DERECHOS REALES EN MEXICO

DERECHOS REALES

DEFINICION: GARCÍA MAYNEZ DICE “EL DERECHO REAL ES EL QUE EJERCITAMOS EN FORMA INMEDIATA SOBRE UNA COSA.

ES UNA FACULTAD EN VIRTUD DE LA CUAL LA COSA NOS PERTENECE, YA SEA EN SU TOTALIDAD O EN CIERTOS ASPECTOS, SEGÚN EL DERECHO DE PROPIEDAD QUE TENGAMOS O POR TENER DERECHO A ALGUNO DE SUS DESMEMBRAMIENTOS, COMO SON LAS SERVIDUMBRES O EL USUFRUCTO.”

LOS DERECHOS REALES SURGEN DE LA LEY.

LOS DERECHOS REALES TIENEN COMO CARÁCTER ESENCIAL UNA RELACIÓN ENTRE UNA PERSONA Y UNA COSA, DENTRO DE ESTA RELACIÓN NO EXISTE UN INTERMEDIARIO, ES DECIR, EL DERECHOHABIENTE PUEDE OBTENER DIRECTAMENTE DE LA COSA, SIN NECESIDAD DE RECURRIR A UN INTERMEDIARIO, TODO O PARTE DE LAS VENTAJAS QUE LA COSA ES SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR. ES UN PODER JURÍDICO QUE SE EJERCE DIRECTA E INMEDIATAMENTE SOBRE UNA COSA PARA APROVECHAR LO QUE AUTORIZA EL TITULO.

TIENE COMO CARACTERÍSTICA QUE ES ERGA OMNES, ES DECIR, QUE ES OPONIBLE A TERCEROS, LA LEY IMPONE A TODAS LAS PERSONAS LA OBLIGACIÓN INDIRECTA DE RESPETAR ESTE DERECHO REAL, ESTA RELACIÓN ENTRE LA PERSONA Y LA COSA, CREANDO ASÍ UN NÚMERO INDEFINIDO DE SUJETOS PASIVOS EN LA RELACIÓN. POR SER ERGA OMNES, EL DERECHO REAL PERTENECE A LA CLASE DE LOS ABSOLUTOS.

EN EL DERECHO REAL EL OBJETO RECAE SOBRE UNA COSA DETERMINADA.

DERECHO REAL DE PROPIEDAD

APLICANDO LA DEFINICIÓN DEL DERECHO REAL A LA PROPIEDAD, DIREMOS QUE ESTA SE MANIFIESTA EN EL PODER JURÍDICO QUE UNA PERSONA EJERCE EN FORMA DIRECTA E INMEDIATA SOBRE UNA COSA PARA APROVECHARLA TOTALMENTE EN SENTIDO JURÍDICO, SIENDO OPONIBLE ESTE PODER A UN SUJETO PASIVO UNIVERSAL, POR VIRTUD DE UNA RELACIÓN QUE SE ORIGINA ENTRE EL TITULAR Y DICHO SUJETO.

EN LOS CASOS DE VECINDAD Y COLINDANCIA EL CÓDIGO CIVIL IMPONE OBLIGACIONES Y CONCEDE DERECHOS CORRELATIVOS, ENTRE LOS VECINOS Y COLINDANTES, DETERMINÁNDOSE ASÍ SUJETOS PASIVOS ESPECIALES.

CONCEPTO DE PROPIEDAD

LA PROPIEDAD ES UN PODER JURÍDICO QUE SE EJERCE EN FORMA EN FORMA DIRECTA E INMEDIATA; TODO DERECHO REAL TAMBIÉN ES UN PODER JURÍDICO QUE SE EJERCE EN FORMA DIRECTA E INMEDIATA.

EN LA PROPIEDAD ESTE PODER JURÍDICO SE EJERCE SOBRE UNA COSA ES DECIR, SOBRE UN BIEN CORPORAL. NO HAY PROPIEDAD SOBRE BIENES INCORPORALES.

