptimo período de la evolución de la propiedad inmobiliaria. La Suprema impulsó el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras con objetivos específicos que dieron como resultado la aprobación de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo de 2005.

Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo.

A QUE LLAMAMOS DERECHOS REALES

Derecho real (según Guillermo Allende): Es un Derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa) naciendo para el caso de violación, una acción real y que otorga a sus titulares las ventajes inherentes al “ius persequendi” (derecho de persecución que es inherente a la cosa y por el cual su titular puede perseguirla en manos de quien se halle) y al “ius praeferendi” (derecho de preferencia).

DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS

De manera concreta, los derechos reales se clasifican en mobiliarios e inmobiliarios, según la naturaleza de la cosa sobre la cual recaigan, muebles o inmuebles. Los derechos reales inmobiliarios a su vez se subdividen: derechos reales principales, y derechos reales accesorios. Son derechos reales principales:

El derecho de propiedad y sus desmembraciones, de los cuales se reconoce como derecho real por excelencia el derecho de propiedad, siendo las desmembraciones del derecho real las siguientes: El usufructo, el uso, habitación, las servidumbres reales, y las enfiteusis.

Se conocen como derechos reales accesorios: La hipoteca, la prenda y la anticresis, conocidos también como derechos de garantías reales.

A QUE LLAMAMOS DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad es un mecanismo de relación social jurídicamente construido, un conjunto de reglas legales aplicadas judicialmente que determinan el acceso y la exclusión al disfrute de bienes (HOLMES & SUNSTEIN: 59).

La propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma en forma directa e inmediata; todo derecho real también es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata.

2.-en la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa es decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incorporales.

3.- el derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa para aprovecharla totalmente. En cambio, los otros derechos reales solo comprende formas de aprovechamiento parcial.

El uso: El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

La habitación: Consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse él y su familia con el uso de un local o parte del que se destine a la vivienda familiar.

El usufructo: Es un derecho real que confiere a una persona llamada usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamado nudo propietario.

La servidumbre: La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario.

La Enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario que consiste en el arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los dieciocho y los noventa y nueve años.

La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectación real e indivisible de uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su inmueble.

La hipoteca es la garantía real por excelencia, ya que sin desposeer al propietario del bien, permite al acreedor ampararse de él a su vencimiento para venderlo en pública subasta, sin importar la persona en cuyo poder se encuentra; y obtener el pago de su crédito con el precio de la venta y con preferencia a los demás acreedores.

Podemos afirmar que la hipoteca es un derecho real accesorio, ya que siempre estará sujeto y supeditado a la garantía de un crédito. Aunque es de conocimiento general el hecho de que las hipotecas siempre se inscriben con relación a inmuebles, o lo que es lo mismo, son de aplicación inmobiliaria, estas sin embargo, sufren dos excepciones en que pueden ser aplicadas a los bienes muebles: “Respecto a los buques y respecto a las aeronaves”, esto así, porque la matriculación de esos bienes muebles siempre tiene que hacerse tomando como referencia un puerto base o madre, según los requisitos de publicidad.

Tipos de Hipotecas

Las hipotecas se dividen en: legales, judiciales o convencionales. La hipoteca legal es aquella que se deriva de la ley, por ejemplo, la hipoteca legal de la mujer casada, que la mujer posee de pleno derecho sobre los bienes propios del marido sin necesidad de una constitución convencional.

El acreedor que tiene una hipoteca legal, puede ejercer su derecho sobre todos los inmuebles que pertenezcan a su deudor, y también sobre los que puedan pertenecerle en lo adelante.

También está la hipoteca judicial, la cual es la resultante de las sentencias emitidas por los tribunales de la república o la resultante de los actos judiciales.

Por último, encontramos la hipoteca convencional la cual siempre va a resultar de los convenios interpartes y de la forma exterior de los actos y contratos. Las hipotecas convencionales no pueden llevarse a cabo o consentirse sino por los que tengan capacidad de enajenar los inmuebles que a ellas se sometan.

Determine el rango de la Hipoteca

El rango hipotecario viene constituido por la posición jerárquica que una hipoteca ostenta sobre las demás hipotecas que gravan la misma finca. El rango es una mera cualidad de la hipoteca, es la simple posición de ser primera, segunda o ulterior hipoteca que implica una evidente ventaja para el derecho que cuenta con un mejor rango en materia de ejecución hipotecaria.

