Derechos reales y sus desmenbramiento

UNIDAD 1: LOS DERECHOS REALES

Concepto

Son los que surgen de la relación de las personas con las cosas. Las palabra real se deriva del Latin res que significa cosa. El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia. De su desmembración surgirán los diversos conceptos o variantes de los derechos reales.

Los derechos reales pueden ser mobiliarios o inmobiliarios, según recaiga sobre una cosa mueble o inmueble.

Los derechos reales tienen las prerrogativas fundamentales: el derecho de persecución y el derecho de preferencia.

—DERECHOS REALES INMOBILIARIOS: PRINCIPALES Y ACCESORIOS

Principales:Son los derechos que mejor representan el concepto de apropiación de la cosa, y por tanto, se confunden con la cosa misma. Entre ellos tenemos la propiedad, el usufructo y el uso; la habitación, la servidumbre, la enfitéusis y la superficie.

I. Derecho de propiedad

Tiene un caracter constitucional y, en principio, es absoluto, imprescriptible y oponible a todo el mundo, o sea, erg omnes, salvo excepciones.

Nuestra actual constitución, dedica la sección II, con el epígrafe de los “Derechos económicos y Sociales” correspondiente al capitulo I sobre “Los Derechos Fundamentales”, en el Titulo II, que trata sobre “De los Derechos, Garantías y Deberes Fundamentales” a consagrar el derecho de propiedad en el Art. 51; este texto está conformado por una parte principal y 6 numerales.

Del carácter absoluto de la propiedad nos habla el Art. 544 del CC: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa del modo mas absoluto, con tal que que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos”

En el libro tercero del Código civil se refiere a los modos de adquirir la propiedad: “La propiedad de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de obligaciones” En el Art. 712 y adelantes se estipula dos modos mas por donde se adquiere la propiedad: por accesión o incorporación y por prescripción.

La propiedad tiene un carácter imprescriptible para que no pueda oponérsele la prescripción cuando ella haya cumplido con los requisitos legales que le corresponden. Por ejemplo, si se trata de una propiedad inmobiliaria registrada, sabemos que el principio IV de la ley de registro inmobiliario prohibe la adquisición de derechos por prescripción en terrenos registrados.

El derecho de propiedad no solo se confunde con la cosa misma, sino que da derecho sobre todo lo que la cosa objeto de la propiedad produce, o sobre lo que se agrega accesoriamente, poco importa si es natural o artificial. Esto sucede así por el denominado derecho de accesión; consagrado en los Art. del 547 al 550 del CC.

Mientras la cosa existe, la propiedad subiste. Por esto se dice que es perpetua. L a acción de reivindicación, que sanciona el derecho de propiedad, es imprescriptible. Sin embargo, las demás acciones reales y personales prescriben a los 20 años, conforme el Art. 2262 del CC.

El derecho de propiedad puede ser ejercido personal o colectivamente, ya sea una propiedad en particular o en una comunidad.

II. El Usufructo

Es un derecho real que confiere a una persona llamada “Usufructuaria” el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamada “nudo propietario”

Como el usufructuario no es propietario de la cosa, esta obligado a conservarla; no puede destruirla ni enajenarla .

Si el usufructo puede gozar del bien como el propietario mismo, entonces se beneficia, para su goce, de todos los frutos que pueda producir la cosa, de los accesorios que pueda tener, o agregársele a la propiedad, ya sea de forma natural, accidental o civil.

Puede establecerse o constituirse pura y simplemente, bajo termino o condicionalmente. También puede surgir por la voluntad del legislador o por la voluntad de las partes. El usufructo puede establecerse sobre toda especie de bienes, ya sean muebles o inmuebles, conforme al articulo 581 del CC.

El usufructo se extingue por: La muerte del usufructuario, por acabarse del tiempo concedido, por la consolidación o reunión de una misma persona de las calidad des de usufructuario y propietario, por el no uso del derecho en el transcurso de 20 años, por la perdida total de la cosa en que consiste el usufructo.

Esas causas de extinción del usufructo no requieren de explicación. Son tan claras que se bastan por ellas mismas.

III. El Uso y la Habitación

El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

El derecho de habitación consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse el y su familia con el uso de un local o parte de que se destine a la vivienda familiar.

Tanto el que se beneficia del derecho de uso como del de habitación esta obligado a conservar la cosa como lo haría un buen padre familia. No puede abusar de su derecho bajo ninguna circunstancia.

Los derechos de uso y habitación se pierden por las mismas causas del usufructo.

IV. La Servidumbre

Es un derecho real inmobiliario que produce una carga que afecta un inmueble, denominado “predio sirviente”, en beneficio de otro, llamado “predio dominante”. Se define en el Art. 637 del CC.

El derecho de servidumbre puede surgir de 3 formas: por situaciones propias de los predios o terrenos a los cuales se le aplica, por obligaciones impuestas por la ley o por contratos suscritos entre los propietarios.

Cuando la servidumbre nace de la situación de los predios generalmente se debe a problemas de abastecimiento de agua que fluyen por causas naturales. Así el predio inferior tiene derecho a beneficiarse del agua que surja en los predios superiores. Art. 640 del CC.

La servidumbre establecida por la ley tiene un carácter de orden publico, porque persiguen beneficiar a la comunidad. Por ejemplo, las sendas de los ríos, los caminos publico y obras de derecho comunal.

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