EL DERECHO DE PROPIEDAD IMPLICA UN PODER JURÍDICO DIRECTO SOBRE LA COSA PARA APROVECHARLA TOTALMENTE. EN CAMBIO, LOS OTROS DERECHOS REALES SOLO COMPRENDE FORMAS DE APROVECHAMIENTO PARCIAL

EL PODER JURÍDICO TOTAL SIGNIFICA QUE EL APROVECHAMIENTO SE EJERCE BAJO LA FORMA DE USO, DISFRUTE O DISPOSICIÓN DE LA COSA, O QUE SE TIENE SIMPLEMENTE LA POSIBILIDAD NORMATIVA DE EJECUTAR TODOS LOS ACTOS DE DOMINIO O DE ADMINISTRACIÓN, A UN CUANDO JAMÁS SE EJECUTEN, ES DECIR SE TRATA DE UN APROVECHAMIENTO JURÍDICO Y NO ECONÓMICO.

CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA

Artículo 984.- La propiedad es el derecho real que faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones y modalidades que fijan las leyes

PROGRESION HISTORICA DE LA PROPIEDAD

EVOLUCIÒN HISTORICA.

PARTIENDO DEL DERECHO ROMANO PRIMITIVO, SIN PREOCUPARNOS DE OTROS MAS ANTIGUOS, POR QUE YA NO TIENEN PROPIAMENTE IMPORTANCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA CIVIL.

1.- LA PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO, DESDE EL PRIMITIVO HASTA JUSTINIANO.

2.- A PARTIR DE JUSTINIANO HASTA EL CÓDIGO CIVIL FRANCÉS O CÓDIGO NAPOLEÓN (1804)

3.- LA EVOLUCIÓN SUFRIDA POR EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS CÓDIGOS DE 1870 Y 1884, RELACIONADOS CON EL CÓDIGO NAPOLEÓN Y CON LOS PRECEPTO CONTENIDOS EN LA DECLARACIÓN DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE Y DEL CIUDADANO DE 1789

4.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA ACTUALIDAD.

PRIMERA ETAPA: EL DERECHO DE PROPIEDAD AL TRAVÉS DE LA EVOLUCIÓN SUFRIDA EN EL DERECHO ROMANO, ESTE LA CONSIDERO COMO UN DERECHO ABSOLUTO, EXCLUSIVO Y PERPETUO PARA USAR, DISFRUTAR Y DISPONER DE UNA COSA.

ESTA ERA LA CARACTERÍSTICA DEL DOMINIO EX JURE QUIRITUM. DESPUÉS VINO EL CONCEPTO DE PROPIEDAD QUE SE ELABORO EN EL DERECHO PRETORIANO

EN DERECHO ROMANO, ADEMÁS DE ESTAS TRES CARACTERÍSTICAS DE DERECHO ABSOLUTO, EXCLUSIVO Y PERPETUO, SE FIJARON LOS TRES ELEMENTOS CLÁSICOS JUS UTENDI, JUS FRUENDI Y JUS ABUTENDI.

SEGUNDA ETAPA: DESDE JUSTINIANO HASTA EL CÓDIGO NAPOLEÓN.

NO OBSTANTE QUE EN EL DERECHO JUSTINIANO SE LOGRA SUPRIMIR LAS DIFERENCIAS DE CARÁCTER POLÍTICO EN LA PROPIEDAD, Y QUE SE LLEGÓ A UN CONCEPTO ÚNICO DEL DOMINIO, A PARTIR DE LA ÉPOCA FEUDAL. TODO EL ESTADO FEUDAL DESCANSABA EN ESTOS PRINCIPIOS: LOS SEÑORES FEUDALES, POR RAZÓN DEL DOMINIO QUE TENÍAN CIERTAS TIERRAS, NO SOLO GOZABAN DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SENTIDO CIVIL, PARA USAR, DISFRUTAR Y DISPONER DE LOS BIENES, SINO QUE TAMBIÉN TENÍAN UN IMPERIO PARA MANDAR SOBRE EL VASALLO QUE SE ESTABLECIERON EN AQUELLOS FEUDOS. EL SEÑOR FEUDAL SE CONVIRTIÓ ASÍ EN UN ÓRGANO DEL ESTADO. EN ESTE CONCEPTO DE PROPIEDAD DESDE LA ÉPOCA FEUDAL LLEGO HASTA LA REVOLUCIÓN FRANCESA, CON TODO UN CONJUNTO DE PRIVILEGIOS. A PARTIR DE ENTONCES SE DIO AL DERECHO DE PROPIEDAD EL SIGNIFICADO Y EL ASPECTO CIVIL QUE CORRESPONDE, DESVINCULANDO DE TODA INFLUENCIA POLÍTICA.