La Hipoteca Legal de la Mujer Casada

La Hipoteca Legal se le concede a toda la mujer casada sea cual sea su régimen matrimonial. En los regímenes de comunidad o régimen dotal, es la contrapartida de los poderes que la ley da al marido, en el régimen de separación de bienes, garantiza a la mujer contra la mala ejecución del mandato de administrara sus bienes que la mujer le haya podido conceder a su marido o contra la gestión que de hecho ejerza el marido.

Qué es la Prenda

Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar el crédito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el sólo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de manera inequívocas, y que el deudor entregue el bien afectado.

Qué es la Anticresis

Es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.

¿Cuáles son los órganos de la Jurisdicción inmobiliaria?

Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria son los siguientes: Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original; Dirección Nacional de Registro de Títulos; Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

¿En cuáles principios se basa el Sistema Torrens?

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

La publicidad

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.

La legalidad

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley “SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos”, frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: “todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal”, convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianeria entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenticidad

La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento auténtico, el Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que expide el oficial público que está autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.

La especialidad

Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.

La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

¿Por qué a nuestro derecho inmobiliario se le llama sistema Torrens?

En Honor a Sir Robert Torrens.

¿A qué se le llama Tribunales ordinarios?

Los tribunales de derecho común u ordinarios, son los que tienen competencia para conocer todos los asuntos no atribuido expresamente a otro tribunal. Son el Juzgado de Primera Instancia y la corte de apelación. Divididos en cámara civil, comercial, laboral y penal).

¿A qué se le llama Tribunal superior de Tierras?

Los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente. Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres jueces y sus decisiones serán firmadas por los mismos.

¿Qué es la Dirección Nacional de Registro de Títulos?

La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano que se encarga de supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de títulos. En este sentido, conoce el recurso superior jerárquico contra las actuaciones de los Registradores de Títulos a nivel nacional.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

¿A qué se le llama Registrador de Títulos?

Hay quienes definen al Registrador como el funcionario investido de fe pública que tiene como responsabilidad esencial prestar el servicio público de registro, de las actividades pertenecientes a los inmuebles registrados.

¿Función del Registrador de Títulos?

Los Registradores de Títulos tienen una función calificadora, es decir, la facultad de calificar los actos que les son sometidos. Es preciso indicar que la función calificadora otorgada a los Registradores de Títulos es sumamente amplia, al punto que les permite verificar si los actos sometidos cumplen, no solamente con la Ley de Registro Inmobiliario, sino prácticamente con todas las leyes aplicables. Esta facultad permite a los Registradores de Títulos solicitar cualquier documentación complementaria que consideren conveniente.

¿Cuáles son las condiciones necesarias para ser:

Registrador de Títulos:

Para ser Registrador de Títulos se requiere ser dominicano, mayor de edad, estar en el ejercicio de los derechos civiles y políticos y ser Licenciado o Doctor en Derecho; así que no se requiere experiencia laboral o administrativa ni tiempo mínimo en el ejercicio de la abogacía.

Director Regional de Mensuras Catastrales

a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en pleno ejercicio de los derechos civiles y políticos. b) Poseer título universitario de Agrimensor y estar matriculado en el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA). c) No haber sido condenado a pena aflictiva o infamante, ni haber sido sancionado disciplinariamente de manera definitiva por el Colegio Dominicano de Ingenieros Arquitectos y Agrimensores (CODIA), salvo la amonestación. d) Haber ejercido la profesión de agrimensor con un mínimo de cinco (5) años. e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser emplea- do del Poder Judicial. f) Aprobar las pruebas específicas de capacidad para el des- empeño del cargo previstas por el Poder Judicial.

Juez de Jurisdicción Original

Los Jueces de la jurisdicción Inmobiliaria, al igual tienen que los de primera instancia tienen los mismos requisitos y los establece el Artículo 161 de la Constitución Dominicana.

Para ser juez de primera instancia se requiere:

