Derecho Inmobiliario

INTRODUCCION

Uno de los grandes desafíos del proceso de reforma llevado a cabo con la entrada en vigencia de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo del 2005 lo constituye el control y reducción de las constancias anotadas y la determinación de los derechos en ellas contenidos.

Con el objeto de establecer mecanismos ágiles y seguros que permitan la ubicación, determinación e individualización de las porciones de parcela sustentadas en constancias anotadas, la Suprema Corte de Justicia, al amparo de las facultades conferidas por la ley 108-05 y otras disposiciones legales, dicta la resolución número 355-2009, del 05 de marzo del 2009, para reglamentar la regularización parcelaria y el deslinde en todo el territorio de la República Dominicana.

El requisito de deslinde introduce un cambio tan profundo en el Sistema de Registro de Tierras Dominicana, que la ley establece un período transitorio del 4 de abril de 2007 hasta el 04 de abril 2009, en el que las transacciones de bienes raíces de las propiedades sin un "deslinde" todavía posible, aunque rigurosamente restringido. Al 4 de abril de 2009, sin embargo, las transacciones de bienes raíces sin un deslinde será prohibido. Esto significa que a partir de esa fecha, el Registrador de Títulos no registrará ningún tipo de transacción de bienes raíces de una propiedad sin un "deslinde".

El deslinde permite que se expida un Certificado de Titulo independiente para la porción de terreno que ha sido sometida a esa operación técnica, con lo que nace a la luz jurídica un nuevo inmueble. Estará denominado con las designaciones catastrales correspondiente.

El artículo 815 del Código Civil, establece que, a nadie se le puede obligar a mantenerse en estado de indivisión, esto es, que cualquier copropietario puede, en el momento en que lo decida, realizar el deslinde de la porción de terreno a la cual tenga derecho, sin que nadie pueda impedírselo.

Quien ejecuta los trabajos de campo y gabinete para la confección de los planos es el Agrimensor contratado con la finalidad de realizar el deslinde.

OBJETIVO GENERAL

El Deslinde

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Definir Conceptos de Deslinde

Especificar que es el Deslinde y cual es su importancia

Determinar cuales son las etapas del Deslinde y su clasificación

Definir que es la Subdivisión, la Refundición y la Urbanización Parcelaria

Conocer de la División para la Partición de inmueble y sus Etapas

Determinar como es la constitución de Condominio

Explicar cual es la Vías Administrativas

CAPÍTULO I

1.-1 Concepto de Deslinde:

El deslinde es la operación técnica inmobiliaria que permite individualizar los derechos de un propietario con relación a los demás copropietarios de un mismo solar o parcela. Está contemplado especialmente en el Párrafo 1 del artículo 130 de la Ley de Registro Inmobiliario y los artículos que van del 157 al 164 del Reglamento General de Mensura Catastral. (Rafael Ciprian).

El deslinde es el límite que tiene un terreno rural, o urbano con el de los vecinos, es decir, es la línea de frontera que tiene con sus vecinos, es la que divide los diferentes terrenos, para tener un orden arbitrario, para que no se provoquen abusos, o invasión de terreno por parte de los otros vecinos.

El deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en Constancias Anotadas. (Artículo 10 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde).

El deslinde consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro, es decir, separar, señalar, individualizar a favor de un copropietario la porción que le corresponde. El deslinde es el principal procedimiento utilizado para individualizar y determinar una porción de parcela sustentada en una Constancia Anotada. (Víctor Santana Polanco).

1.-2 El Deslinde.

Más que una simple medición del terreno, un deslinde es un procedimiento oficial realizado por un agrimensor autorizado y bajo la supervisión de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria. De esta forma, se individualiza una propiedad respecto a otros inmuebles que la rodean, asignándole una designación catastral propia y un Certificado de Título único. Antes del deslinde, el inmueble es oficialmente una porción de terreno dentro de una Parcela mayor, propiedad de varias personas, todos con la misma designación catastral. Los intereses de cada uno de los propietarios de las distintas porciones de terreno dentro de la misma parcela son determinados por su posesión. La gran mayoría de las jurisdicciones inmobiliarias alrededor del mundo sólo reconocen y registran la existencia de terrenos deslindados y no permiten, por ende, la transferencia de porciones de terrenos no individualizadas.