SE RECONOCE EN LA DECLARACIÓN DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE Y DEL CIUDADANO DE 1789, QUE LA PROPIEDAD ES UN DERECHO NATURAL QUE EL HOMBRE TRAE CONSIGO AL NACER, DERECHO QUE EL ESTADO SOLO PUEDE RECONOCER, PERO NO CREAR, PORQUE ES ANTERIOR AL ESTADO Y AL DERECHO OBJETIVO; EL CÓDIGO NAPOLEÓN ELABORA UN NUEVO CONCEPTO DE PROPIEDAD MUY SEMEJANTE AL ROMANO EN CUANTO A SU ASPECTO JURÍDICO CON UN FUNDAMENTO FILOSÓFICO, LA PROPIEDAD PARA ESTE CÓDIGO ES UN DERECHO NATURAL, INNATO, SUBJETIVO, ANTERIOR AL DERECHO OBJETIVO, QUE EL ESTADO Y LA LEY SOLO PUEDEN RECONOCER Y AMPARAR, PERO NO CREAR Y, POR CONSIGUIENTE DESCONOCER Y RESTRINGIR, AQUÍ SE DECLARA QUE EL DERECHO DE PROPIEDAD ES ABSOLUTA PARA USAR Y DISPONER DE UNA COSA, EL CÓDIGO NAPOLEÓN Y LA DECLARACIÓN DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE TUVIERON UNA MARCADA INFLUENCIA EN LAS LEGISLACIONES EUROPEAS Y DESPUÉS EN LAS LATINOAMERICANAS.

TERCERA ETAPA: SE DA EN NUESTROS CÓDIGOS DE 1870 Y 1884, EN ELLOS SE ESTIPULA QUE LA PROPIEDAD ES EL DERECHO DE GOZAR Y DISPONER DE UNA COSA, SIN MÁS LIMITACIONES QUE LAS QUE FIJAN LAS LEYES Y NO SON UNA REPRODUCCIÓN DEL CONCEPTO NAPOLÉONICO, INTRODUCEN UNA MODIFICACIÓN ESENCIAL A LA PROPIEDAD. NOS DICE QUE LA PROPIEDAD ES INVIOLABLE Y QUE NO PUEDE SER ATACADA SINO POR UTILIDAD PÚBLICA Y PREVIA INDEMNIZACIÓN

AQUÍ ENCONTRAMOS LA POSIBILIDAD DE RESTRINGIR LA PROPIEDAD, CUANDO EXISTE UNA RAZÓN DE ORDEN PÚBLICO QUE PUEDA LLEVAR NO SÓLO A LA MODIFICACIÓN, SINO INCLUSO A LA EXTINCIÓN TOTAL DEL DERECHO MEDIANTE EXPROPIACIÓN.

CUARTA ETAPA: EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA ACTUALIDAD.

EL DERECHO MODERNO TIENE SU ANTECEDENTE DOCTRINAL EN LAS IDEAS DE LEÓN DUGUIT, Y SU EXPRESIÓN LEGISLATIVA, ENTRE NOSOTROS, EN EL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL.