1. Ser dominicano o dominicana;

2. Hallarse en el pleno ejercicio de los derechos civiles y políticos;

3. Ser licenciado o doctor en Derecho;

4. Pertenecer a la carrera judicial y haberse desempeñado como Juez de Paz durante el tiempo que determine la ley.

Requisitos para der Abogado del Estado

Para ser Abogado del Estado o adjunto del Abogado del Estado se requieren las mismas condiciones que para ser Ministerio Público por ante la Corte de Apelación en la Jurisdicción Ordinaria. Se requiere cumplir los siguientes requisitos:

a) Ser dominicano de nacimiento u origen;

b) Tener por lo menos treinta (30) anos de edad;

c) Hallarse en el pleno ejercicio de los derechos civiles y políticos;

d) Ser licenciado o doctor en derecho;

e) Haber ejercido durante cuatro años, por lo menos, la profesión de abogado o haber desempeñado por igual tiempo las funciones de Juez de Corte de Apelación, de Primera Instancia, del Tribunal de Tierras o de aquellas jurisdicciones especiales equivalentes a las anteriores, o haberse desempeñado como representante del Ministerio Público ante cualquiera de las mismas por igual período. Los periodos en que se hayan ejercido la abogacía y las funciones judiciales podrán acumularse;

f) Haber sido evaluado por la Escuela Nacional del Ministerio Público.

g) No encontrarse sujeto a alguna de las incapacidades establecidas en el presente Estatuto y en las demás leyes.

Juez del Tribunal Superior de Tierras

Para ser Juez del Tribunal Superior de Tierras se requieren las mismas condiciones que un Juez de una Corte de Apelación que son las siguientes:

1. Ser dominicano.

2. Hallarse en el pleno ejercicio de los derechos civiles y políticos.

3. Ser licenciado o doctor en Derecho.

4. Haber ejercido durante cuatro años la profesión de abogado, o haber desempeñado por igual tiempo, las funciones de Juez de Primera Instancia, de representantes del Ministerio Público ante los tribunales de Juez de Jurisdicción Original del Tribunal de Tierras. Los períodos en que se hubiesen ejercido la abogacía y las funciones judiciales podrán acumularse.

A qué se llama “terrenos comuneros?

Predios o terrenos indivisos que pertenecen o se dice pertenecer a dos o más personas. || Terrenos sujetos al procedimiento de saneamiento. Terrenos que no tienen Certificados de Títulos que amparen su derecho de propiedad.

¿Cómo se determina la competencia territorial?

La competencia Territorial se determina en razón del territorio, es decir del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble, a este tipo de competencias se le llama competencia ratione territoriae.

Competencia de los Tribunales de Tierras.

Los Tribunales de tierras tienen competencia para conocer de los derechos sobre inmuebles que se encuentren registrados.

¿Cuándo se dice que la Jurisdicción Inmobiliaria es Incompetente?

Esta Jurisdicción es incompetente cuando se trata de derechos inmobiliarios no registrados, es decir cuando le es apoderado de un asunto que no es de su competencia,

¿A qué se le llama Litispendencia?

Es una excepción del procedimiento, es propuesta a raíz de que existe otro tribunal de igual rango, apoderado de un caso idéntico, el mismo, ante dos tribunales al mismo tiempo. El Artículo 28 de la ley 834 de julio del 1978 se refiere a la litispendencia cuando dice: “Si el mismo litigio está pendiente ante dos jurisdicciones del mismo grado igualmente competente para conocerlo, la jurisdicción apoderada en segundo lugar debe desapoderarse en provecho de la otra si una de las partes lo solicita. En su defecto, puede hacerlo de oficio”.

¿A qué se le llama Conexidad?

Cuando hablamos de conexidad, hablamos de dos jurisdicciones distintas pero el caso no es idéntico, pero si tienen un lazo tal que la decisión de uno de los tribunales puede incidir en el otro, veamos que dice la ley 834 al respecto: “Si existe entre los asuntos llevados ante dos jurisdicciones distintas un lazo tal que sea de interés de una buena justicia hacerlos instruir y juzgar conjuntamente, puede ser solicitado a una de estas jurisdicciones desapoderarse y reenviar el conocimiento del asunto a la otra jurisdicción.”

La conexidad tiene como efecto inmediato que prorroga la competencia, fusiona los expedientes y produce el reenvió del mismo. Vemos que aquí, no tiene que ser el mismo litigio ni que se encuentren las mismas partes, ni siquiera que el tribunal de envió sea competente, solo basta que exista un lazo vinculante entre ambos casos. Cuando las jurisdicciones apoderadas no son del mismo grado, la excepción de litispendencia o de conexidad no puede ser promovida más que ante la jurisdicción del grado inferior.

Registro

Un registro refiere al asiento de una información cualquiera y concreta como puede ser el apuntamiento de un nombre y un apellido y la pertinente hora en la cual se espera a esa persona en el caso de tratarse de una cita con el médico.

Transcripción

La transcripción, es copiar un documento en otro lugar.

¿En qué consiste el saneamiento catastral?

Sanear un terreno jurídicamente hablando, no es más que limpiarlo o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos que recaen sobre dicho terreno.