Desde el 4 de abril de 2007, entró en vigor una nueva Ley de Registro Inmobiliario (Ley No. 108-05). Antes de la promulgación de esta Ley, casi todas las ventas de bienes raíces eran realizadas sin un plano aprobado por el Estado (“deslinde”), debido a que este procedimiento tardaba años en concluir. Sin embargo, esta nueva ley limita las ventas, compras, hipotecas, y formación de condominios sobre inmuebles que no han sido deslindados al poner como requerimiento primordial para ello el que los terrenos estén deslindados.

El propósito de esta nueva Ley de Registro Inmobiliario es precisamente alcanzar los niveles de sofisticación y seguridad que las jurisdicciones del primer mundo han tenido durante muchos años al no permitir la transferencia de los derechos de propiedad sobre los terrenos no deslindados.

El nuevo requerimiento de deslinde conlleva cambios tan profundos dentro de nuestro ordenamiento jurídico en materia inmobiliaria que se ha establecido un período de transición de 2 años que contará desde el día 4 de abril de 2007 al 4 de abril de 2009. Durante dicho período, serán posibles las transacciones que tengan objeto terrenos no-deslindados. Sin embargo, llegado el término de dicho plazo, las Oficinas de los Registros de Títulos de los distintos departamentos judiciales no podrán registrar transferencias sobre los que aún estén sin deslindar.

A pesar de que esto de por sí es ya una pequeña revolución –pues en el pasado la mayoría de las ventas y transacciones se hacían sobre terrenos no deslindados- la modernización de la ley de Registro Inmobiliario de la República Dominicana va aún más allá al modificar por completo el procedimiento técnico para la realización de los deslindes. Bajo el mandato de la nueva ley, los agrimensores encargados de realizar un deslinde deberán utilizar un Sistema de Posición Global o G.P.S. para la determinación y ubicación exacta del inmueble. En adición, el nuevo procedimiento, hace obligatoria una etapa judicial por ante el Tribunal de Jurisdicción Original competente, en la cual, mediante la representación de un abogado, el procedimiento se hace contradictorio en relación a los demás co-propietarios dentro de la Parcela y terceros interesados. Esto en contraposición al procedimiento anterior mediante el cual la vasta mayoría de los deslindes se realizaban sin llevar a acabo una etapa contradictoria con los demás co-propietarios o terceros dando así pie al fraude.

No procede el deslinde, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio. Cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de una parcela resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación, no se tramitará el acto como deslinde sino como división para partición.

1.-3 Importancia del Deslinde.

El deslinde tiene una importancia capital en toda la organización del Sistema Torrens. Sobre todo porque uno de los fines de la Ley de Registro Inmobiliario, que mantiene en nuestro país el mencionado Sistema, es precisamente individualizar y hacer inequívoco el derecho de propiedad inmobiliaria.

Ese objeto se logra, después del proceso de saneamiento catastral, por medio del deslinde y la subdivisión.

Además, con esta operación técnica se logra eliminar una serie de conflictos y trabas que genera la propiedad inmobiliaria registrada en comunidad.

Los conflictos se generan como consecuencia de la promiscuidad a que se ven obligados los que están estrechamente vinculados en el registro de propiedad en comunidad. Esto, porque el inmueble aparece registrado y protegido por un Certificado de Título que genera las anotaciones correspondientes a los derechos de cada copropietario, pero sin especificar los linderos de cada uno de ellos o el lugar específico que le corresponde dentro de la parcela. Esto ocasiona grandes dificultades, especialmente cuando un copropietario pretende mantener bajo su control una porción de los terrenos que le interesa a otro copropietario.

Esas situaciones producen litis sobre derechos registrados que tienen que ser resueltas, conforme a la Ley de la materia, por las dos instancias de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Las trabas aparecen cuando se procura realizar las operaciones comerciales que esos derechos inmobiliarios registrados generan. Los compradores

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