DUGUIT CONSIDERABA QUE EL DERECHO DE PROPIEDAD NO PUEDE SER INNATO EN EL HOMBRE Y ANTERIOR A LA SOCIEDAD. EL HOMBRE JAMÁS HA VIVIDO FUERA DE LA SOCIEDAD Y, POR TANTO, ES INADMISIBLE IMAGINARLO COMO OCURRE SOLO EN HIPÓTESIS EN EL CONTRATO SOCIAL DE ROUSSEAU, EN ESTADO DE NATURALEZA, AISLADO, CON SUS DERECHOS ABSOLUTOS, INNATOS Y POSTERIORMENTE CELEBRANDO UN PACTO SOCIAL PARA UNIRSE A LOS DEMÁS HOMBRE Y LIMITAR, EN LA MEDIDA NECESARIA PARA LA CONVIVENCIA SOCIAL, AQUELLOS DERECHOS ABSOLUTOS. PARA DUGUIT, EL DERECHO OBJETIVO ES ANTERIOR AL SUBJETIVO Y ESPECIALMENTE LA PROPIEDAD. SI EL HOMBRE, AL FORMAR PARTE DE UN GRUPO TIENE PRINCIPALMENTE UN CONJUNTO DE DEBERES IMPUESTOS POR LA NORMA JURÍDICA, PARA LOGRAR LA SOLIDARIDAD SOCIAL, EN LA CUAL DUGUIT FUNDA SU TESIS, DICIENDO QUE EL DERECHO OBJETIVO TIENE COMO FINALIDAD REALIZAR ESA SOLIDARIDAD, Y TODAS LAS NORMAS JURÍDICAS, DIRECTA O INDIRECTAMENTE TIENDEN A ESE FIN. ESTOS DEBERES FUNDAMENTALES SON:

1. REALIZAR AQUELLOS ACTOS QUE IMPLIQUEN UN PERFECCIONAMIENTO DE LA SOLIDARIDAD SOCIAL; Y

2. ABSTENERSE A EJECUTAR ACTOS QUE LESIONEN LA SOLIDARIDAD SOCIAL.

FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

PUEDEN CLASIFICARSE DESDE DISTINTOS PUNTOS DE VISTA, EN:

1.- ADQUISICIÓN A TITULO UNIVERSAL Y A TITULO PARTICULAR.

A).- ADQUISICIONES A TITULO UNIVERSAL Y A TITULO PARTÍCULA.

SE ENTIENDE POR ADQUISICIÓN A TITULO UNIVERSAL, AQUELLA POR LO CUAL SE TRANSFIERE EL PATRIMONIO, COMO UNIVERSAL JURÍDICA, ÓSEA COMO CONJUNTO DE DERECHO Y OBLIGACIONES, CONSTITUYENDO UN ACTIVO Y UN PASIVO.

2.-ADQUISICIONES PRIMITIVAS Y DERIVADAS.

B).-ADQUISICIONES PRIMITIVAS DERIVADAS.-

POR FORMA PRIMITIVA SE ENTIENDE AQUELLA EN LA CUAL LA COSA NO HA ESTADO EN EL PATRIMONIO DE DETERMINADA PERSONA, DE SUERTE QUE EL ADQUIRIENTE DE LA MISMA COSA NO LA RECIBE DE UN TITULAR ANTERIOR, SINO QUE HA PERMANECIDO SIN DUEÑO, SIENDO EL PRIMER OCUPANTE DE LA MISMA.

3.-ADQUISICIONES A TITULO ONEROSO Y A TITULO GRATUITO.

C).- ADQUISICIÓN A TITULO ONEROSO Y A TITULO GRATUITO.

EN LA PRIMERA EL ADQUIRIENTE PAGA UN CIERTO VALOR EN DINERO, BIENES O SERVICIOS, A CAMBIO DEL BIEN QUE RECIBE, Y COMO EJEMPLO TENEMOS LOS CONTRATOS ONEROSOS: LA COMPRAVENTA, LA PERMUTA, LA SOCIEDAD, EN LOS CUALES SE TRANSMITE EL DOMINIO DE UN CASO A CAMBIO DE UN CONTRAPRESTACIÓN.

ADEMÁS DE ESTAS 3 FORMAS DE TRANSMISIONES EN ATENCIÓN A SU NATURALEZA, PUEDE HACERSE OTRA CLASIFICACIÓN EN RAZÓN DE LA CAUSA, DISTINGUIENDO DE TRANSMISIONES POR ACTO ENTRE VIVOS Y POR CAUSA DE MUERTE.

CONTRATO.

EL CONTRATO, COMO FORMA DE TRANSMISIÓN A TITULO PARTICULAR PUEDE SER ONEROSO O GRATUITO, DE MANERA QUE ENCAJA EN LAS CLASIFICACIONES ANTERIORES.

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