El Saneamiento implica un conjunto de actividades técnicas y jurídicas, encaminadas a obtener el registro del derecho de propiedad y de los demás derechos reales accesorios que puedan afectar el terreno, mediante la celebración de un juicio oral, público y contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, erga omnes, y sobre la cosa, es decir, in rem.

Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho más amplio que el concepto Mensurar, ya que el segundo necesariamente tiene que estar contenido en el primero.

El artículo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento de la manera siguiente: “Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez”. Podemos decir que es de orden público, porque una vez iniciado se impone a todo el mundo, inclusive al Estado.

¿A qué se le llama posesión?

De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del Código Civil Dominicano, la posesión no es más que la ocupación, goce o disfrute de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho de nuestro nombre.

De dicho texto podemos inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código expresa que “en materia de bienes muebles la posesión vale título”, lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión per se, no hace al poseedor propietario del inmueble poseído si no cumple con unas series de condiciones establecidas por la ley, que son: pública, pacífica, ininterrunpida y a título de propietario.

Enumere y defina cada una de las Etapas del Saneamiento:

Primera etapa: Etapa Técnica. que comprende la mensura y su aprobación por la Dirección General de Mensuras Catastrales territorialmente competente, órgano que apodera el Tribunal.

Segunda Etapa: Etapa Judicial. Se depura el derecho en tantas audiencias como sean necesarias como una excepción al orden de las audiencias en los demás casos que serán solo dos: de sometimiento de pruebas y de fondo. Existe la más alta libertad de pruebas para probar la posesión, pero el Juez no puede fundamentar su sentencia solo en la prueba de testigos.

Tercera Etapa: Etapa Registral. La sentencia, acompañada de los planos definitivos y demás documentos, se envía al Registro de Títulos territorialmente competente para su registro. Se registra la sentencia y se emite el Certificado de Titulo y se habilitan los asientos complementarios.

¿A qué se llaman Constancias Anotadas?

Es el documento emitido por el Registro de Títulos que, sin contar con designación catastral propia ni con un plano individual de mensura debidamente aprobado, acredita la existencia de un derecho de propiedad sobre una porción de parcela.

¿A qué se llama Certificado de Título?

Es el documento por excelencia, que nos ofrece toda la exactitud y garantía sobre la titularidad y ubicación de un terreno.

¿Qué es Certificación de cargas y gravámenes?

Es el documento donde constan las cargas y gravámenes inscritos, además del nombre del propietario, el status jurídico del inmueble y los derechos que pudieren tenerse sobre el mismo.

¿Qué son cargas y gravámenes?

Son las deudas, obligaciones, litis que tiene el propietario con relación a un determinado inmueble y que se encuentran anotados para su consulta por la parte interesada.

¿Qué es la Oposición y cómo se Levanta?

La oposición, es la anotación preventiva que se hace en un certificado de título, en el cual debe constar, las cargas y gravámenes por las cuales se realiza la misma.

Para levantarse la oposición, se debe depositar un documento en el cual se autoriza al Registrador de Título que levante la oposición realizada anteriormente.

¿A qué llamamos prueba y cuáles son susceptibles de ser presentadas en derecho inmobiliario?

Tomando en cuenta desde el punto de vista legal la prueba se refiere a los elementos de convicción tendentes a establecer la verdad de una alegación y los medios empleados para evidenciar y justificar la legitimidad del derecho argüido. En la Jurisdicción Inmobiliaria los medios de prueba más comunes son la prueba Literal, prueba Testimonian y prueba pericial.

¿Enunciaciones sobre los recursos contra las actuaciones administrativas (preguntas 41 y 42)?

Al tenor del contenido de la Ley número 108-05 del Registro Inmobiliario, para actuar en relación con actuaciones administrativas se pueden iniciar las acciones contra cualquier acto administrativo dictado por los órganos y técnicos de la jurisdicción inmobiliaria.

También es posible recurrir contra las resoluciones administrativas de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, de modo que cualquier persona que se considere afectada por un acto o resolución, puede solicitar la reconsideración correspondiente.

El demandante o demandado en un determinado proceso que se considere afectado por una decisión de jurisdicción inmobiliaria puede interponer los recursos jerárquicos y jurisdiccionales de rigor, siendo competente en esta fase administrativa el mismo órgano que dictó el acto o la resolución.

En estos casos se toma en cuenta el plazo establecido para recurrir, el cual comienza a correr a partir de la fecha de publicación de la actuación.

En caso de que le sea denegada la reconsideración o vencido el plazo sin obtener respuesta, queda habilitado el recurso jerárquico, el cual se interpone ante el órgano superior al que dictó el acto o resolución recurrida.

De igual manera, denegado este recurso jerárquico, queda habilitado el recurso jurisdiccional, que a diferencia de los anteriores, se interpone ante el Tribunal Superior de Tierras, territorialmente competente mediante un recurso o instancia documentada o motivada.

Recurso de apelación y casación breves consideraciones generales sobre cada uno:

En cuanto al Recurso de Apelación contra las decisiones jurisdiccionales la ley sobre Registro Inmobiliario contempla el recurso de apelación, que no es más que la acción mediante la cual se impugna una decisión dictada por un tribunal de jurisdicción original, siendo competente para conocer de este recurso el Tribunal Superior de Tierras al que correspondiere el tribunal de jurisdicción original que dictó la sentencia.

Este recurso puede interponerlo cualquiera que haya sido parte o interviniente en el proceso y que se considerara afectado por la sentencia dictada, exceptuando los casos de saneamiento, en los que cualquier interesado puede interponer este recurso.

El plazo establecido es de 30 días contados a partir de la fecha de la sentencia mediante acto de alguacil, según lo dispuesto por la citada ley sobre Registro Inmobiliario en una parte de su cuerpo o articulado. En cuanto al recurso de casación, hay que decir que es el medio o la acción mediante la cual se impugna una decisión dictada por un tribunal superior de tierras, siendo el procedimiento para interponer este recurso el consignado en la Ley número 3726 sobre Procedimiento de Casación.

La Suprema Corte de Justicia está estructurada en base a seis órganos jurisdiccionales: el pleno, las cámaras reunidas, la primera cámara o cámara civil, la segunda cámara o cámara penal, la tercera cámara o cámara de tierras laboral, contenciosa administrativa y contenciosa tributaria y el presidente de la SCJ. De estos seis órganos, la cámara de tierras laboral, contenciosa administrativa y contenciosa tributaria es la competente para conocer y fallar el recurso de casación en materia inmobiliaria.

La Revisión por Causa de Fraude:

Es la acción mediante la cual se impugna una sentencia que el interesado considera fue obtenida de manera fraudulenta durante el proceso de saneamiento. Cuando una persona considera que ha habido fraude en un proceso en la Jurisdicción Inmobiliaria, la Litis sobre derechos registrados es el recurso que procede. La revisión por causa de fraude procede solamente contra las sentencias dictadas durante el proceso de saneamiento. El Tribunal Superior de Tierras correspondiente al Tribunal de Jurisdicción Original es el tribunal competente para conocer la sentencia recurrida.

Toda persona que entienda fue privada de un derecho, mediante una sentencia obtenida de manera fraudulenta puede interponer este recurso ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, en un plazo no mayor de un (1) año después de expedido el Certificado de Título, también se puede interponer el recurso a partir de la publicación de la sentencia.

Este recurso se conoce conforme al procedimiento previsto para la litis sobre derechos registrados. Se deposita una instancia en la Secretaría de despachos judiciales y éste debe ser notificado por la Secretaría al Abogado del Estado, además, la instancia para conocer este recurso, debe notificarse previamente por acto instrumentado por un ministerial de Jurisdicción Inmobiliaria, a las personas contra las cuales se dirija el mismo, así como a todo titular de algún derecho, carga o gravamen a que se refiere la sentencia impugnada.

La Revisión por Causa de Error Material:

Es la acción que se interpone para corregir un error puramente material, sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de una decisión de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria.

El error puramente material es aquel contenido en una decisión, que no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de error tipográfico, de una omisión o de una contradicción entre el documento que, declarado bueno y válido, fue tomado como fundamento de la misma. Esta misma definición e igual proceso está establecido en caso de error en las actuaciones del Registro de Títulos en el Reglamento General de Registro de Títulos, con la salvedad de que el Recurso Jerárquico se eleva ante la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

El error debe ser corregido por el mismo órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria que cometió el error.

A partir del 1ero. de febrero de 2007, mediante Resolución 43-2007 de la Suprema Corte de Justicia, los Registros de Títulos están encargados de la corrección de los errores puramente materiales que hasta ese día debían ser corregidos por resolución dictada al efecto por el Tribunal Superior de Tierras competente.

El órgano encargado de la corrección la conocerá por la vía administrativa, disponiendo de quince (15) días para conocer la acción, en revisión de Error Material.

Los documentos generados por las Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y sus dependencias, en los que se advierta un error puramente material cometido por éstas, podrá solicitar directamente al mismo órgano la corrección del mismo, siempre que exista acuerdo de todos los interesados en la revisión solicitada.

¿Qué es el referimiento?

El referimiento es un procedimiento rápido, sencillo y expedito, de carácter contencioso, mediante el cual se persigue que un juez ordene aquellas medidas provisionales que la ley le permite, sin perjuicio de lo principal, a través de una ordenanza ejecutoria de pleno derecho.

Quién es el Juez de los Referimientos?

El Juez de Jurisdicción Original apoderado de un caso es el competente para conocer de las medidas que se soliciten en referimiento sobre el inmueble objeto de la acción.

¿Qué es la urgencia?

La jurisprudencia ha establecido como criterio constante que la urgencia es una cuestión de hecho que se encuentra abandonada a la apreciación del juez y que escapa al control de la casación (Ver Sentencia del 1 de julio de 1988, JB 932, p. 889).

Por su parte, la jurisprudencia francesa ha establecido que la noción de urgencia se encuentra subordinada a los siguientes aspectos:

a) Cuando es necesario prevenir una turbación potencial, susceptible de producirse en cualquier momento.

b) Cuando un retardo en la obtención de la decisión pudiere comprometer los intereses del demandante.

c) Cuando por falta de una medida inmediata la situación denunciada conduciría a un perjuicio inminente. (Ver Ley 834 Comentada y Anotada por Napoleón R. Estévez Lavandier, edición 2004, pp. 244-245, apartados 681al 684).

Como podemos ver, la urgencia es el requisito fundamental para determinar la procedencia del referimiento, en ese sentido, los Magistrados Samuel Arias Arzeno y Alexis Read, en su obra Fondo Jurisprudencial de la Cámara Civil, p. 411, apartado 165.9, dicen que “aquel que invoca un estado de urgencia debe hacerlo sobre la base de hechos y circunstancias que no pueden ser producto de su creación ni tampoco cuestionables”.

¿Qué es el peligro inminente?

El peligro inminente es el peligro que parece ser inevitable.

¿Qué carácter tienen las decisiones del Juez de los Referimientos?

El carácter de las decisiones en referimiento es provisional, porque son medidas provisionales.

¿En qué caso se recurren las decisiones en referimiento?

Cuando el demandante o demandado en un determinado proceso que se considere afectado por una decisión de jurisdicción inmobiliaria. En este caso somos de opinión que cuando se recurre la decisión pierde una de sus características que es la urgencia.

Recurso Jurisdiccional:

Es el que se presenta ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. El plazo para interponer este recurso es de treinta (30) días contados a partir de la fecha en que quedó habilitado y en igual plazo el Tribunal Superior de Tierras apoderado deberá fallar.

Los recursos están abiertos contra las decisiones administrativas de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria. Los órganos son los tribunales, se permite contra las resoluciones, la Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus Dependencias que son los Registros de Títulos, los cuales emitirán las actuaciones susceptibles de recurrirse, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales¸ y sus dependencias, las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

¿A qué llamamos plazos francos?

En derecho procesal un “Plazo Franco” es aquel en el cual no se cuentan los días extremos, es decir, ni el día en que empieza (diez a quo) ni el día en que termina (diez a quem).

¿Qué son días hábiles y días calendarios?

Cuando alguien te dice que son 12 días calendario, serán entonces 12 días a partir de ese momento; y cuando te dicen 12 días hábiles son días en los cuales se labora, generalmente es de lunes a viernes, entonces en la cuneta no irán incluidos ni sábados ni domingos ni días de fiesta ( a no ser de que de pronto trabajen cualquier día de esos).

¿Dónde se recurren las decisiones del Juez de los referimientos?

En caso que la ordenanza de referimiento sea objeto de recurso de apelación, el tribunal competente para conocer de dicho recurso lo es el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, por virtud de las disposiciones contenidas en los artículos 53 de la Ley 108-05, y 169 del Reglamento de Tribunales de Jurisdicción Original.

¿Cuándo se ordena la suspensión en referimiento a una decisión cualquiera?

Cuando se pretende suspender la ejecución de una sentencia o de una decisión.

¿Cuáles son los poderes del Juez de los referimientos?

El Juez de los Referimientos puede ordenar el levantamiento de un embargo retentivo aunque el juez apoderado de la validez del embargo lo haya negado, si determina que con su mantenimiento se crea una turbación ilícita.

...